編者按：近年來，多重政策利好下的粵港澳大灣區(qū)逐漸成為房企的必爭之地，但真正做出成績的卻不多見，且打開灣區(qū)市場的方式各不相同。搜狐-焦點地產(chǎn)新聞特別策劃“聚焦都市圈·掘金大灣區(qū)”系列，通過梳理房企灣區(qū)掘金史，發(fā)現(xiàn)它們在這片藍海里的探索、功過與機遇把握情況。

此為第六篇，“過江龍”世茂集團。2010年，世茂集團落子廣州首進灣區(qū)，隨后又進入了深圳、香港、惠州、中山、佛山、東莞等地。從最初“以合作的方式切入大灣區(qū)”，到后來以“收并購”方式打開灣區(qū)市場，世茂已經(jīng)成為灣區(qū)“過江龍”房企之一。

作者 | 劉瑩

出品 | 焦點地產(chǎn)新聞

作為國內(nèi)經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一，粵港澳大灣區(qū)逐漸成為眾多全國化房企的必爭之地。自2016年至今，世茂、首創(chuàng)、泰禾、陽光城、金茂、金科、禹洲、龍湖、融創(chuàng)、福晟、遠洋、新城控股、旭輝、綠城中國等多家外來房企涌入到灣區(qū)擇址落子。今年以來，又有逾20家外來房企進入到灣區(qū)布局，將其作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略要地。

以合作的方式切入大灣區(qū)

作為較早進入粵港澳大灣區(qū)布局的“外來房企”之一，世茂2010年首次落子廣州，拉開了戰(zhàn)略重心自長三角區(qū)域向大灣區(qū)轉移的序幕，此后加快了在灣區(qū)布局的腳步。從時間軸上來看，2013年世茂首進深圳，2014年首進香港，2017年新進入惠州、中山、佛山等地，后又在2018年新進入東莞地區(qū)。

由于灣區(qū)核心城市資源稀缺，房企在公開土地市場拿地困難，世茂在進入之初多選擇以合作的方式切入市場，并向廣深等核心城市聚焦。據(jù)焦點地產(chǎn)新聞不完全統(tǒng)計，自2010年至2013年間，世茂共計在灣區(qū)打造了4個項目，且多為合作開發(fā)。

其中，2010年5月，世茂曾聯(lián)手富力地產(chǎn)，合作開發(fā)了惠州富茂海濱城項目，借此首進惠州；當年6月，世茂通過入股的方式獲得廣州亞運城項目20%的權益，并與富力、碧桂園、雅居樂、中信等房企聯(lián)合開發(fā)，借此首進廣州。

隨后在2013年7月，世茂聯(lián)合華潤、合景泰富等房企打造了廣州匯金中心項目，這個位于廣州天河區(qū)、高約320米的地標項目，由世茂持股33%。當年11月，世茂通過招拍掛的方式進入深圳，打造了高約700米的前海片區(qū)第一高樓深圳世茂前海中心，該項目70%的總建面由世茂自持。

焦點地產(chǎn)新聞梳理發(fā)現(xiàn)，自2014年至2016年的三年里，世茂曾進行戰(zhàn)略調(diào)整，更加關注公司的利潤、回款和質(zhì)量，對于規(guī)模的追求退居其次。銷售放緩，投資也相對謹慎，拿地力度隨之放緩，在這期間，世茂對于灣區(qū)的布局力度有所減弱。

進入2017年之后，世茂的投資策略有所調(diào)整，一面積極布局一二線城市，一面重點關注這些城市周邊可以承接外溢需求的三四線城市。得益于這些三四線城市帶來的發(fā)展紅利，世茂集團的銷售業(yè)績大幅增長，并在當年首次突破千億。

隨之而來的2018年，世茂繼續(xù)保持了高速增長的勢頭。當年，其銷售業(yè)績同比大增76%至1762億元，超額完成年度1400億元的銷售目標。隨著銷售規(guī)模的快速增長，世茂“補倉”灣區(qū)的意愿逐漸增強。

資料顯示，世茂曾在2017年至2019年間在大灣區(qū)收入多宗地塊，除卻已經(jīng)進入的廣州、深圳、惠州等城市外，還新進入了佛山、肇慶、茂名等三個城市，進一步打開了灣區(qū)市場。

在這期間，大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃進一步細化、廣深核心城市地價走高、廣佛同城等利好政策相繼出臺，世茂集團的灣區(qū)布局策略也相應改變，由此前的重視廣、深核心地段，向廣深周圍的城市延伸。

比如，2017年5月至6月，世茂曾通過招拍掛的方式獲取佛山三宗綜合地塊，進入佛山；2018年3月，世茂通過收購惠東縣灃盛帝景貿(mào)易有限公司獲得惠州惠東青雲(yún)地塊，加碼布局惠州。

進入2019年，世茂先在當年3月，以3.4億元總價競得茂名電白區(qū)高地一宗宅地，首進茂名；隨后在4月至5月，世茂再通過獲取肇慶四會兩宗商住地塊，進入肇慶。

以“收并購”方式打開灣區(qū)市場

與此同時，世茂集團的拿地方式也由以往的“招拍掛”為主向“收并購”為主轉變。去年，世茂先后完成了對粵泰、泰禾、頤和、國鴻等房企部分項目的收購，涉及約10宗收并購交易。其中，對于灣區(qū)項目的交易對價達177.3億元，占交易總對價的35.6%。

在收并購的推動下，世茂集團迅速打開了灣區(qū)房地產(chǎn)市場。財報披露，2019年，世茂通過收并購及招拍掛在大灣區(qū)所獲得的土儲建面為518萬平米，同比大增1169%。此外，世茂還首次進入了肇慶、江門、珠海三城，完成了大灣區(qū)除澳門外的10城布局。

截至去年末，世茂在大灣區(qū)的總土儲貨值達3712.1億元，相應土儲建面達1546萬平米，超越融創(chuàng)中國，奪得外來房企粵港澳貨值榜及土儲建面榜榜首?？硕鹫J為，隨著世茂與福晟“世紀大并購”的落地，世茂在大灣區(qū)的貨值還將繼續(xù)大幅增長。

時間回溯至今年一月，世茂牽手福晟正式成立“世茂福晟”新平臺，原福晟集團旗下所有地產(chǎn)項目均將由該平臺接管，并由世茂方面運營。資料顯示，福晟在大灣區(qū)擁有的舊改項目建筑面積達1000萬平米，舊改總貨值約3000-4000億元，這些項目均將交由世茂方面操盤經(jīng)營。

作為世茂旗下最大的區(qū)域公司，世茂海峽主導了上述“世紀大并購”。管理層介紹，“世茂福晟”平臺今年的銷售目標為300億元，以后逐步提升至500億元甚至1000億元，權益都算在世茂集團執(zhí)行董事、世茂海峽董事長兼總裁呂翼所領導的世茂海峽公司。

資料顯示，過往多年，世茂海峽主要圍繞福州、廈門、泉州三大核心城市深耕。直至去年，世茂海峽開始“出走”福州，先后進入京津冀經(jīng)濟圈、粵港澳大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟區(qū)等國家發(fā)展戰(zhàn)略核心城市群。

不僅如此，世茂海峽自2018年起大規(guī)模主導集團收購項目，并在2019年開始嘗試大宗資產(chǎn)包的收購。去年，世茂通過收購而來的項目，有八成以上交由世茂海峽操盤。

在集團灣區(qū)市場的開拓中，世茂海峽也扮演了先鋒軍的角色。在億翰智庫盤點的2019 年灣區(qū)業(yè)績最好的八家“過江龍”房企中，世茂位列前三甲。對于深入灣區(qū)市場的世茂海峽，億翰智庫則評價稱，“世茂海峽有望成為過江龍之首”。

不過，克而瑞提醒，世茂通過收購方式獲得的土地或會面臨諸多不確定性，比如與粵泰合作的五個項目均涉及訴訟查封事項。其中，恒升天鵝灣、粵泰天鵝灣、中浩豐三個項目還存在部分股權轉讓問題。

具體到“世紀大并購”而言，克而瑞稱，福晟在灣區(qū)的不少項目都是通過收購而來，且債權、股權關系復雜。其中，占大頭的舊改項目，更是牽涉到拆遷戶的補償、賠償?shù)葐栴}，協(xié)商簽約的過程較長。這些并購資產(chǎn)包對于世茂毛利率、去化率及現(xiàn)金流帶來的壓力，仍需進一步觀察。

事實上，2020年至今，世茂在灣區(qū)的拿地熱情一直很高。其中，3月25日，世茂曾作價16.3億元拿下萬江地塊，首進東莞主城區(qū)；3月31日，世茂作價15.71億拿下佛山湖涌村地塊。4月初，世茂又以10.43億摘肇慶端州地標項目。5月底，世茂再收入佛山順德一宗商住用地，溢價率41%。

一面大力推進拿地與并購，另一面，世茂也在積極融資解壓。今年以來，世茂已兩度進行配股融資，合計進賬約69.5億港元，增發(fā)超過2.36億股。其中，其曾在1月17日宣布配售1.58億股現(xiàn)有股份籌資46.38億港元；在4月23日配售7820.4萬股股份，籌資23.11億港元。

匯豐在最新的研報中表示，該行已注意到世茂等少數(shù)內(nèi)房股的配股舉動，預計內(nèi)房股配股集資不會成為廣泛現(xiàn)象，且相信投資者不太能接受更大的折讓配股情況?；谑烂壳暗墓乐担瑓R豐將其投資評級由“買入”降至“持有”。

灣區(qū)十年，世茂商業(yè)緊隨公司地產(chǎn)業(yè)務的腳步進入灣區(qū)，且尤為重視深圳。目前，世茂商業(yè)已先后在深圳落地了前海世茂大廈、坪山世茂大廈、世茂深港國際中心三大地標項目，隨著深圳市城市發(fā)展的“東進”步伐，自西向東打開公司“東進”的戰(zhàn)略布局。

根據(jù)億翰智庫的梳理，自2010年至2013年，世茂商業(yè)的灣區(qū)布局主要以商辦產(chǎn)品為主，但商辦項目的業(yè)績貢獻較為薄弱。2017年以后，集團在大灣區(qū)的住宅項目明顯增多，但對商辦項目的打造也從未放棄。2018年，世茂曾以11.2億元底價競得深圳坪山中心商住地塊，打造世茂廣場。

有評論指出，世茂商業(yè)在灣區(qū)打造的多是城市級標桿綜合體項目，并有向二三線城市下沉的趨勢。此前，世茂所面對的主要是一二線城市成熟的商業(yè)寫字樓，如今繼續(xù)下沉其它線城市，成效如何仍有待觀察。

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