力爭重回行業(yè)“三甲”的保利發(fā)展未在2019年創(chuàng)造驚喜。去年，保利發(fā)展的簽約銷售額同比增長14.09%至4618億元，簽約面積增長12.91%至3123.12萬平米，僅居第五。早在2017年，保利發(fā)展曾提出“重回前三”的目標(biāo)，但直至2019年也未能達成，反將與融創(chuàng)中國的規(guī)模差距擴大至944億元。

短期內(nèi)重回前三希望較小

作為曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿，長期位列前三的保利發(fā)展，自2013年被萬達集團擠至第四后，便再無緣“三甲”。2016年，保利發(fā)展的銷售規(guī)模被綠地反超，隨后又有連續(xù)三年被“黑馬”融創(chuàng)中國超越，此后便一直保持在行業(yè)第五名的位置，難返“前四”。融創(chuàng)與保利之間第四、第五的排位之爭也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。

相比保利發(fā)展，融創(chuàng)中國在銷售上的表現(xiàn)更亮眼一些。2017年，融創(chuàng)中國的合約銷售額達到3620.1億元，同比增長140%，一舉超過保利發(fā)展。2018年，融創(chuàng)中國的合約銷售額同比增長27%至4649.5億元，超出保利發(fā)展600億元。

過去的一年，融創(chuàng)中國的銷售金額達到5562.1億元，同比增長21%，排在行業(yè)第四位，高出保利發(fā)展944億元；銷售面積同比增長25.3%至3828.5萬平米，若按銷售金額計，融創(chuàng)中國的市場占有率為3.5%，同期，保利發(fā)展的市場占有率僅2.89%。

融創(chuàng)中國與保利發(fā)展在2019年進行了激烈的“第四”之爭。焦點地產(chǎn)新聞梳理發(fā)現(xiàn)，去年上半年，保利發(fā)展憑借17.3%的銷售規(guī)模漲幅，一度超過融創(chuàng)中國回歸“第四”，但進入下半年之后逐漸放緩，銷售規(guī)模相比上半年減少17.18%。去年9月，融創(chuàng)中國再次反超保利發(fā)展，銷售差距進一步擴大至千億元，且差距一直持續(xù)到年末。

大力度的“收并購”是融創(chuàng)中國實現(xiàn)規(guī)模擴張的主要助力。根據(jù)財報，在融創(chuàng)中國2019年1.34萬億的新增貨值中，有50%通過收并購而來，來自公開市場獲取的土儲僅27%?？硕鹬赋?，融創(chuàng)中國利用收并購獲取土儲的價格較低，平均土地成本僅4306元/平米，在銷售均價接近的情況下，融創(chuàng)擁有地價優(yōu)勢。

反觀保利發(fā)展，投資力度卻在持續(xù)放緩。財報披露，保利發(fā)展2019年的拓展項目達到127個，相比2018年減少5個；新增容積率面積達2680萬平米，同比下降13.99%；待開發(fā)面積為8112萬平米，同比下降11.38%，存續(xù)比為2.6年，可供未來3至4年開發(fā)。

相比融創(chuàng)中國，保利發(fā)展并未在土儲獲取上占到太多“便宜”。億翰智庫研報指出，房企投資拿地講究抄底，即逆周期拿地，而保利發(fā)展卻在順周期的情況下獲取了大量土地。

比如，保利發(fā)展在2018年時的拿地態(tài)度較為積極，但在該年10月份以后漸趨謹(jǐn)慎。而統(tǒng)計顯示，在過去的兩年內(nèi)，最值得拿地的時間是2018年8月至2019年2月之間，保利發(fā)展在該時段內(nèi)的投資力度不足，億翰智庫稱。

億翰智庫認(rèn)為，從趨勢上看，保利發(fā)展的投資力度自2018年起開始逐漸下降。首先，公司新增容積率面積同比數(shù)據(jù)已有連續(xù)兩年為負(fù)；其次，待開發(fā)土地儲備2018年與2017年基本持平，2019年同比增速開始由正轉(zhuǎn)負(fù)；再次，拓展項目顯著減少，拓展成本顯著降低。

“保利發(fā)展連續(xù)兩年放緩?fù)顿Y力度或與其此前持有的土地儲備存量較大有關(guān)，但投資速度持續(xù)放緩，明顯不利于后續(xù)規(guī)模擴張。相比排名靠前的房企，保利發(fā)展的土儲略顯單薄，在提升規(guī)模和行業(yè)排名方面可能會存在壓力”，億翰智庫稱。

業(yè)績說明會上，保利發(fā)展副總經(jīng)理潘志華就投資力度放緩的問題進行了解釋。他表示，面積有所下降是由于公司加大了核心城市與都市圈的布局以及土地單價提高，但總貨量還是有所提升的。

公司目前的土儲近8200萬平米，未來將根據(jù)經(jīng)營現(xiàn)金流安排前緊后松的拓展節(jié)奏，持續(xù)聚焦中心城市及重點城市群，繼續(xù)加大土地儲備，潘志華稱。

不過，在克而瑞看來，保利發(fā)展2018年的新增貨值大幅低于TOP4房企，2019年的表現(xiàn)遠(yuǎn)不及融創(chuàng)中國，新增貨值對于公司欲“重回前三”的目標(biāo)而言略顯不足，短期內(nèi)“回三”希望較小。

有業(yè)內(nèi)人士提醒，大規(guī)模的平臺整合能夠快速推動企業(yè)規(guī)模發(fā)展，對于力求“前三”的保利發(fā)展而言，可以充分發(fā)揮央企優(yōu)勢，加大收并購力度。尤其在政策加碼的當(dāng)下，部分中小房企經(jīng)營困難，還有些房企正意圖退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保利發(fā)展可以通過收購、重組及混改等方式，以較低的價格獲取土儲，沖刺規(guī)模。

不過，保利發(fā)展也應(yīng)該警惕在整合過程中會遇到的各類問題，如標(biāo)的公司的負(fù)債情況、員工安置、大規(guī)模平臺整合后的股權(quán)稀釋，甚至人事變動等。2018年時，保利發(fā)展曾計劃接管天房集團，但不到半年時間便宣布退出天房集團的共管狀態(tài)。國企整合及混改存在推進緩慢、難點多等問題，若不能把握好其中利弊，反而會拖累規(guī)模擴張，上述業(yè)內(nèi)人士稱。

值得一提的是，與融創(chuàng)的銷售差距及“重回前三”的目標(biāo)在保利發(fā)展2019年度業(yè)績會中再被提及，但公司管理層的回復(fù)變得“模棱兩可”，且未給出具體時間表。管理層僅稱，作為行業(yè)龍頭，公司會根據(jù)市場情況和自身資源儲備，力爭優(yōu)于行業(yè)平均增速。

三四線城市或存去化壓力

過去的一年，保利發(fā)展銷售規(guī)模排名央企第一，領(lǐng)先第二名中海地產(chǎn)1308億元，相比第三名中國恒大卻落后1393億元。在銷售額增速方面，自2017年至2018年，保利發(fā)展披露的銷售金額為3092億元及4048億元，增速為47.2%和30.9%。去年相比前兩年，保利發(fā)展的銷售增速同比分別下降了33.11個百分點及16.81個百分點。

有業(yè)內(nèi)人士透露，2013年至2018年，保利發(fā)展的復(fù)合增長率達26%，排名行業(yè)第六，增長率排名落后于規(guī)模排名，這與央企“穩(wěn)健”的行事風(fēng)格有關(guān)。這種“穩(wěn)健”不僅體現(xiàn)在經(jīng)營風(fēng)格上，也體現(xiàn)在用人態(tài)度上。比如，保利發(fā)展的高級管理層相比起其他央企更加資深，隨著其他央企80后總裁陸續(xù)走上臺前，保利發(fā)展依舊是60后坐鎮(zhèn)。

對于央企而言，“穩(wěn)健”或是放之四海皆準(zhǔn)的詞匯，但保利發(fā)展明明可以剔除穩(wěn)健，變得更上進和更開放，做一家不那么“保守”的企業(yè)，并帶來業(yè)績的增長，上述業(yè)內(nèi)人士稱。

依托央企優(yōu)勢，保利發(fā)展的債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。去年，保利發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率為77.79%，凈負(fù)債率為56.91%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為46%和56.91%，較年初提升3.4個百分點及下降23.6個百分點。

同樣得益于央企優(yōu)勢及龐大的房地產(chǎn)主業(yè)基礎(chǔ)，保利發(fā)展很早便開啟了多元化業(yè)務(wù)布局，先后成立了保利物業(yè)和保利商業(yè)，形成了以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主體，綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼的“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局，并在2019年推動了保利物業(yè)上市。

不過，兩翼業(yè)務(wù)并未為公司帶來預(yù)想中的業(yè)績。過去的一年，保利發(fā)展來自非房屋銷售業(yè)務(wù)的營收為113億元，占總營收的比重僅4.79%；營收占比相比去年中期的8.2%，下降3.41個百分點。當(dāng)期，該項業(yè)務(wù)的毛利率為22.53%，同比下降2.56個百分點。

毛利率下降的問題，引發(fā)了媒體及投資者的關(guān)注。保利發(fā)展財務(wù)總監(jiān)周東利將毛利率的下降歸結(jié)為，兩翼業(yè)務(wù)中商業(yè)運營收入占比較高，而商業(yè)運營當(dāng)中外拓項目又處在裝修和籌備階段，且裝修和籌備費用及租金費用的支付在2019年相對集中。

不過，在克而瑞看來，保利發(fā)展多元化業(yè)務(wù)的毛利率近幾年一直在下降，這值得警惕。盡管保利物業(yè)已經(jīng)成功上市，可以通過收并購的方式來提升市場份額，這是利好消息。但保利發(fā)展的多元化業(yè)務(wù)也應(yīng)該持續(xù)深化經(jīng)營，盡量縮短與主業(yè)發(fā)展之間的距離。

得益于持續(xù)的城市深耕，保利發(fā)展單一城市的銷售貢獻持續(xù)提高。財報顯示，去年，保利發(fā)展38個核心城市的銷售額貢獻達到77%，單城簽約金額超百億元的有13個，廣州區(qū)域的銷售貢獻達到420億元，佛山、武漢、北京區(qū)域銷售貢獻超200億元，福州、西安、三亞等城市首次突破百億元。

而在銷售分布方面，財報披露，中西部地區(qū)和三四線城市為保利發(fā)展貢獻了最多的銷售面積，占比分別為32.4%和44.1%，同比漲幅為1.34個百分點和5.28個百分點。其中，三四線城市的銷售面積貢獻從2017年33.8%的銷售占比，逐漸升至2019年的44.06%，首次超過二線城市。

從新增土儲方面來看，在保利發(fā)展2019年的新增土儲中，有56%位于三四線城市，較2018年上升6.3個百分點。這讓克而瑞研究中心意識到風(fēng)險，隨著城市深耕的推進，保利發(fā)展在三四線城市的拿地占比將持續(xù)擴大，而隨著三四線城市棚改紅利的消失，加之調(diào)控趨嚴(yán)，保利發(fā)展在這些區(qū)域?qū)媾R去化壓力。

在新冠肺炎疫情“黑天鵝”的影響下，不少房企的銷售業(yè)績都受到打擊，保利發(fā)展也不例外。不過，隨著疫情逐步得到控制，保利發(fā)展的旗下業(yè)務(wù)也在逐漸恢復(fù)。潘志華介紹，目前，公司銷售已基本恢復(fù)至去年的8-9成，商業(yè)業(yè)務(wù)恢復(fù)至疫情前50%水平，廣佛區(qū)域恢復(fù)至80%以上。

但在克而瑞看來，保利發(fā)展的銷售恢復(fù)速度屬于頭部房企中較慢的一個。今年3月，保利發(fā)展的銷售金額同比降幅達35.9%，一季度累計銷售金額同比降幅達35.2%，在TOP6房企中降幅最大。

從保利發(fā)展過去兩年的銷售分布來看，上半年為公司的銷售額貢獻一般為55%，二季度銷售貢獻約31%，新冠肺炎疫情對保利發(fā)展上半年的業(yè)績影響較大，預(yù)計下半年銷售將承壓，克而瑞稱。

相關(guān)知識

銷售額連續(xù)三年被融創(chuàng)反超 保利發(fā)展短期內(nèi)難回“前三”
與萬科之間差了一個藍(lán)光發(fā)展,保利的前三之路還是那么長
話企｜銷售額下滑卻逆勢拿地，保利地產(chǎn)打的什么“算盤”？
融創(chuàng)中國前六個月銷售額1952億元 完成年度目標(biāo)不到四成
“地產(chǎn)+”卡位優(yōu)秀賽道,融創(chuàng)步入均衡高質(zhì)量增長新階段
融創(chuàng)內(nèi)外發(fā)力 2020營收大漲超三成
營收盈利大漲，融創(chuàng)中國超預(yù)期降杠桿
經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù) “退群門”前的保利發(fā)展怎么了
前9月21家房企銷售額超千億元,碧桂園、恒大、萬科排前三
融創(chuàng)前9個月銷售額3806億元,完成年銷售目標(biāo)63%