保利物業(yè)：“拯救”毛利率

來源：智能家居時間：2020-09-02 09:34

??擁有國企房地產(chǎn)背景的保利物業(yè)，和大多數(shù)存在母公司依賴癥的物企不同，其第三方物業(yè)在管面積占比倒掛，曾一度令保利物業(yè)引以為豪。

??物企第三方物業(yè)的外拓情況，常被視為企業(yè)能動性、自主性、獨立性的表現(xiàn)。然而，近2年保利物業(yè)第三方物業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)，卻頻頻打臉。

??外拓能力強，并不代表隨之帶來的營收能力強。保利物業(yè)便是一例。

??第三方物業(yè)收入乏力

??2020年保利物業(yè)上半年業(yè)績中報發(fā)布，截至2020年6月30日止，保利物業(yè)在管面積約為3.17億平方米，其中來自保利發(fā)展控股集團的項目在管面積約為1.37億平方米，占比43.2%；來自第三方的項目在管面積約為1.79億平方米，占比56.8%。

??反觀兩者營收情況，來自第三方的物業(yè)管理服務收入約為人民幣5.52億元，僅占比24.1%；而來自保利發(fā)展控股集團的物業(yè)管理服務收入約為人民幣17.34億元，占比75.9%。

??換言之，保利物業(yè)來自關聯(lián)方的營收與在管面積“剪刀差”高達32.7%。而2019年的剪刀差更高，為39.7%。

??有著良好第三方物業(yè)資源的保利物業(yè)，從2020年開始，不得不緊急調轉車頭，意圖挽回第三方物業(yè)的營收頹勢。

??2020年，保利提高了第三方物業(yè)管理費。相比2019年上半年，無論是住宅社區(qū)還是商業(yè)及寫字樓，第三方物業(yè)的物業(yè)管理費單價均有大幅度提升。

??同時，來自第三方的物業(yè)管理服務收入約為人民幣5.52億元，較2019年同期大幅增長約75.7%，占物業(yè)管理服務總收入約24.1%，同比提高近7個百分點。

??此外，在第三方物業(yè)在管面積和合約面積占比上，保利物業(yè)也有所調整。第三方物業(yè)在管面積占比下降0.1個百分點；合約管理面積占比下降3.5個百分點。

??至此，保利物業(yè)第三方物業(yè)營收調整初見成效。

??三類服務毛利率均下滑

??在中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的2020中國上市物業(yè)服務企業(yè)綜合實力TOP10榜單中，保利物業(yè)綜合實力高居第三，與碧桂園、雅生活服務等物企占據(jù)著行業(yè)龍頭地位。

??財報顯示，2020年上半年，保利物業(yè)營收約為36億元，同比增長約27.6%；毛利約7.34億元，同比增長約10.1%。不過，毛利率出現(xiàn)滑坡。毛利率從2019年同期約23.6%降至約20.4%，下降3.2個百分點，仍低于2019年29.4%的毛利率行業(yè)均值。

??從業(yè)務類型看，物業(yè)管理服務的毛利率約為17.0%（截至2019年6月30日止六個月：約18.1%）；非業(yè)主增值服務的毛利率約為20.7%（截至2019年6月30日止六個月：約21.3%）；社區(qū)增值服務的毛利率約為30.2%（截至2019年6月30日止六個月：約44.1%），較2019年同期下降約13.9個百分點。

??三大類服務的毛利率均出現(xiàn)不同程度下降，其中社區(qū)增值服務毛利率下滑最為明顯。

??截止8月31日，已公布2020年上半年業(yè)績報告的各家物企，毛利率的增減各有不同，解釋理由卻不約而同地一致，大部分都提及受到疫情影響，但是結果的導向卻千差萬別。

??對于毛利率提升的物業(yè)企業(yè)，其解釋稱，在疫情期間，采取了有效的應對措施強化成本管控，供方管理，和國家減免部分員工社保成本等。

??保利物業(yè)則與之相反，將社區(qū)增值服務毛利率下降的原因歸結為，受疫情影響，部分入戶式增值服務、社區(qū)媒體等高毛利業(yè)務開展受限；疫情期間為保障業(yè)主生活需求，積極開展生鮮蔬果等民生保障類社區(qū)零售業(yè)務；美居等尚處于成長期的垂直業(yè)務高速增長，收入占比提升。

??疫情期間，對于成本和利潤創(chuàng)收的平衡，各家物企應對和結果都不盡相同。撇開疫情影響，下半年物企營收將見真章。