保利物業(yè)在管面積三年翻番毛利率卻累降18個百分點

來源：智能家居時間：2021-03-26 08:02

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 又一家上市物業(yè)公司披露了過去一年的公司業(yè)績，這次是在2019年喊出“全域物業(yè)”口號的保利物業(yè)。

發(fā)表年報后的第二天，3月25日，保利物業(yè)照常召開了業(yè)績會，董事長黃海、總經(jīng)理吳蘭玉、財務(wù)總監(jiān)楊楊、董事秘書尹超四人出席現(xiàn)場，對投資人和市場進一步解析公司的發(fā)展情況和戰(zhàn)略規(guī)劃。

梳理公告可知，截至2020年12月31日，保利物業(yè)在收入和毛利潤上實現(xiàn)了連續(xù)三年的正增長。具體到2020這一年，其收入為80.37億元，同比增幅為34.7%；毛利14.99億元，同比增幅23.8%；毛利率為18.7%，同比下滑1.6個百分點。

來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

在規(guī)模上，保利物業(yè)同樣實現(xiàn)了三連漲：合同項目數(shù)增加458個至1948個，合同管理面積自2018年的3.62億平方米增至5.67億平方米；在管項目1389個，在管面積自2018年的1.91億平方米翻倍至3.8億平方米。

據(jù)投資者回憶，總經(jīng)理吳蘭玉代表管理層透露，未來2-3年行業(yè)將不斷變化、迎來更多挑戰(zhàn)，需要“又快又好又穩(wěn)地跟上節(jié)奏”——做大規(guī)模后，希望保利物業(yè)能保持在收入上超過30%的增幅、在利潤上超過20%的增幅。

升降之間：收入利潤連漲三年、毛利率下滑承壓

與許多已經(jīng)上市的物業(yè)同行相似，保利物業(yè)的主營業(yè)務(wù)亦分為三大部分：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)；前者占比最高、收入貢獻最大，又以母公司保利發(fā)展的項目為主，第三方項目的收入占比僅26.4%。

在收入上，上述業(yè)務(wù)均取得了連續(xù)增長：2018-2020年，物業(yè)管理服務(wù)收入從29.1億元增至49.48億元，平均物業(yè)管理費上升至住宅2.23元/平方米/月、商寫7.83元/平方米/月；因向物業(yè)開發(fā)商等非業(yè)主提供的案場協(xié)銷服務(wù)項目數(shù)量持續(xù)增長，非業(yè)主增值服務(wù)收入從6.97億元增至13.42億元，三年內(nèi)收入已經(jīng)翻番；社區(qū)增值服務(wù)收入從6.23億元增至17.48億元，同比增速最高（51.5%）。

據(jù)投資者透露，三者目前的項目占比大致為6:2:2，“比較健康”；在管物業(yè)中住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)的比例為7:3，這個比例在在拓項目中為4:6，未來有希望達到3:7。

一切都在往好的方向上發(fā)展。然而，就上述業(yè)績，敏感的投資者還是有所疑問：“在公司收入與利潤雙雙增長的情況下，為什么毛利率出現(xiàn)了小幅度下跌？”

來源：企業(yè)年報

保利物業(yè)管理層對此直言不諱。財務(wù)總監(jiān)楊楊給出的第一個回復(fù)是，物業(yè)管理服務(wù)中第三方外拓越來越激烈、存在毛利率緩慢下滑的趨勢，三年間已下降了18個百分點；非業(yè)主增值服務(wù)以保利集團系統(tǒng)內(nèi)項目為主，社區(qū)增值服務(wù)中社區(qū)媒體等入戶式服務(wù)因疫情影響曾中斷，收入及毛利率下降；美居等新興業(yè)務(wù)則快速放量，但這部分的毛利率不高，拉低了總體收入的毛利率。

據(jù)年報披露，社區(qū)增值服務(wù)又可細分為社區(qū)便民服務(wù)、垂直業(yè)務(wù)服務(wù)、民生保障服務(wù)，其中社區(qū)便民及其他服務(wù)（保潔、維修、月嫂、教育等）、美居服務(wù)（泛家居服務(wù)）、社區(qū)零售創(chuàng)造的收入在社區(qū)增值服務(wù)中占據(jù)前三，分別貢獻了5.03億元、4.05億元、3.85億元。

保利物業(yè)強調(diào)，雖然公司毛利率的確存在下行壓力，但去年凈利率為8.7%、同比微增了0.3個百分點。這是來自銀行利息的“功勞”——2018年至2020年，保利物業(yè)賬上現(xiàn)金及結(jié)余同樣實現(xiàn)了三連漲（17.92億元、65.07億元、74.48億元）。

其中，保利物業(yè)憑借2019年物業(yè)股最大IPO一事便新增了52.18億港元現(xiàn)金（含行使超額配股權(quán)2000萬股H股），并計劃以57%、15%、18%、10%的比例依次用于擇優(yōu)并購、拓展增值服務(wù)、升級數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)、運營資金及一般公司用途。

左手進、右手出，于財務(wù)報表上，收入的上升往往亦對應(yīng)著支出的上漲。因人力資源成本攀升及疫情導(dǎo)致原材料價格上漲，保利物業(yè)2020年的服務(wù)成本同比去年上漲了37.5%至65.38億元，同時斥資0.81億元完成上市后的首單并購——成都華昌物業(yè)（原成都市國有專業(yè)服務(wù)企業(yè)，服務(wù)于成都天府國際金融中心等），這既補充了其西南地區(qū)的商辦寫字樓及公建物管服務(wù)，也帶來了商譽上的增加，具體體現(xiàn)在“無形資產(chǎn)”一欄的變動中：同比去年新增0.4億元至1.36億元。再由于客戶預(yù)付款、但保利物業(yè)未提供服務(wù)，2020年產(chǎn)生合約負債11.82億元。

但據(jù)投資者回憶，董事長黃海對并購的看法是“成果不理想”。鑒于物業(yè)公司為輕資產(chǎn)商業(yè)模式，保利物業(yè)在對收并購目標的摸排中發(fā)現(xiàn)，市面上因為資金鏈問題而出讓的仍是少數(shù)；近兩年來正是物企上市熱潮，保持并購、物企估值高都將是常態(tài)，保利物業(yè)看重的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和優(yōu)質(zhì)機會，“不會因為市場變化而改變標準，但可以調(diào)整并購策略”。

至于保利物業(yè)將如何應(yīng)對這樣背景下產(chǎn)生的毛利率下滑壓力，管理層的第二個回復(fù)是，做好大物業(yè)。對內(nèi)，做好物業(yè)管理業(yè)務(wù)的數(shù)字化、科技化，提高中臺管控內(nèi)控能力；對外，通過招投標、合資合作和收并購加速低成本高質(zhì)量擴張，如住宅聚焦核心區(qū)域、非住宅業(yè)態(tài)外延，不斷提高市場化比重。

突破物業(yè)紅海：業(yè)態(tài)、地域與管理能力

在觀點指數(shù)2021年3月發(fā)布的《風好正揚帆 | 物業(yè)服務(wù)報告》中，由公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)物企的總在管面積2019 年為345.18億平方米，按照近五年復(fù)合增長率4.4%來推算，預(yù)期2020年國內(nèi)物企的總在管面積將達到355.19億平方米。而截止2020年末，進入資本市場的內(nèi)地物企為42家，其中38家在港股、4家在A股，且38家港股物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市值已經(jīng)同比2019年翻了兩番至7301.1億元。

無論藍海抑或紅海，在大物業(yè)時代，物業(yè)公司的本質(zhì)依然是服務(wù)。據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，目前保利物業(yè)已經(jīng)在全國TOP10城市里布局管理7種業(yè)態(tài)，挖掘這些業(yè)態(tài)帶來的增值服務(wù)：“要進入到非常多的領(lǐng)域……實現(xiàn)在業(yè)態(tài)、地域、管理能力上的三大突破”。

具體到物業(yè)管理，住宅物業(yè)、商辦物業(yè)、公共服務(wù)又是進一步細化的四個方向。而后是隨之衍生的增值服務(wù)，保利物業(yè)亦稱正在考慮社區(qū)旅游、寵物管理等更多新興業(yè)務(wù)，具體“要看社區(qū)需求”。

住宅物業(yè)管理屬于物企發(fā)源的根基，自不用多談；商辦物業(yè)強調(diào)的是“為500強而生”，提供全周期全鏈條的管理與經(jīng)營，分為物業(yè)管理、企業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理三大部分，重在發(fā)力政府單位、大型央國企單位、大宗資產(chǎn)等潛在合作機會。

在觀點博鰲房地產(chǎn)論壇上，保利物業(yè)相關(guān)高層曾于2019年著重介紹了“振興中國”這個公共服務(wù)品牌，又于2020年介紹了“星云企服”這個商業(yè)服務(wù)品牌，提出要從第一階段的關(guān)注點“物”、第二階段的關(guān)注點“人”轉(zhuǎn)變到人與物的結(jié)合上，要從大物業(yè)、小場景和數(shù)字化驅(qū)動來推動對“場景”的關(guān)注。

彼時，保利物業(yè)公司副總經(jīng)理、保利商業(yè)物業(yè)董事長鄒福順提出了一個疑問，“1000萬物管費的寫字樓，能不能做到1000萬的資產(chǎn)服務(wù)，能不能做到1000萬的企業(yè)服務(wù)？”就2020年的業(yè)績成果來看，這一疑問還有待繼續(xù)踐行，商辦物業(yè)可以提升的空間還有很多：收入6.95億元、對總收入占比14.1%，同比去年僅提升了1.1個百分點；在管面積0.11億平方米、對總在管面積占比3%，同比去年僅提升了0.7個百分點。

公共服務(wù)方面，保利物業(yè)曾提出了“5+4+3” （5G+產(chǎn)品服務(wù)包、4大樣板工程、3大支撐體系）的產(chǎn)品體系，又涉及高校及教研物業(yè)、城鎮(zhèn)景區(qū)物業(yè)、軌道交通物業(yè)三大業(yè)態(tài)。

據(jù)年報披露，截至2020年12月31日，保利物業(yè)的公共服務(wù)已進駐全國26個省份，在管面積約2.01億平方米、占公司在管總面積的52.9%，收入8.04億元、同比增速為67.2%，對物業(yè)管理服務(wù)收入占比16.2%；在管項目393個，同比新增127個；三大業(yè)態(tài)的在管項目數(shù)量達212個，占比超過50%。其中，高校及教研物業(yè)收入超2億元、同比增速超50%，涉及全國16個省市的100多個項目，以高增速相對突出。

在地域上，截至2020年12月31日，保利物業(yè)已進入全國29個省、直轄市與自治區(qū)的184個城市。堅定做大非住、住宅做穩(wěn)做優(yōu)、商辦做快、高速發(fā)展公共服務(wù)……保利物業(yè)又提出了以城鎮(zhèn)業(yè)態(tài)為新的特色，但如何踐行“從三十鎮(zhèn)走到百城千鎮(zhèn)”這一以“鎮(zhèn)”興中國的目標，其道路還任重而道遠。

在管理能力上，保利物業(yè)表示將要從內(nèi)控體系、項目管控、智慧社區(qū)、增值服務(wù)等方面全方位推進信息化建設(shè)，強化中臺運營能力，落實數(shù)字化變革。

進入2021年，保利物業(yè)又先后與保利長大、鄂爾多斯(600295,股吧)文旅集團達成合作，計劃將物業(yè)服務(wù)融入社區(qū)治理、社區(qū)黨建、社區(qū)媒體、健康服務(wù)、資產(chǎn)管理；并以2403萬元中標深圳筆架山公園綜合管理服務(wù)供應(yīng)商，提供集公園內(nèi)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等日常管理以及開展節(jié)日氛圍營造、三防應(yīng)急等專項服務(wù)內(nèi)容于一體的公園綜合管理服務(wù)。

截至2021年3月25日下午收盤，保利物業(yè)收跌7.11個百分點，報46.4港元/股，總市值為276.39億港元，較上市首日（2019年12月19日）累計上漲32.2%。

（責任編輯：徐帥）