換帥背后公司業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄∝?fù)債承壓保利地產(chǎn)能否迎來新變革？

來源：智能家居時(shí)間：2021-08-10 17:20

2020年以來，在營收穩(wěn)定增長的同時(shí)，保利地產(chǎn)(600048,股吧)盈利能力卻難以維持原有高位且歸母凈利率有所下滑。此外，雖然該公司均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率離“紅線”較近，債務(wù)方面仍有壓力

《投資時(shí)報(bào)》研究員董琳

近日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（下稱保利地產(chǎn)，600048.SH）消息面不斷。

7月30日，該公司發(fā)布公告稱，同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長、董事職務(wù)。同時(shí)，同意選舉劉平擔(dān)任公司董事長，任期自董事會(huì)審議通過之日起至公司第六屆董事會(huì)任期屆滿之日止。

8月4日晚間，保利地產(chǎn)再發(fā)公告稱，公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)增持公司50萬股，約占公司總股本的0.0042%。基于對(duì)公司未來發(fā)展的信心及長期投資價(jià)值的認(rèn)可，保利集團(tuán)擬在未來6個(gè)月內(nèi)繼續(xù)增持累計(jì)不低于0.0042%，不超過公司總股本2%。

同時(shí)，公司董事長、總經(jīng)理劉平及全體高級(jí)管理人員計(jì)劃自2021年8月4日起6個(gè)月內(nèi)增持公司股份，合計(jì)增持金額不低于人民幣800萬元、不超過人民幣1500萬元，增持價(jià)格不超過15.06元/股。

大股東及全體高管增持，體現(xiàn)出對(duì)公司未來發(fā)展的信心及長期投資價(jià)值的認(rèn)可。截至8月9日收盤，保利地產(chǎn)報(bào)收11.56元/股，當(dāng)前總市值為1384億元。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，2020年以來，在營收穩(wěn)定增長的同時(shí)，保利地產(chǎn)盈利能力卻難以維持原有高位且歸母凈利率有所下滑。此外，雖然該公司均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率離“紅線”較近，債務(wù)方面仍有壓力。

針對(duì)上述問題，《投資時(shí)報(bào)》研究員電郵溝通提綱至該公司相關(guān)部門，截至發(fā)稿尚未得到該公司回復(fù)。

換帥或迎新變革

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，宋廣菊1993年加入保利地產(chǎn)，為該公司服務(wù)28年，擔(dān)任董事長11年，引領(lǐng)了保利地產(chǎn)從百億到5000億的整個(gè)發(fā)展歷程。最近，這位中國TOP10房企的掌舵人，迎來了她的退休時(shí)刻。

成立于1992年的保利地產(chǎn)總部位于廣州。2006年7月31日，該公司股票在上海證券交易所掛牌上市，彼時(shí)，保利地產(chǎn)與招商地產(chǎn)、萬科和金地集團(tuán)(600383,股吧)并稱為“招保萬金”，其中，保利地產(chǎn)的銷售金額長期穩(wěn)居前三，不僅是國內(nèi)地產(chǎn)龍頭股，也曾是A股市場(chǎng)上最具實(shí)力及代表性的上市公司之一。

2012年，保利地產(chǎn)成為繼萬科之后，第二家跨過千億門檻的房企。但2013年至今，該公司已連續(xù)多年無緣行業(yè)“前三甲”。

在2017年12月的股東大會(huì)上，宋廣菊曾表示未來兩至三年，保利地產(chǎn)要重回行業(yè)前三。但同一年該公司卻被“年度黑馬”融創(chuàng)反超，排名跌至第五。此后，保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)雖保持高速增長，但“重回前三”的目標(biāo)卻一直未能達(dá)成。最新數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，保利的銷售金額排名行業(yè)第五。

如今，“重回前三”的重任落到新的領(lǐng)軍者肩上，保利地產(chǎn)也將迎來新的發(fā)展。該公司新任董事長劉平此前在向股東進(jìn)行工作報(bào)告時(shí)曾表示，未來五年，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模在80萬億—90萬億間，對(duì)于保利而言是重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，將積極把握住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

歸母凈利率降低

目前，保利地產(chǎn)旗下包含不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)集群、美好生活服務(wù)集群、不動(dòng)產(chǎn)金融集群三大業(yè)務(wù)集群。形成以不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)為主體，以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼的“一主兩翼”業(yè)務(wù)版塊布局，通過三者的協(xié)同發(fā)展，打造不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務(wù)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2430.95億元，同比增長3.04%；歸母凈利潤為289.48億元，同比增長3.54%。不過，在業(yè)績(jī)?cè)鲩L的同時(shí)，該公司全年?duì)I收增速卻同比下滑18.25個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤增速也隨之同比下滑44.36個(gè)百分點(diǎn)。

與2020年業(yè)績(jī)基本一致，2021年上半年，保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)保持增長，實(shí)現(xiàn)營收901.1億元，同比增長22.25%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤188.91億元，同比增長8.70%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤102.2億元，同比增長1.72%。

但值得注意的是，保利地產(chǎn)的利潤率卻有所下滑。今年上半年，該公司營業(yè)利潤率為20.96%，同比下降2.62個(gè)百分點(diǎn)；歸屬于上市公司股東的凈利潤率11.43%，同比下降2.31個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤占利潤總額的54.17%，同比下降3.85個(gè)百分點(diǎn)；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率5.56%，同比下降0.67個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，公司收入規(guī)模穩(wěn)定增長，營業(yè)利潤率、歸母凈利率等利潤率指標(biāo)明顯下降，符合行業(yè)趨勢(shì)?！?021年上半年公司盈利能力下降明顯，預(yù)計(jì)2022年至2023年結(jié)算利潤率還將繼續(xù)下行，公司歸母凈利潤率應(yīng)會(huì)下降到10%以內(nèi)。不過，公司在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則運(yùn)用方面非常保守，例如投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值很低，故而我們認(rèn)為公司有希望在較長時(shí)間保持利潤絕對(duì)數(shù)字不下降和股息率的穩(wěn)定。”

此外，該公司分紅比率也有所下降。2015年至2020年，保利地產(chǎn)分紅比例均維持在30%以上。2020年，保利地產(chǎn)擬以實(shí)施權(quán)益分派股權(quán)登記日總股本為基數(shù)，每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利7.30元（含稅），分紅比例為30.18%，較2019年下滑4.82個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，根據(jù)保利地產(chǎn)新發(fā)布的《2021-2023年股東回報(bào)規(guī)劃》，該公司未來三年（即2021-2023年）分紅率下調(diào)為不低于25%。

保利地產(chǎn)2021年上半年主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)情況

數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)

償債壓力有所增加

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，在大部分房企收縮投資降負(fù)債時(shí)，保利地產(chǎn)卻在斥資大規(guī)模拿地。

2020年，該公司在拿地方面累計(jì)投資約2113億元，新增總建筑面積2864萬平方米。這使得公司同期資產(chǎn)負(fù)債率為78.69%，同比略微增長0.9%。此外，受加速拿地、擴(kuò)大投資影響，保利地產(chǎn)現(xiàn)金流有所承壓。年報(bào)顯示，2020年該公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為151.50億元，同比下降61.31%，投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也延續(xù)凈流出狀態(tài)。

截至2020年末，保利地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.74%，凈負(fù)債率為56.55%，現(xiàn)金短債比為1.82，雖然均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但該公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍離“紅線”較近。

值得關(guān)注的是，保利地產(chǎn)2020年新增發(fā)行45億元永續(xù)債券，一定程度上降低了該公司的債務(wù)成本率。

該公司共計(jì)發(fā)行四期永續(xù)債券。其中，第一期、第二期和第四期中期票據(jù)（永續(xù)中票）分別為9億元、15億元、15億元，期限均為3+N，票面利率分別為3.39%和3.07%、3.18%，第三期中期票據(jù)6億元，發(fā)行期限為5+N。

永續(xù)債是一種具有債券性質(zhì)的股權(quán)。因永續(xù)債權(quán)沒有明確的到期期限，在公司行使贖回權(quán)之前可以長期存續(xù)，且擁有遞延支付本金及遞延支付利息的權(quán)益，可以幫助公司改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，從而降低負(fù)債水平。

截至2020年末，保利地產(chǎn)永續(xù)債賬面價(jià)值總額達(dá)到201.8億元。若將這些計(jì)入權(quán)益的永續(xù)債調(diào)至其負(fù)債項(xiàng)，該公司的負(fù)債率將有所上升。并且，近一年來保利地產(chǎn)所發(fā)行的永續(xù)債多為3+N、5+N模式，此類模式的永續(xù)債，前三年或前五年支付的利息相對(duì)較低，而從第四年或第六年開始，該公司或?qū)⒚媾R利率上升的情況。在跨期跳漲的利率機(jī)制下，若保利地產(chǎn)永續(xù)債與其他債務(wù)集中到期，該公司償債能力或?qū)⒚媾R一定壓力。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）