話企｜銷售額下滑卻逆勢(shì)拿地，保利地產(chǎn)打的什么“算盤”？

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-16 08:30

三年前，保利地產(chǎn)(600048,股吧)喊話“未來兩到三年，重回行業(yè)前三”。三年后，保利地產(chǎn)在頭部房企小心謹(jǐn)慎之時(shí)，仍舊堅(jiān)持積極拿地，彎道超車決心盡顯。

不過，僅從2020年上半年銷售業(yè)績(jī)來看，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額2245.36億元，同比下降11.12%，“重回前三”之路似乎并不好走。

要想“重回前三”，保利地產(chǎn)必須突破兩大難關(guān)：一個(gè)是，突破近幾年增速迅猛的融創(chuàng)中國；另一個(gè)是，邁進(jìn)常年霸占前三寶座的“碧萬恒”設(shè)下的6000億門檻。

億翰智庫顯示，2019年碧桂園、萬科、恒大分別實(shí)現(xiàn)銷售額7715億元、6312億元、6205億元。而同一年時(shí)間，保利地產(chǎn)銷售額僅為4618億元，不光被前三甲遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，距離第四名融創(chuàng)中國也差了近千億元。

拿地態(tài)度轉(zhuǎn)變

2020年，一向求穩(wěn)的保利地產(chǎn)開始發(fā)力。這一態(tài)度的轉(zhuǎn)變直接體現(xiàn)在了保利地產(chǎn)的拿地策略上。

2019年，保利地產(chǎn)拿地力度有所下滑，新增拓展項(xiàng)目127個(gè)，新增計(jì)容面積2680萬平方米，同比下降 14%；對(duì)應(yīng)總地價(jià)1555億元，同比下降19.3%。

2020年，保利地產(chǎn)拿地策略轉(zhuǎn)為積極。財(cái)報(bào)顯示，2020年第一季度，保利地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備面積459萬平方米，同比增長(zhǎng)60%；拿地金額347億元,同比增長(zhǎng)117%，增速迅猛。

第二季度，保利地產(chǎn)更是乘勝追擊。僅在6月29日一天時(shí)間，就豪擲百億資金。一方面，保利聯(lián)合僑鑫在“大本營(yíng)”廣州以33.49億元底價(jià)競(jìng)得天河科韻路一宗宅地，樓面價(jià)41329元/平方米；另一方面，保利子公司在東莞以66.01億元底價(jià)競(jìng)得虎門高鐵站TOD地塊，樓面價(jià)6275元/平方米，此外配建工程還需投資23億元。

不過剛剛拍下的上述兩塊土地暫時(shí)還未在保利地產(chǎn)發(fā)布的獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目公告“亮相”。財(cái)經(jīng)網(wǎng)(博客,微博)根據(jù)保利地產(chǎn)發(fā)布拿地公告匯總，4月拿地金額57.33億元；5月拿地金額170.06億元；6月拿地金額86.99億元。也就是說，保守估計(jì)，保利地產(chǎn)上半年合計(jì)拿地金額高達(dá)661.38億元。

此外，克而瑞發(fā)布的房企新增土地貨值排行榜上，保利地產(chǎn)從2019上半年的1166.2億元增至2020上半年的2060.3億元；排名也從第十迅速攀升至第二。

和保利地產(chǎn)的積極動(dòng)作形成鮮明對(duì)比的是，其他頭部房企在拿地態(tài)度上的小心謹(jǐn)慎。

克而瑞數(shù)據(jù)指出，萬科、金茂上半年投資金額同比降幅近6成。中指數(shù)據(jù)顯示，前10房企拿地銷售比僅有28.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于50家代表房企的拿地銷售比38.3%。易觀智庫房產(chǎn)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，拿地銷售比在一定程度上可以反應(yīng)房企拿地的積極性。

中房商學(xué)院副院長(zhǎng)鄧明政向財(cái)經(jīng)網(wǎng)分析，一方面，頭部房企的謹(jǐn)慎態(tài)度是相對(duì)于追求規(guī)模的中大型房企和“饑不擇食”的中小型房企而言的，表現(xiàn)為有條件拿地、拿好地、不盲目拿高價(jià)地；另一方面，一線陣營(yíng)房企土地儲(chǔ)備相對(duì)充足，拿地壓力不大，因而也會(huì)更傾向于降負(fù)債求穩(wěn)。

銷售額嚴(yán)重下滑

某房企投拓崗員工告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，拿地策略受集團(tuán)的投資策略風(fēng)格影響很大，不過最大決定因素還是“口袋里有沒有錢”。其中，銷售金額和銷售回款是影響拿地的重要指標(biāo)之一。

嚴(yán)躍進(jìn)亦表示，“銷售市場(chǎng)好，房企的拿地意愿會(huì)更強(qiáng)。”

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，恒大共斥資764億元在全國39城市拿地119宗，拿地銷售比為23%，比去年同期上漲了14個(gè)百分點(diǎn)。

恒大積極拿地的背后是其屢創(chuàng)新高的銷售額和銷售回款。上半年，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額3488.4億元，同比增長(zhǎng)約23.8%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售回款約3120億元，同比增長(zhǎng)66.5%，銷售額和銷售回款均刷新歷史同期最高紀(jì)錄。

相反，克而瑞報(bào)告也指出，多數(shù)房企上半年減緩拿地的原因在于銷售受阻、資金情況不容樂觀。

然而，保利地產(chǎn)的拿地節(jié)奏并未遵循這一規(guī)律。和積極的拿地策略相反，2020上半年，保利地產(chǎn)銷售額嚴(yán)重下滑。2020年1-6月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積1492.24萬平方米，同比下降8.81%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2245.36億元，同比下降11.12%。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企中，有4家房企2020年上半年銷售額出現(xiàn)下滑。其中碧桂園權(quán)益銷售額2669.5億元，同比下滑5.3%；萬科完成銷售額3204.8億元，同比下跌4.1%；融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)銷售額1952.7億元，同比下滑8.8%；保利地產(chǎn)則以11.12%的下滑比例位居榜首。

疫情期間，線上銷售成為各大房企的“救命稻草”，保利地產(chǎn)也以自主研發(fā)的小程序“悅家云”以及線上直播的多樣化方式參與其中。

2月13日，保利“紅人計(jì)劃”在全國80多個(gè)城市推出房產(chǎn)直播。房天下網(wǎng)上售樓處數(shù)據(jù)顯示，“紅人計(jì)劃”累計(jì)觀看人次超千萬。

2月29日，保利聯(lián)合抖音推出了保利山東3城14盤聯(lián)動(dòng)展現(xiàn)項(xiàng)目信息，并在線秒殺特定房源。保利（青島）數(shù)據(jù)顯示，秒殺階段，半小時(shí)銷售102套房源，認(rèn)購額超2億元。

不過從保利地產(chǎn)上半年下滑11.12%的銷售額來看，線上銷售“雷聲大、雨點(diǎn)小”，并沒能真正救保利于疫情之中。

逆勢(shì)拿地，原因何在？

為何保利地產(chǎn)在自身銷售業(yè)績(jī)大退步之時(shí)，還要大舉拿地？一位資深地產(chǎn)人士向財(cái)經(jīng)網(wǎng)分析，“可能受到重回前三計(jì)劃的影響?！?/p>

2017年12月保利地產(chǎn)股東大會(huì)上，董事長(zhǎng)宋廣菊表示，“未來兩至三年，公司要重回行業(yè)前三?！北藭r(shí)，保利地產(chǎn)被擠出前三已久，上一次位列前三還是2012年。

2016年開始，保利地產(chǎn)銷售額常年位居第五，銷售額還與排名第四的融創(chuàng)中國逐漸拉開差距，2019年，融創(chuàng)中國完成銷售額5562億元，比保利地產(chǎn)的4618億元，整整多出944億元。

2020年是宋廣菊喊話“重回前三”的第三年，也是“重回前三”能否兌現(xiàn)的關(guān)鍵時(shí)刻。對(duì)于保利地產(chǎn)來說，其他頭部房企維穩(wěn)、降負(fù)債的時(shí)候，反而給了保利地產(chǎn)“彎道超車”的機(jī)會(huì)和可能性。

此外，上述地產(chǎn)人士還表示，央企背景也決定了保利地產(chǎn)需要承擔(dān)一定責(zé)任。他介紹，“四、五月份至今，招拍掛市場(chǎng)上，國資背景的企業(yè)出現(xiàn)頻繁?！?/p>

以北京市場(chǎng)為例，此前經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，截至5月21日，2020年北京成交的30宗商品住宅用地中，央企和國企拿走了17宗，民企累計(jì)拿走6宗土地，剩下的7宗由央企/國企和民企聯(lián)合體獲得。從土地出讓金的貢獻(xiàn)上來看，央企和國企為北京商品住宅用地市場(chǎng)貢獻(xiàn)了702億元，占比62.7%；另外，由央企國企參與的聯(lián)合體貢獻(xiàn)了174億元土地出讓金。也就是說，央企國企直接或參與拿地對(duì)土地出讓金貢獻(xiàn)份額接近8成。

而良好的現(xiàn)金流狀況也為保利地產(chǎn)提供了拿地條件。財(cái)報(bào)顯示，截至2019年末，保利地產(chǎn)凈負(fù)債率56.9%，較上年下降23.6個(gè)百分點(diǎn)，杠桿水平改善明顯。2019年末，保利地產(chǎn)有息負(fù)債2700.49億元，貨幣資金1400億元，現(xiàn)金短債比為2.1，短期償債沒有壓力。

2020年一季度，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入238.35億元，同比增長(zhǎng)5.54%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)23.79億元，同比增長(zhǎng)2.55%。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠610億元，回籠率為86%，較去年同期提升6個(gè)百分點(diǎn)。

疫情期間，保利地產(chǎn)依舊保持營(yíng)收凈利雙雙增長(zhǎng)，算得上是不錯(cuò)的“成績(jī)單”。但上半年高達(dá)11.12%的銷售下滑，也在提醒保利地產(chǎn)不能掉以輕心。

2020年已經(jīng)過半，上半年銷售不“給力”的保利地產(chǎn)能在下半年逆風(fēng)翻盤，如期兌現(xiàn)“重回前三”的約定嗎？

（責(zé)任編輯：徐帥）