大唐地產(chǎn)“三顧“港交所，盈利增速放緩，突擊降負(fù)債|IPO研究院

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-17 10:10

大唐地產(chǎn)共計(jì)股權(quán)出質(zhì)55次，而今年3月以來(lái)，就已進(jìn)行10次。

出品|每日財(cái)報(bào)

作者| 劉雨辰

在過(guò)去很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，高杠桿是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要特征之一，但隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的趨嚴(yán)，相關(guān)房企的融資難度不斷提升，從去年開(kāi)始，多家中小房企先后向資本市場(chǎng)發(fā)起沖擊，寄希望于通過(guò)上市融資補(bǔ)血。

近日，廈門(mén)大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：大唐地產(chǎn)）在香港交易所披露了IPO文件，而這已經(jīng)是公司第三次沖擊港股IPO。

據(jù)《每日財(cái)報(bào)》了解，大唐地產(chǎn)成立于1994年，創(chuàng)始人是臺(tái)灣第一代地產(chǎn)富商余英儀，發(fā)展初期主要圍繞福建省廈門(mén)市及漳州市開(kāi)展物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，目前大唐地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)展為海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)。

地產(chǎn)黃金時(shí)代已過(guò)，中小房企的生存空間不斷被壓縮，但資本市場(chǎng)不是避難所，隨著海倫堡地產(chǎn)、三巽控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際等的接連失敗，更加顯示了中小房企IPO不易。而規(guī)模小、杠桿率高、盈利能力差等問(wèn)題也是大唐地產(chǎn)的“絆腳石”。

上市路一波三折，盈利增速明顯放緩

1994年，來(lái)自臺(tái)灣的余英儀創(chuàng)辦了大唐地產(chǎn)，在深耕廈門(mén)十多年后，受2008年全球金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體陷入融資瓶頸，而大唐地產(chǎn)正亟需資金用于70萬(wàn)方的待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)大唐地產(chǎn)已擬定于2009年在香港掛牌，但因時(shí)年55歲的創(chuàng)始人余英儀在2008年8月因病遽然逝世，大唐地產(chǎn)的首次上市計(jì)劃也隨之?dāng)R淺。

在金融危機(jī)席卷之下，如無(wú)數(shù)房企一樣，大唐地產(chǎn)更是陷入風(fēng)雨飄搖的境地。

2010年，大唐地產(chǎn)易主，被福信集團(tuán)戰(zhàn)略整合。易主后的大唐地產(chǎn)，成了廈門(mén)女首富黃晞的控股公司。

大唐地產(chǎn)20余年的發(fā)展，由閩入桂，進(jìn)而北上前往京津冀。與其他開(kāi)發(fā)商初期的發(fā)展軌跡無(wú)異，但以擴(kuò)大土儲(chǔ)沖擊行業(yè)銷(xiāo)售榜單的高速擴(kuò)張方式，伴隨著強(qiáng)烈的資金需求，上市補(bǔ)血成為了必經(jīng)之路。

2019年12月份，大唐地產(chǎn)首次向港交所遞交招股書(shū)，卻無(wú)疾而終。如今已是第三次闖關(guān)，在上市前夕突擊降負(fù)債的大唐地產(chǎn)上市之路仍難言樂(lè)觀。

招股書(shū)顯示，2017年-2019年，大唐地產(chǎn)的銷(xiāo)售額分別為144.7億元、308.6億元和339.5億元，2019年10.01%的增速較2018年的113.27%大幅放緩。

同期的年內(nèi)盈利分別為4.13億元、5.88億元和6.27億元，2018-2019年增幅分別為42.37%和6.63%，可以直觀的發(fā)現(xiàn)盈利增速明顯放緩。

除盈利增速下滑外，大唐地產(chǎn)還面臨銷(xiāo)售區(qū)域集中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。公司的大部分收益由海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生，尤其特別依仗漳州、南寧及天津的業(yè)務(wù)。

上市前突擊降負(fù)債，信托融資占比超5成

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸告別高增長(zhǎng)時(shí)代，以及政策的持續(xù)收縮，房地產(chǎn)企業(yè)因長(zhǎng)期跑馬圈地所積累的債務(wù)問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，成為整個(gè)行業(yè)的通病，大唐地產(chǎn)也難逃債務(wù)壓頂?shù)拿\(yùn)。

2017-2019年，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債比率分別為1087.9%，408.8%和119.2%，即便是持續(xù)下滑，但在上市前夕凈負(fù)債率仍然達(dá)到119.2%。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，125家上市房企的凈負(fù)債率均值為92.52%，對(duì)比之下，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債率還是高于平均水平。

值得注意的是，相較于負(fù)債的下降，其中更多是得益于權(quán)益的增長(zhǎng)。2017年-2019年，大唐地產(chǎn)的權(quán)益總額分別為6.47億元、14.05億元和30.84億元，增速為117.16%和119.50%。

具體來(lái)看，權(quán)益的各項(xiàng)構(gòu)成都在大幅增長(zhǎng)，公司連續(xù)三年擴(kuò)充法定儲(chǔ)備、連續(xù)兩年股東注資，并且少數(shù)股東權(quán)益在2019年激增1703.32%。除了合作開(kāi)發(fā)力度的加大，需警惕以“明股實(shí)債”隱藏真實(shí)負(fù)債規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)。

今年上半年受疫情影響，很多債務(wù)壓力較高的中小房企相繼倒閉，截至目前，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)超過(guò)210家，平均每天都有1家以上的房企申請(qǐng)破產(chǎn)，主要以三四線(xiàn)的中小型房企為主。

據(jù)最新財(cái)報(bào)顯示，截至2020年2月底，大唐地產(chǎn)有息負(fù)債總額增至79.27億元，其中一年內(nèi)到期和一至兩年內(nèi)到期的借款分別為24.33億元和31.51億元，合計(jì)55.84億元，信托融資占比超過(guò)五成。

而其賬上的現(xiàn)金僅為22.14億元，已無(wú)法覆蓋短期借款，屋漏偏逢連夜雨，隨著信托資金流向房地產(chǎn)的政策趨嚴(yán)，大唐地產(chǎn)的融資渠道收縮，債務(wù)面臨更大的壓力，這或許就是公司著急上市的原因。

此外，大唐地產(chǎn)頻繁進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押融資，企查查資料顯示，大唐地產(chǎn)共計(jì)股權(quán)出質(zhì)55次，而今年3月以來(lái)，就已進(jìn)行10次。

告別黃金時(shí)代，中小房企融資難

房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已成過(guò)去。在這樣的背景之下，調(diào)控政策持續(xù)加碼，今年的新冠疫情更是加速了行業(yè)的洗牌進(jìn)程。目前行業(yè)呈現(xiàn)的特征是頭部房企韌性較強(qiáng)，而且持續(xù)吞噬市場(chǎng)份額，但中小房企則面臨非常大的壓力。

隨著大房企越來(lái)越下沉到四五線(xiàn)城市，中小房企面臨的局勢(shì)非常不利，根據(jù)克而瑞公布的2020年一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜，截至今年一季度末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權(quán)益金額集中度分別達(dá)到30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。

從數(shù)據(jù)上看，百?gòu)?qiáng)房企的行業(yè)集中度還在進(jìn)一步加劇，其中，TOP3房企集中度提升近4.5個(gè)百分點(diǎn)至16.4%，提升幅度最大。而TOP51-100、TOP101-200梯隊(duì)房企的集中度則在前兩年的基礎(chǔ)上繼續(xù)降低。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不僅是整個(gè)行業(yè)環(huán)境發(fā)展原因，中小房企面臨的資金壓力、土地壓力、人才壓力猶如三座大山，加速了房地產(chǎn)洗牌的節(jié)奏，對(duì)于大唐地產(chǎn)這種年銷(xiāo)售額只有300億左右規(guī)模的地方企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)將會(huì)面臨很大的生存壓力。

房地產(chǎn)是杠桿經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，能否融到資、融資成本的高低對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。在“房住不炒”的政策指導(dǎo)下，政府進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信貸的管理。

大型房企擁有多種融資渠道，包括銀行貸款、信托融資、發(fā)行債券、增發(fā)新股等，2019年排名前10的房企的平均融資成本只有4.52%，而中小房企融資渠道相對(duì)單一，融資成本高企，通過(guò)信托渠道的融資成本已經(jīng)在12%至15%之間，嚴(yán)重壓縮了利潤(rùn)空間。

而大唐地產(chǎn)近兩年的銀行借款和其他借款利率均持續(xù)增長(zhǎng)，并且2019年增幅擴(kuò)大，2019年銀行借款利率增至6.82%，其他借款利率則高達(dá)9.83%。

截至2019年末，公司尚未履行的信托融資有7筆，僅有1筆利率為9%，其余均超10%，最高的達(dá)12%。

融資難是眾多中小房企發(fā)展的擋路石。如今房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍偏緊，房企融資也出現(xiàn)頭部效應(yīng)，大型房企融資無(wú)論是頻率和金額，都是相對(duì)比較高，融資的成本也有所降低。

近年來(lái)，房住不炒是主旋律，而今年的疫情以及中央的定調(diào)更是令房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓，在此環(huán)境下，以及自身的基本盤(pán)條件，大唐地產(chǎn)能否成功上市還需謹(jǐn)慎看待，對(duì)此《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。

聲明：此文出于傳遞更多信息之目的，文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：每日財(cái)報(bào)。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：李顯杰）