原標(biāo)題：大灣區(qū)舊改賽道火熱，房企“掘金”之路將遇哪些坎？

來源：新京報(bào)

隨著重點(diǎn)城市新增土地減少以及成本不斷被推高，城市更新成為解決土地供應(yīng)瓶頸的新渠道。據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)估計(jì)，未來城市更新市場(chǎng)將迎來十萬億級(jí)的黃金賽道。

今年以來，眾多房企謀求通過舊城改造獲取建設(shè)用地，以實(shí)現(xiàn)二級(jí)開發(fā)，其中在城市更新市場(chǎng)較為成熟的粵港澳大灣區(qū)最為踴躍。

不過，舊改要順利獲取利潤也并非易事。房企在面臨時(shí)間周期長、政策變化等風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，更要平衡舊改各方利益。為此，很多舊村改造項(xiàng)目在選擇合作企業(yè)時(shí)，更注重舊改經(jīng)驗(yàn)。事實(shí)證明，這條賽道既有誘惑又布滿荊棘。

取道舊改，房企意在獲取大規(guī)模優(yōu)質(zhì)土地

自去年初《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》落地后，大灣區(qū)九城的城市更新開始加速。今年上半年，在舊城改造項(xiàng)目供應(yīng)增加的同時(shí)，房企蜂涌搶灘。

7月9日，據(jù)廣州城中村改造工作會(huì)議上透露，今年上半年，廣州市已批舊村項(xiàng)目57個(gè)，共涉改造面積24.9平方公里；全市城市更新項(xiàng)目完成固定資產(chǎn)投資439億元，同比增長28%。 

另據(jù)保利投顧研究院統(tǒng)計(jì)，上半年在廣州，共有28個(gè)村確認(rèn)合作企業(yè)，投資金額超1300億元，增城、南沙為舊改主力。恒大、保利、富力等20余個(gè)房企參與舊改，外來房企升龍拿下3個(gè)舊改項(xiàng)目，河南瀚宇通過南沙太石村首入廣州。

“粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的推進(jìn)，令新增土地以及存量土地的升級(jí)需求不斷上升。尤其是粵港澳的核心地區(qū)需要通過城市更新來進(jìn)一步釋放存量土地資源?！睆V東省房協(xié)城市更新服務(wù)中心負(fù)責(zé)人這樣表示。

“多數(shù)舊改項(xiàng)目位置好，可以提前以較低價(jià)格鎖定大量優(yōu)質(zhì)土地資源，是一個(gè)比較好的拿地選項(xiàng)?！苯ㄕ\晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建稱。

另據(jù)廣東省房協(xié)城市更新服務(wù)中心負(fù)責(zé)人介紹，城市更新業(yè)務(wù)由于多數(shù)土地位于城市核心地帶，而且規(guī)模大，獲取土地的方式更加定向。

“城市更新是城市可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。”該負(fù)責(zé)人解釋稱，過去幾年，一二線城市中心城區(qū)的土地出讓競(jìng)拍成本正在變得越來越高，在這種背景下大部分房企開始轉(zhuǎn)變思路，用其他方式獲取新的土地儲(chǔ)備，包括聯(lián)合拿地、城市更新、收并購等。

事實(shí)上，作為多元化布局的重要途徑之一，城市更新也成為房企的新出路，而且是未來盈利的重要保障。

據(jù)悉，當(dāng)前房企在城市更新方面的業(yè)務(wù)范圍包括拆除舊房、舊居，重建回遷住宅，新建商品住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)綜合體等。除了大拆大建外，在廣州、深圳等地，一些城中村和老小區(qū)也采用了“微改造”的方式，引入房企進(jìn)行綜合治理。

舊改政策更迭頻繁，區(qū)域差異大

“即使按每年2%的城市更新速率來計(jì)算，城市更新已經(jīng)迎來6萬億元級(jí)的嶄新市場(chǎng)。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終將迎來十萬億級(jí)的黃金賽道?！贝饲暗?月份，佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)這樣預(yù)計(jì)稱。

其中，大灣區(qū)所在的廣東舊改起步早，模式也相對(duì)成熟?！皬V東經(jīng)驗(yàn)”也由此被上升為國家政策并在全國復(fù)制推廣，尤其是去年出臺(tái)的《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》更是引起廣泛關(guān)注。

今年以來，包括深圳、廣州、東莞、佛山、惠州、珠海、中山、肇慶、江門在內(nèi)的廣東九大城市，舊改政策不斷推出。

值得一提的是，6月底深圳市備受關(guān)注的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（草案）》首次提請(qǐng)市人大常委會(huì)審議，擬破解城市更新搬遷難題。

雖然有眾多出臺(tái)的新政為大灣區(qū)的城市更新護(hù)航，但政策調(diào)整頻率過大也給企業(yè)帶來了“困擾”。廣東省房協(xié)城市更新服務(wù)中心負(fù)責(zé)人稱，以廣州為例，2009年56號(hào)文到2019年的5號(hào)文，十年間共發(fā)布5份主要政策，平均2.5年作一次調(diào)整，對(duì)參與企業(yè)開展項(xiàng)目工作帶來極大影響。

而合富研究院分析人士也認(rèn)為，政策的更迭，區(qū)域政策的差異，需要房企在執(zhí)行的過程中不斷調(diào)整。比如黃埔區(qū)政策要求5%用地作為配建產(chǎn)業(yè)或人才用房，而在南沙區(qū)則要求預(yù)留項(xiàng)目整體15%的用地面積/建筑面積，作為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這對(duì)企業(yè)綜合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力是個(gè)挑戰(zhàn)。

面臨開發(fā)周期長、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)大等痛點(diǎn)

在舊改起步較早的大灣區(qū)，除了政策之外，仍然存在很多不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)苑承建介紹，舊改項(xiàng)目是片區(qū)的整體開發(fā)，涉及前期土地整理到后期開發(fā)，通常開發(fā)周期都比較長，具有一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷進(jìn)度、城市規(guī)劃變化等。同時(shí)舊改項(xiàng)目體量都較大，對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金要求和項(xiàng)目運(yùn)作能力都有較高要求。

廣東省房協(xié)城市更新服務(wù)中心負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，參與城市更新的企業(yè)可能面臨前期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判不足、時(shí)間不可控、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高、稅務(wù)負(fù)擔(dān)重等問題。同時(shí)，舊村改造項(xiàng)目要求開展環(huán)評(píng)、文評(píng)、產(chǎn)業(yè)等專項(xiàng)工作，考驗(yàn)企業(yè)的前期統(tǒng)籌能力和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。

合富研究院分析人士則將舊村改造歸結(jié)為四大痛點(diǎn)，分別是開發(fā)周期長、行政手續(xù)繁、拆遷阻礙大、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)大等。

眾所周知，城市更新的業(yè)務(wù)周期長，資金占用量大的風(fēng)險(xiǎn)一直是房企最為顧忌的難題之一。

對(duì)此，廣東省房協(xié)城市更新服務(wù)中心負(fù)責(zé)人稱，廣州和深圳的舊村全面改造項(xiàng)目普遍有5-8年的周期。全面改造項(xiàng)目主要涉及方案編制與審批、拆遷方案的制定與動(dòng)遷，這些都是新增項(xiàng)目無需經(jīng)歷的環(huán)節(jié)，且舊改項(xiàng)目規(guī)模體量明顯高于新增項(xiàng)目，因此時(shí)間上比新增項(xiàng)目長。

相比之下，微改造項(xiàng)目主要針對(duì)建筑外立面裝飾、內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化及外部環(huán)境整飾，改造周期較短，例如TIT創(chuàng)業(yè)園，改造時(shí)間是18個(gè)月，但是這個(gè)項(xiàng)目形成如今的價(jià)值園區(qū)，也離不開長時(shí)間的培育與運(yùn)營。

平衡各方利益仍是舊改核心問題

相對(duì)豐厚的舊改項(xiàng)目利潤，在吸引房企的同時(shí)，也在考驗(yàn)房企的運(yùn)營能力。在廣東省房協(xié)城市更新服務(wù)中心負(fù)責(zé)人看來，房企除了資金投入外，豐富的經(jīng)驗(yàn)、強(qiáng)大的運(yùn)營能力都是必須具備的。

“舊村改造并非是簡單的土地原有建筑物拆建過程，而是政府、企業(yè)、村民三方圍繞村集體土地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地，以及其上的物業(yè)拆建所進(jìn)行的一場(chǎng)博弈過程?！焙细谎芯吭悍治鋈耸空J(rèn)為，在這個(gè)過程中，對(duì)于地方政府來說，最直接的收益是開發(fā)相關(guān)的財(cái)稅收入以及城市界面的提質(zhì)；對(duì)于開發(fā)企業(yè)，主要獲得商品房的銷售收益；對(duì)于村集體來說，可見的收益是復(fù)建的嶄新商品房、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及上漲可期的商辦物業(yè)持有收益。

對(duì)此，廣東省房協(xié)城市更新服務(wù)中心負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，很多舊村改造項(xiàng)目選擇合作企業(yè)時(shí)，更注重企業(yè)的舊改經(jīng)驗(yàn)。由于城市更新項(xiàng)目所在地塊往往是舊村、舊城、舊廠，涉及土地確權(quán)、居民安置等因素。因此，舊改項(xiàng)目在推進(jìn)的過程中平衡各方利益仍是當(dāng)前的核心問題。

上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從目前來看，房企參與的城市更新項(xiàng)目普遍位于城市中心地帶、融資規(guī)模大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)。另外，廣東省推進(jìn)舊改前十年，地價(jià)處于上升的黃金期，因此，房企參與舊改項(xiàng)目在推進(jìn)順利時(shí)，一般可以獲得較理想的利潤。

不過，由于舊改項(xiàng)目不可控的因素還有很多，客觀上并非拿到就是賺到。對(duì)此，廣東省房協(xié)城市更新服務(wù)中心負(fù)責(zé)人建議，對(duì)于布局舊改項(xiàng)目的企業(yè)，首先是要緊跟政策，了解行業(yè)和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)，由于城市更新周期長、涉及面廣，建議有效整合技術(shù)團(tuán)隊(duì)，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制。

責(zé)任編輯：張多多

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