經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 8月10日晚間，金科股份(000656,股吧)發(fā)布7月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)，1-7月銷售額1187億元，成為前7個(gè)月第23家銷售額過(guò)千億的房企。

雖然7月單月多家房企銷售金額同比有所下滑，但得益于上半年良好的銷售業(yè)績(jī)，今年前7個(gè)月，房企的銷售業(yè)績(jī)好于去年同期。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年同期，銷售額過(guò)千億的房企為14家。

銷售回款是支撐房企拿地的主要底氣，在全國(guó)主要22個(gè)城市實(shí)施集中供地，以及三道紅線、兩個(gè)上限等政策影響下，房企拿地策略日益分化。

DM數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月，拿地金額超過(guò)500億元的房企有11家，2020年上半年，達(dá)到這一金額的房企已經(jīng)達(dá)到了14家。

但從單家房企拿地金額來(lái)看，2020年上半年，沒(méi)有一家房企的拿地超過(guò)千億，而2021年上半年，保利、融創(chuàng)、萬(wàn)科和招商蛇口(001979,股吧)等4家房企拿地金額超過(guò)千億。

2020年三道紅線政策出臺(tái)時(shí)，監(jiān)管層還要求房企拿地銷售比不得超過(guò)40%，近期，監(jiān)管層再次強(qiáng)調(diào)了這一要求。

根據(jù)DM數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，50家銷售金額排名靠前的房企中，已經(jīng)有12家拿地銷售比超過(guò)了40%的監(jiān)管紅線。2020年全年50強(qiáng)房企中，拿地銷售比超過(guò)40%的也是12家。

但與2020年只有1家房企拿地銷售比超過(guò)60%相比，今年前7個(gè)月，拿地銷售比超過(guò)60%的房企數(shù)量達(dá)到了4家，其中越秀地產(chǎn)和卓越置業(yè)分別為67%和65%，建發(fā)、招蛇分別達(dá)到了78%和77%。

拿地銷售比突破紅線的房企中，除了卓越置業(yè)、中駿集團(tuán)和龍光地產(chǎn)等3家為民營(yíng)房企，其他9家均為央企或地方國(guó)企背景的房企。

有的房企雖然拿地金額較高，但由于銷售金額基數(shù)大，并沒(méi)有觸碰紅線，比如萬(wàn)科的拿地銷售比為33.8%，融創(chuàng)中國(guó)是31.3%，碧桂園只有25.5%，中海地產(chǎn)為20.2%。

也有一部分房企，由于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等因素，今年在土地市場(chǎng)上鮮有作為，前7個(gè)月，TOP10房企的中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)等拿地金額在50億元左右；千億房企的新力地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、合景泰富、中國(guó)奧園、富力地產(chǎn)和藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)等房企的拿地金額均低于50億元。

從權(quán)益拿地金額來(lái)看，今年前7個(gè)月，50強(qiáng)房企中，萬(wàn)科和保利均超過(guò)千億級(jí)別，中海、融創(chuàng)、綠城、招蛇、華潤(rùn)置地和碧桂園拿地金額在500億-1000億元之間；權(quán)益拿地金額低于百億的有16家。

同期，50強(qiáng)房企中，拿地權(quán)益比高于70%的有35強(qiáng)，其中碧桂園、龍光、中鐵置業(yè)、金茂、中海等房企的權(quán)益比均在90%以上；拿地權(quán)益比低于50%的只有4家，分別為融創(chuàng)、中南、奧園和中交房地產(chǎn)。

前7個(gè)月拿地銷售比雖然不代表全年，但一定程度會(huì)限制部分超標(biāo)嚴(yán)重房企下半年的拿地力度。一家TOP10房企的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，其所在公司下半年會(huì)暫停在招拍掛市場(chǎng)拿地，轉(zhuǎn)而在收并購(gòu)方面尋找機(jī)會(huì)。

前7個(gè)月拿地銷售比超標(biāo)的房企中，大部分是上半年拿地較為迅猛的房企，尤其以建發(fā)、越秀、卓越、德信等對(duì)規(guī)模具有進(jìn)一步訴求的房企。

在三道紅線和兩個(gè)上限監(jiān)管政策下，加上7月一二手房成交同比下滑的情況下，回款和現(xiàn)金成為多數(shù)房企的核心考核指標(biāo)，一定程度上，也制約著房企在土地市場(chǎng)的沖動(dòng)。

當(dāng)然，不同房企對(duì)土地的訴求不同，對(duì)規(guī)模抱有進(jìn)一步希望的房企，更看重土地的變現(xiàn)能力和現(xiàn)金回收的周期，為此甚至不惜犧牲利潤(rùn)；但更多的規(guī)模房企拿地看重的是利潤(rùn)空間，即便影響推貨也在所不惜。

上述房企人士認(rèn)為，他們公司一直緊盯著拿地銷售比指標(biāo)，實(shí)際上這一指標(biāo)后面臨著什么懲處，現(xiàn)在還沒(méi)有明確結(jié)論，“主要擔(dān)心來(lái)個(gè)什么措施，到時(shí)候被打個(gè)措手不及，實(shí)際上我們更擔(dān)心的是拿地資金做穿透式監(jiān)管”。

相關(guān)知識(shí)

前7個(gè)月多家房企拿地銷售比踩紅線
房企拿地變局：“綠增”“紅降” 核心都市圈受青睞
前7個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企門檻同比降1成 單月銷售環(huán)比跌近2成
“三道紅線”下高杠桿停擺 房企以價(jià)換量即將來(lái)襲
"三道紅線"下高杠桿停擺 房企將迎以價(jià)換量
房企銷售遭遇8月寒：碧萬(wàn)恒融集體下滑超超25%，奧園富力減少拿地?，F(xiàn)金流
多家房企前7月 銷售業(yè)績(jī)向好
賺錢能力變差 前8月盈利指標(biāo)下行:房企以價(jià)換量即將來(lái)襲
2020年房企年報(bào)季四大關(guān)鍵詞：“三條紅線”、集中供地、毛利率下滑、銷售增速
4月銷售回暖 點(diǎn)燃房企拿地?zé)崆?/a>