半年銷售完成率不到40%？銷售額排名下滑，富力下半年業(yè)績承壓

來源：智能家居時(shí)間：2021-07-20 17:40

近年來，富力地產(chǎn)拿地步伐放緩。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月末，中國房企新增貨值TOP100名單中，未有富力地產(chǎn)“身影”，而進(jìn)入此榜單的門檻為105.1億元

《投資時(shí)報(bào)》研究員王子西

曾經(jīng)被稱為“華南五虎”之一的廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（下稱富力地產(chǎn)，2777.HK），高光不再。

公告顯示，今年6月，富力地產(chǎn)單月總銷售收入約為126.1億元，環(huán)比上升3%；銷售面積約90.09萬平方米，環(huán)比下降1%。截至今年6月底，該公司實(shí)現(xiàn)總銷售收入約650.8億元、銷售面積達(dá)485.17萬平方米，與上年同期相比分別增加18%、6%。從數(shù)據(jù)來看，該公司銷售收入與銷售面積雖有所增長，但若從行業(yè)層面，富力地產(chǎn)或已顯頹態(tài)。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2021年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，不管是按全口徑銷售金額，還是權(quán)益金額、操盤金額，富力地產(chǎn)的行業(yè)排名均有所下滑。其中，上半年權(quán)益金額僅錄得555.8億元，若按公司2021年銷售目標(biāo)1500億元計(jì)算，上半年的年度完成率不到40%。

事實(shí)上，自2019年以來，富力地產(chǎn)已經(jīng)持續(xù)兩年未完成銷售目標(biāo)，粗略計(jì)算，2019年、2020年，該公司權(quán)益協(xié)議銷售完成率分別為86.38%、91.32%。同時(shí)，公司的負(fù)債指標(biāo)也表現(xiàn)不太良好，融資監(jiān)管“三道紅線”均不達(dá)標(biāo)。

或是出于負(fù)債壓力，近年來，富力地產(chǎn)拿地步伐放緩。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，中國房企新增貨值TOP100名單中，未有富力地產(chǎn)“身影”，而進(jìn)入此榜單的門檻為105.1億元。

在二級市場上，今年6月以來，該公司股價(jià)便呈波動(dòng)下跌趨勢。截至2021年7月16日，富力地產(chǎn)收盤于8.56港元/股（不復(fù)權(quán)），總市值321億港元。針對公司行業(yè)銷售排名下滑、年度完成率及負(fù)債情況，《投資時(shí)報(bào)》研究員電郵溝通提綱至公司相關(guān)部門，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

富力地產(chǎn)近半年股價(jià)走勢（港元）

數(shù)據(jù)來源：wind

銷售完成率不及40%

根據(jù)克而瑞公布的排行榜，疫情影響已漸消散，但今年上半年房企銷售增速仍有所放緩。1—6月，TOP100房企銷售金額錄得70061億元，同比增速為38%；而TOP10、TOP30、TOP50銷售金額的增速分別為27%、33%、35%。

而單月數(shù)據(jù)顯示，今年6月，百強(qiáng)房企全口徑銷售額達(dá)14621億元，同比微增2%。按梯隊(duì)來看，TOP10、TOP11—30、TOP31—50、TOP51—100的銷售增速發(fā)別為1%、-7%、5%、13%。顯然，為了沖上半年業(yè)績，位列TOP51—100的房企單月銷售增速最快，實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長。

從克而瑞榜單來看，2021年1—6月，富力地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額646.6億元，位列第33名，較2020年排名第24，下滑9位；權(quán)益金額為555.8億元，位列第24名，較2020年權(quán)益金額排名第18，下滑6位。即便按操盤金額統(tǒng)計(jì)口徑來看，該公司以636.7億元位列第26名，也較2020年度排名下挫6位，跌出TOP20。

事實(shí)上，根據(jù)克而瑞研報(bào)數(shù)據(jù)，在38家已公布全年銷售目標(biāo)的主流房企中，截至2021年6月底，已有17家企業(yè)完成銷售年度目標(biāo)逾50%。這其中，首開股份(600376,股吧)（600376.SH）完成率最高為61%；19家完成率處在40%—50%之間，而富力地產(chǎn)權(quán)益金額完成率僅占年度目標(biāo)1500億元的37%。

顯然，相較完成率過半的房企而言，富力地產(chǎn)下半年銷售壓力較大，能否完成年度目標(biāo)尚存不確定性。

業(yè)績增速不穩(wěn)

公開資料顯示，富力地產(chǎn)成立于1994年。在高光時(shí)期，該公司曾被稱為地產(chǎn)界的“華南五虎”之一。而2017年，該公司斥資199億元接盤萬達(dá)集團(tuán)77家城市酒店資產(chǎn)包，一時(shí)令公司成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

從銷售數(shù)據(jù)來看，2018年對富力地產(chǎn)而言，可謂“里程碑式的一年”。當(dāng)年，該公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益協(xié)議銷售金額達(dá)1311億元，不僅成功跨入“千億元俱樂部”，且較上年同期大增60.15%。

不過，轉(zhuǎn)折來得很快。進(jìn)入2019年，富力地產(chǎn)權(quán)益協(xié)議銷售額錄得1382億元，雖較2018年同期微增5.42%，但較年度目標(biāo)1600億元，完成率僅為86.38%。而此情況，并未因公司下調(diào)目標(biāo)而止步。根據(jù)年報(bào)，2020年，富力地產(chǎn)原定權(quán)益協(xié)議銷售額為1520億元，但實(shí)際完成1388億元，幾乎與2019年持平；完成率約為91.32%，相較年度目標(biāo)再次“縮水”。

值得注意的是，上述三個(gè)會(huì)計(jì)年度，富力地產(chǎn)營收及年度盈利增速也表現(xiàn)不穩(wěn)。2018年至2020年，該公司營業(yè)額由768.58億元波動(dòng)增至858.92億元，同比變動(dòng)幅度分別為30%、18%、-5%；年度盈利則錄得87.28億元、100.93億元、91.46億元，同比變動(dòng)幅度為-59.26%、15.64%、-9.38%，均呈現(xiàn)上下浮動(dòng)態(tài)勢。

富力地產(chǎn)近幾年?duì)I業(yè)額及年度盈利同比變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)

拿地放緩

此外，根據(jù)中國社科院與中央財(cái)經(jīng)大學(xué)相關(guān)課題組等發(fā)布的《2021上市房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報(bào)告》，在上榜的122家房企（A股62家、H股60家）中，觸及融資監(jiān)管“三道紅線”的企業(yè)有17家，其中A股9家、H股7家，而富力地產(chǎn)位列其中。

根據(jù)該報(bào)告，2021年1—5月，富力地產(chǎn)調(diào)整后資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率分別為76.66%、149.98%、現(xiàn)金短債比為0.38。其中，凈負(fù)債率相較2020年末的130.2%，再次“升高”近20個(gè)百分點(diǎn)。

債務(wù)壓力或令公司拿地策略變得謹(jǐn)慎、小心?！锻顿Y時(shí)報(bào)》研究員注意到，2018年，富力地產(chǎn)收購371億元的土地儲(chǔ)備，共計(jì)61塊土地，建筑面積為1405萬平方米，均價(jià)2600元/平方米。而在2017年，該公司收購?fù)恋貎?chǔ)備金額還為584億元，粗略計(jì)算，一年間公司拿地步伐放緩近四成。

到了2019年、2020年，富力地產(chǎn)土地收購步伐進(jìn)一步放緩。2019年，該公司在32個(gè)城市和地區(qū)，收購共計(jì)38幅地塊，收購成本約為2600元/平方米，拿地共計(jì)約244億元，相當(dāng)于940萬平方米的土地儲(chǔ)備。而在2020年，拿地城市和地區(qū)、地塊數(shù)量更是縮至12個(gè)、16幅，新增土地的權(quán)益可售面積約為385.5萬平方米。

事實(shí)上，根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2021年1—6月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》，TOP前100名單中，未見富力地產(chǎn)“身影”，而進(jìn)入前100名榜單，房企新增土地貨值“門檻”為105.1億元。

（責(zé)任編輯：李顯杰）