??擁有國(guó)企房地產(chǎn)背景的保利物業(yè)，和大多數(shù)存在母公司依賴癥的物企不同，其第三方物業(yè)在管面積占比倒掛，曾一度令保利物業(yè)引以為豪。

??物企第三方物業(yè)的外拓情況，常被視為企業(yè)能動(dòng)性、自主性、獨(dú)立性的表現(xiàn)。然而，近2年保利物業(yè)第三方物業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，卻頻頻打臉。

??外拓能力強(qiáng)，并不代表隨之帶來(lái)的營(yíng)收能力強(qiáng)。保利物業(yè)便是一例。

??第三方物業(yè)收入乏力

??2020年保利物業(yè)上半年業(yè)績(jī)中報(bào)發(fā)布，截至2020年6月30日止，保利物業(yè)在管面積約為3.17億平方米，其中來(lái)自保利發(fā)展控股集團(tuán)的項(xiàng)目在管面積約為1.37億平方米，占比43.2%；來(lái)自第三方的項(xiàng)目在管面積約為1.79億平方米，占比56.8%。

??反觀兩者營(yíng)收情況，來(lái)自第三方的物業(yè)管理服務(wù)收入約為人民幣5.52億元，僅占比24.1%；而來(lái)自保利發(fā)展控股集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)收入約為人民幣17.34億元，占比75.9%。

??換言之，保利物業(yè)來(lái)自關(guān)聯(lián)方的營(yíng)收與在管面積“剪刀差”高達(dá)32.7%。而2019年的剪刀差更高，為39.7%。

??有著良好第三方物業(yè)資源的保利物業(yè)，從2020年開(kāi)始，不得不緊急調(diào)轉(zhuǎn)車頭，意圖挽回第三方物業(yè)的營(yíng)收頹勢(shì)。

??2020年，保利提高了第三方物業(yè)管理費(fèi)。相比2019年上半年，無(wú)論是住宅社區(qū)還是商業(yè)及寫(xiě)字樓，第三方物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)均有大幅度提升。

??同時(shí)，來(lái)自第三方的物業(yè)管理服務(wù)收入約為人民幣5.52億元，較2019年同期大幅增長(zhǎng)約75.7%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入約24.1%，同比提高近7個(gè)百分點(diǎn)。

??此外，在第三方物業(yè)在管面積和合約面積占比上，保利物業(yè)也有所調(diào)整。第三方物業(yè)在管面積占比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；合約管理面積占比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。

??至此，保利物業(yè)第三方物業(yè)營(yíng)收調(diào)整初見(jiàn)成效。

??三類服務(wù)毛利率均下滑

??在中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的2020中國(guó)上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10榜單中，保利物業(yè)綜合實(shí)力高居第三，與碧桂園、雅生活服務(wù)等物企占據(jù)著行業(yè)龍頭地位。

??財(cái)報(bào)顯示，2020年上半年，保利物業(yè)營(yíng)收約為36億元，同比增長(zhǎng)約27.6%；毛利約7.34億元，同比增長(zhǎng)約10.1%。不過(guò)，毛利率出現(xiàn)滑坡。毛利率從2019年同期約23.6%降至約20.4%，下降3.2個(gè)百分點(diǎn)，仍低于2019年29.4%的毛利率行業(yè)均值。

??從業(yè)務(wù)類型看，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率約為17.0%（截至2019年6月30日止六個(gè)月：約18.1%）；非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率約為20.7%（截至2019年6月30日止六個(gè)月：約21.3%）；社區(qū)增值服務(wù)的毛利率約為30.2%（截至2019年6月30日止六個(gè)月：約44.1%），較2019年同期下降約13.9個(gè)百分點(diǎn)。

??三大類服務(wù)的毛利率均出現(xiàn)不同程度下降，其中社區(qū)增值服務(wù)毛利率下滑最為明顯。

??截止8月31日，已公布2020年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告的各家物企，毛利率的增減各有不同，解釋理由卻不約而同地一致，大部分都提及受到疫情影響，但是結(jié)果的導(dǎo)向卻千差萬(wàn)別。

??對(duì)于毛利率提升的物業(yè)企業(yè)，其解釋稱，在疫情期間，采取了有效的應(yīng)對(duì)措施強(qiáng)化成本管控，供方管理，和國(guó)家減免部分員工社保成本等。

??保利物業(yè)則與之相反，將社區(qū)增值服務(wù)毛利率下降的原因歸結(jié)為，受疫情影響，部分入戶式增值服務(wù)、社區(qū)媒體等高毛利業(yè)務(wù)開(kāi)展受限；疫情期間為保障業(yè)主生活需求，積極開(kāi)展生鮮蔬果等民生保障類社區(qū)零售業(yè)務(wù)；美居等尚處于成長(zhǎng)期的垂直業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)，收入占比提升。

??疫情期間，對(duì)于成本和利潤(rùn)創(chuàng)收的平衡，各家物企應(yīng)對(duì)和結(jié)果都不盡相同。撇開(kāi)疫情影響，下半年物企營(yíng)收將見(jiàn)真章。

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