佳兆業(yè)郭英成：未來更看重利潤和資金安全

來源：智能家居時間：2021-08-27 15:30

（文/張志峰編輯/馬媛媛）在調(diào)控趨嚴(yán)、監(jiān)管收緊、行業(yè)下行的整體大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場與企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)。

8月25日，深耕大灣區(qū)、專注于城市更新領(lǐng)域的地產(chǎn)商佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布2021年中期財務(wù)報告，業(yè)績數(shù)據(jù)總體表現(xiàn)優(yōu)異。

財報顯示，報告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營收300.65億元，同比增長35%；毛利潤增加23.1%至約92.78億元；凈利潤約30.79億元，同比增加30.5%；核心凈利潤39.3億元，同比增加29%。

佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成指出，如今行業(yè)面臨挑戰(zhàn)，特別是銷售端，按揭資金、回籠資金比以往可能會慢。在這樣的情況下，佳兆業(yè)會更重未來的可持續(xù)性發(fā)展，特別是在利潤提升和資金安全系數(shù)方面。

加快城市更新轉(zhuǎn)化，維持高利潤率

值得注意的是，得益于龐大的舊改和城市更新土儲，以及豐富的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)盈利能力始終保持行業(yè)高位。

根據(jù)業(yè)績數(shù)據(jù)計算，上半年佳兆業(yè)毛利率30.9%、核心凈利率13%，均保持TOP30房企中較高水平。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，城市更新具有很強(qiáng)的地域色彩和進(jìn)入壁壘，大多數(shù)項(xiàng)目具有不可復(fù)制性，對經(jīng)驗(yàn)和資金的要求較高。但近年來隨著招拍掛市場競爭加劇，特別是集中供地政策的實(shí)施，不少房企都將目光投之于城市更新板塊，主要原因是城市更新轉(zhuǎn)化供地成本相對較低，且開發(fā)周期較長，可以為企業(yè)帶來長期穩(wěn)定的利潤。

因此，不少房企將之視作未來主要開發(fā)方式之一。

而近年來，佳兆業(yè)恰好進(jìn)入城市更新紅利收割期，通過城市更新轉(zhuǎn)化供地，已成為佳兆業(yè)核心競爭力。

公開資料顯示，佳兆業(yè)深耕城市更新行業(yè)22年，成功打造項(xiàng)目40多個，在經(jīng)驗(yàn)、理念、團(tuán)隊(duì)、模式、規(guī)模等方面的綜合實(shí)力領(lǐng)跑行業(yè)，已經(jīng)連續(xù)三年獲評“中國房地產(chǎn)城市更新優(yōu)秀企業(yè)”第一名，領(lǐng)先地位持續(xù)鞏固。

佳兆業(yè)首席財務(wù)官吳建新在業(yè)績會上表示，利潤是體現(xiàn)企業(yè)核心競爭力的最有力指標(biāo)。企業(yè)通過全面提升精細(xì)化管理水平，加強(qiáng)計劃節(jié)點(diǎn)的鋪排，提升產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)收入、利潤穩(wěn)步提升。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)上半年城市更新項(xiàng)目新增轉(zhuǎn)化可售面積約112.5萬平方米，新增貨值約727億元，轉(zhuǎn)化貨值已超2020年全年，轉(zhuǎn)化效率明顯提升。

管理層預(yù)計，下半年還將轉(zhuǎn)化155.2萬平方米，對應(yīng)貨值超742.1億元，預(yù)計全年轉(zhuǎn)化貨值較2020年將翻倍增長。

截至2021年6月30日，佳兆業(yè)擁有213個城市更新項(xiàng)目，占地面積超5370萬平方米，按貨值計算，深圳、廣州兩地占比73%。

郭英成指出，城市更新最核心的問題在于轉(zhuǎn)變價值觀和理念，這首先體現(xiàn)在企業(yè)行業(yè)責(zé)任和公民責(zé)任，包括城市規(guī)劃前期的拆遷過程、后期的入伙、物業(yè)的經(jīng)營管理等等。除政府批準(zhǔn)項(xiàng)目之外，企業(yè)每年都會增加5-10億來支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括教育配套、康養(yǎng)設(shè)施、節(jié)能環(huán)保等等，有效提升整個片區(qū)、提升整個城市片區(qū)的功能更加完善，對可持續(xù)發(fā)展、共同富裕，作出更大的貢獻(xiàn)。

三道紅線轉(zhuǎn)綠，財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

值得一提的是，上述業(yè)內(nèi)人士亦指出，城市更新業(yè)務(wù)除了高利潤率的優(yōu)勢之外，最大缺陷就是開發(fā)周期較長，對于企業(yè)資金壓力不容小覷，往往容易拖慢企業(yè)開發(fā)節(jié)奏，甚至出現(xiàn)杠桿虛高、財務(wù)不穩(wěn)的后患。

作為深耕大灣區(qū)城市更新22年的佳兆業(yè)當(dāng)然深知其中道理。

對此，吳建新在業(yè)績會上表示，降負(fù)債一直是集團(tuán)的重點(diǎn)工作，未來仍將主動地控制有息負(fù)債的規(guī)模，調(diào)整長短期負(fù)債的結(jié)構(gòu)，審慎地穩(wěn)健投資，必須拿有現(xiàn)金流且有利潤的項(xiàng)目，引入戰(zhàn)略投資者，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，充分利用PMO（項(xiàng)目管理辦公室）大運(yùn)營的管理體系狠抓精細(xì)化管理，降本增效，提升產(chǎn)品的溢價能力，加快供貨、銷售以及回款。

再次背景下，上半年佳兆業(yè)財務(wù)指標(biāo)反而進(jìn)一步優(yōu)化。

其中，被視為行業(yè)“緊箍咒”，也是最受市場關(guān)注的“三道紅線”方面，企業(yè)截至年中凈負(fù)債率93.7%，實(shí)現(xiàn)2017年以來8連降；現(xiàn)金短債比提升至1.53倍；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.9%，三項(xiàng)關(guān)鍵性數(shù)據(jù)均達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，順利晉升“綠檔”。

在借款余額上，做到了真正的降杠桿，集團(tuán)有息負(fù)債三年增長率僅為3.8%。其中在借款期限上，集團(tuán)有息負(fù)債中一年內(nèi)到期的債務(wù)占比20.2%，相比2020年上半年減少5.8個百分點(diǎn)，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化明顯。

在融資渠道上，通過積極拓展境內(nèi)外融資渠道，目前集團(tuán)在境內(nèi)已獲銀行授信1400億元，并首次發(fā)行了人民幣3億元境內(nèi)長租公寓專項(xiàng)債；境外除發(fā)行優(yōu)先票據(jù)外，也完成了供股，集資約25.9億港元。

作為企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的保障，截至2021年6月30日，集團(tuán)擁有在手現(xiàn)金487.4億元，較2020年6月30日增長20.4%，較上年末增長3.4%；速動比例1.94倍，雖較2020年末下降0.05倍，但仍維持較好水平。

此外，在行業(yè)內(nèi)償債風(fēng)險不斷暴露的前提下，吳建新還表示，企業(yè)在財務(wù)上一直保持著優(yōu)良的管控能力，積極主動進(jìn)行債務(wù)管理，平衡債務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。集團(tuán)成立至今，幾乎不使用商票融資，反映了集團(tuán)財務(wù)管理長期審慎穩(wěn)健的思路。

得益于此，截至目前境外評級機(jī)構(gòu)穆迪、惠譽(yù)、標(biāo)普分別維持佳兆業(yè)B1、B、B評級，展望穩(wěn)定；境內(nèi)中誠信、聯(lián)合資信、大公國際維持AA+評級，展望穩(wěn)定。上半年發(fā)布首份獨(dú)立ESG報告，ESG評級處于恒生指數(shù)內(nèi)房股領(lǐng)先水平。

下半年多元化業(yè)務(wù)或迎來突破

在銷售業(yè)績方面，上半年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額638.5億元，同比增長77.2%；銷售面積380.6萬平方米，同比增長79.6%。

根據(jù)企業(yè)年初制定的1300億元全年銷售目標(biāo)，佳兆業(yè)上半年已經(jīng)完成49%。

佳兆業(yè)聯(lián)席總裁李海鳴介紹稱，下半年佳兆業(yè)預(yù)估可售貨值為1270億，尤其在深圳、廣州等核心城市有多個項(xiàng)目陸續(xù)入市，因此有充分的信心確保全年目標(biāo)順利完成。

在投資策略上，堅持審慎穩(wěn)健、量入為出的投資策略。

2021上半年，企業(yè)通過招拍掛、收并購、城市更新等多元拿地方式相互補(bǔ)充，新拓項(xiàng)目15個，新增土儲權(quán)益面積246萬平方米，新增項(xiàng)目對應(yīng)貨值1031億元，按權(quán)益代價計50%位于一線城市。

截至年中，佳兆業(yè)總土地儲備約3114萬平方米，總貨值約7347億元，其中城市更新貢獻(xiàn)土儲貨值占比約為47%。

佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)的土儲貨值約5580億元，占比76%；深圳、廣州可售貨值約3455億元，香港可售貨值約301億元，土地儲備規(guī)模穩(wěn)中有增，質(zhì)量不斷提高，為業(yè)績持續(xù)增長提供強(qiáng)力支撐。

而除地產(chǎn)主業(yè)之外，在多元化布局方面，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席、執(zhí)行董事總裁兼麥帆透露，下半年佳兆業(yè)新事業(yè)業(yè)務(wù)將迎來多個重要突破，與地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同發(fā)展，并逐漸形成新的收入增長點(diǎn)。

如旅游板塊，9月2日，深圳佳兆業(yè)國際樂園中的兒童世界、水世界將率先開業(yè)，未來還有20多個度假項(xiàng)目陸續(xù)面市，將打造成為“深圳旅游名片”。

再如教育板塊，旗下首家K12國際學(xué)校，深圳華朗學(xué)校將于9月正式開學(xué)，雄厚的師資力量和先進(jìn)的教學(xué)理念，已獲得社會熱烈關(guān)注

此外，文體科技、商業(yè)運(yùn)營、健康制藥等板塊，也已在分拆上市的軌道上緊鑼密鼓地進(jìn)行。

郭英成介紹稱，在多元領(lǐng)域的發(fā)展，佳兆業(yè)每年控制在15%以內(nèi)的投資比例?！耙?yàn)槌鞘懈潞芏喾矫嬗嗅t(yī)療、教育、科技產(chǎn)業(yè)等等，我們自己孵化、自己發(fā)展，也能共同跟城市當(dāng)優(yōu)秀的公司繼續(xù)合作。這樣更能凸顯我們多元的優(yōu)勢，形成互補(bǔ)。”

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）