6日12日，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“光明地產(chǎn)”）發(fā)公告稱，今年5月公司新增房地產(chǎn)項目1個，即公司全資子公司農(nóng)房集團(tuán)通過承債式收購方式取得了擁有湖北省武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)35R2地塊內(nèi)P（2019）076地塊土地權(quán)。

本次農(nóng)房集團(tuán)收購總金額約6.02億元，項目公司武漢怡置明鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有34%股權(quán)且承擔(dān)相應(yīng)負(fù)債。

受疫情影響，今年光明地產(chǎn)的拿地動作大幅減少，業(yè)績表現(xiàn)也不樂觀。

2月，光明地產(chǎn)與柳州金卓柳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和佛山高明區(qū)美的房地產(chǎn)發(fā)展有限公司共同投資開發(fā)廣西柳州市P（2019）32號地塊，土地出讓金3.98億元。

3月20日，光明地產(chǎn)旗下子公司光明食品集團(tuán)上海東平小鎮(zhèn)農(nóng)場有限公司，以6.6億元的價格成交了上海崇明區(qū)的一宗商住用地。

4月，公司新增的房地產(chǎn)項目仍然只有1個，落子寧波市江北區(qū)馮家地塊，成交價格約15.9億元，公司擁有該項目50%的權(quán)益。

數(shù)據(jù)顯示，光明地產(chǎn)今年一季度實現(xiàn)營收5.9億元，同比下滑81.4%；毛利率為11.3%，同比降低14.3%；凈利率為-39.5%，幾近腰斬，歸母凈利潤更是下滑至-2億元，由盈轉(zhuǎn)虧。

在2020年一季度報告的139家房企業(yè)中，歸母凈利潤虧損超過1億元的僅13家，光明地產(chǎn)以2億虧損額在房地產(chǎn)歸母凈利潤虧損企業(yè)中位列第七名。

回顧光明地產(chǎn)重組的這5年，借母公司光環(huán)的日子不少，但依然沒能打出一手好牌。

2015年，海博股份與光明食品集團(tuán)旗下的農(nóng)房集團(tuán)、農(nóng)房置業(yè)進(jìn)行重組，誕生如今的光明地產(chǎn)。此后兩年，光明地產(chǎn)確實有過持續(xù)增幅超九成的高速成長時期。

背倚上市公司，擁有國資背景，光明地產(chǎn)前幾年通過向關(guān)聯(lián)方出售項目股權(quán)或資產(chǎn)，實現(xiàn)了部分利潤。

例如，2017年，光明地產(chǎn)以9.88億元的價格將上海麗水路商業(yè)項目轉(zhuǎn)讓給光明食品集團(tuán)，此后又轉(zhuǎn)讓了華都大廈部分商業(yè)地產(chǎn)和車位。

這兩次關(guān)聯(lián)交易給光明地產(chǎn)2018年的報告貢獻(xiàn)了重要一筆利潤——合計歸母凈利潤達(dá)4.5億元以上，在光明地產(chǎn)2018年14.18億的歸母凈利潤中，占比超過了30%。

據(jù)樂居財經(jīng)計算，近兩年，光明地產(chǎn)僅出售房產(chǎn)一項，就從上海良友（集團(tuán)）有限公司和上海牛奶（集團(tuán)）有限公司分別獲得了10.3億元和6600.54萬的收入。

除此之外，在出售商品、提供服務(wù)或勞務(wù)的多個細(xì)項中，光明地產(chǎn)2019年就收到了7000萬元的關(guān)聯(lián)款，這比2018年3213.45萬元的款項，增長了1.18倍。

即便如此，光明地產(chǎn)這兩年的路走得并不順。

重組時，置入標(biāo)的原股東承諾，農(nóng)房集團(tuán)和農(nóng)房置業(yè)2015年至2017年合計實際凈利潤分別不低于35.13億元和9842.99萬元。資料顯示，農(nóng)房集團(tuán)三年實際實現(xiàn)利潤36.87億元，完成率為104.95%。

但到了2018年，農(nóng)房集團(tuán)和農(nóng)房置業(yè)歸母凈利潤同比下降15.12%和99.41%。承諾期一到，業(yè)績就突降。為此，上交所在去年5月發(fā)出關(guān)于對光明地產(chǎn)2018年年度報告的事后審核問詢函。

也就是在這個轉(zhuǎn)折點之后，光明地產(chǎn)歸母凈利潤急轉(zhuǎn)直下，之后幾年的業(yè)績走上了下坡路。

梳理發(fā)現(xiàn)，光明地產(chǎn)2017年至2019年營收分別為208.11億元、204.94億元、136.11億元，同比增速分別為0.14%、-1.53%、-33.59%；歸母凈利潤分別為19.47億元、14.18億元、5.70億元，同比增速分別為92.55%、-27.17%、-59.77%。

在去年的業(yè)績報告中，光明地產(chǎn)解釋，營業(yè)收入下降主要是房產(chǎn)主業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售面積和銷售單價同比減少所致，而歸母凈利潤下滑則是房產(chǎn)主業(yè)收入同比下降等所致。

房地產(chǎn)開發(fā)及配套一直都是公司收入的主要來源，華東地區(qū)也一直是光明地產(chǎn)的大本營，業(yè)績的支柱。

但在去年，光明地產(chǎn)在華東地區(qū)只實現(xiàn)84億元的營收，同比縮水52.3%；同時，華東地區(qū)的毛利率相比2019年有所下滑，降至31.92%。

與此同時，光明地產(chǎn)的凈負(fù)債率一路飆升。2017年至2019年，公司凈負(fù)債率分別為133.35%、194.77%、218.18%。到了今年第一季度，該數(shù)值達(dá)到了233.57%。

值得注意的是，光明地產(chǎn)在財務(wù)狀況堪憂的情況下，依然沒有停下擴(kuò)張腳步，從2018年開始加大新增土地力度。

數(shù)據(jù)顯示，2015年至2019年，光明地產(chǎn)新增土地儲備分別為85.44萬平方米、52.75萬平方米、94.25萬平方米、144.52萬平方米和192.09萬平方米。

去年，光明地產(chǎn)非招掛拍的新增項目達(dá)13個，另有11個新增的招拍掛項目。光明地產(chǎn)在股權(quán)收購和公開市場拿地的項目中，多數(shù)權(quán)益占比都不高，去年的13個項目就有8個股權(quán)在50%及以下。

除了招拍掛、收購兼并、股權(quán)合作、與政府協(xié)同等常規(guī)方式外，光明地產(chǎn)還在2019年開始了多元化業(yè)務(wù)。

去年5月，光明地產(chǎn)董事長沈宏澤在年度股東會上提出“以上海為主戰(zhàn)場，多元化創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的1+7+5+X”發(fā)展模式。以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為底板，協(xié)同發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、物流服務(wù)、社區(qū)居住等。

11月，光明地產(chǎn)協(xié)議收購光明食品集團(tuán)、上海崇明農(nóng)場有限供公司所持有的上海東平小鎮(zhèn)農(nóng)場有限公司70%股權(quán)，總成交價為7000萬元。而東平小鎮(zhèn)即可視為“殷實農(nóng)場建設(shè)”的著眼點，借此獲取綜合型資源，打造“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的新模式，以實現(xiàn)“綜合型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

光明地產(chǎn)近年來也開始發(fā)展冷鏈物流業(yè)務(wù)。但冷鏈物流存在培育期，去年上海申宏冷藏儲運(yùn)有限公司虧損了803.68萬元，上海海博物流（集團(tuán)）有限公司則虧損了5040.47萬元。

面對多重現(xiàn)實壓力，光明地產(chǎn)不僅進(jìn)行了管理層換防自救，還調(diào)整了經(jīng)營計劃。

今年2月，光明地產(chǎn)原董事張輝明退出光明地產(chǎn)董事名錄，新晉董事吳通紅。4月24日，公司董事長沈宏澤辭去總裁職務(wù)，由郭強(qiáng)接任；辭職后，沈宏澤先生仍擔(dān)任公司黨委書記、董事長職務(wù)。隨后，原光明地產(chǎn)董事會秘書王宏偉辭任，蘇朋程接棒。

除此之外，光明地產(chǎn)今年將營收目標(biāo)定在180億元，計劃新開工面積350萬平方米，竣工面積170萬平方米。

新管理層變動能否為光明地產(chǎn)帶來新的變革還得從長遠(yuǎn)來看，但當(dāng)初“2020年達(dá)到500億元”的目標(biāo)，大概率是無法完成了。

來源：界面新聞

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