行業(yè)毛利率下行巨頭營收也下滑!千億新貴成房企年度最大爆冷者

來源：智能家居時間：2021-05-18 08:32

　　營收/凈利

　　巨頭營收也下滑！

　　千億新貴成房企年度最大爆冷者

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個以萬億為計(jì)量單位的龐大市場，也是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。身處其中的企業(yè)動輒千億銷售額，在其他行業(yè)來看遙不可及的“千億夢”，在這里只是一個“臺階”。

　　相較于合作開發(fā)導(dǎo)致的全口徑合約銷售額注水，營業(yè)收入更能反應(yīng)企業(yè)階段性經(jīng)營成果，是其繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營的資金來源，也是企業(yè)取得利潤的基本保障。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的延時性，房企的營業(yè)收入通常反映的是其1-2年前的銷售情況。

　　千億營收軍團(tuán)再擴(kuò)容

　　2020年，50家典型房企營收總額為52388.9億元，同比增長14.8%。各梯隊(duì)數(shù)量相較去年也發(fā)生了細(xì)微變化，1000億元以上的第一梯隊(duì)達(dá)到12家，新城控股和招商蛇口作為新成員首次加入；500億至1000億的第二梯隊(duì)18家，同比新增2家，500億元以下的有20家，減少3家。

　　具體來看，企業(yè)間分化加速，行業(yè)集中度不斷提升，第一梯隊(duì)營收總額32790億元，占比62.6%，提升2.6個百分點(diǎn)，進(jìn)一步壓縮了中小房企的占比，第三梯隊(duì)營收6900億元，占比相較去年下降2.4個百分點(diǎn)至13.2%。

　　第一梯隊(duì)中，去年領(lǐng)先恒大83.5億問鼎營收榜首后，碧桂園2020年?duì)I收4628.56億元，位列第二，相較去年下滑4.74%，作為是十強(qiáng)中唯一一家營收下滑的房企。這一變動，也讓一二名的差距擴(kuò)大至444億元。造成這一情況的原因是疫情導(dǎo)致部分項(xiàng)目工程進(jìn)度和樓盤交付確收放緩，且交付物業(yè)所確認(rèn)收入的平均售價(jià)相比2019年下降。鎖定第三名的綠地將今年三強(qiáng)的門檻提升至4557.5億元，萬科營收也首次邁進(jìn)4000億大關(guān)，至4191億元。

　　營收十強(qiáng)中，依然不乏高增長者。去年?duì)I收與銷售排行落差最大的新城控股，2020年?duì)I收1454.8億元，同比上升69.5%。融創(chuàng)中國營收2305.9億元，36%的增幅也讓其與第五名保利的差距由666億縮小至不足150億。龍湖、華潤的營收增幅也超過20%。但2020年新城控股銷售額2509.6億元，增速下滑至-7.3%，融創(chuàng)中國銷售增速也放緩至3.4%，未來交付確收增幅存在不確定性。

　　第二梯隊(duì)中，得益于前幾年銷售增速的快速發(fā)展，華發(fā)、金茂、華僑城、陽光城、奧園、雅居樂、金地等營收增速均超過30%。

　　50強(qiáng)典型房企中有6家營收同比出現(xiàn)下滑，除了碧桂園和富力外，4家集中在第三梯隊(duì)。

　　其中，融信、首開、時代中國營收分別下滑6.1%、7.2%、9.1%。融信的營收也是八年來首次下滑。首開面臨的形勢則更為嚴(yán)峻，除了營收下滑外，毛利率下降9.6個百分點(diǎn)，凈利潤也同比大跌25.76%，凈負(fù)債率達(dá)到178.56%的高位，成為為數(shù)不多的“三道紅線”指標(biāo)全部踩線房企。首次越過千億關(guān)卡的時代中國，也遭遇了營收、凈利的雙降，這也是時代中國2013年上市以來，上述兩項(xiàng)指標(biāo)首次出現(xiàn)下滑。

　　不同于上述三家營收的微跌，年報(bào)季最大的爆冷者禹洲集團(tuán)營收出現(xiàn)行業(yè)少見的斷崖式下跌。2020年禹洲終于圓夢千億，但其營收卻腰斬至104.1億元。第三方排行榜中，銷售額高禹洲一位的遠(yuǎn)洋營收達(dá)到其5倍多。禹洲在業(yè)績會中解釋稱，營收減少主要是由于受疫情影響，上海的若干物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度及于武漢及唐山的物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入遞延確認(rèn)。此次年報(bào)前禹洲欲故技重施繼續(xù)此前的交付確收不規(guī)范行為，將未達(dá)交樓標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目提前確認(rèn)收入但遭到審計(jì)師駁回，粉飾失敗致其多個項(xiàng)目無法在截止時間入賬，從而出現(xiàn)營收暴跌。

　　億翰智庫認(rèn)為，在融資環(huán)境不斷收緊的情況下，房企可使用資金持續(xù)受限，銷售規(guī)?？焖僭鲩L的時代基本已經(jīng)遠(yuǎn)去，行業(yè)未來營業(yè)收入的增長有望保持平穩(wěn)，甚至放緩。

　　行業(yè)毛利率下行

　　相較于營收趨于平穩(wěn)，調(diào)控持續(xù)收緊，“房住不炒”以及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期一系列政策下，房企利潤空間不斷被壓縮，行業(yè)整體利潤率呈下降趨勢。

　　一個直觀的數(shù)據(jù)在于，2019年50家典型房企中有36家毛利率在25%-35%之間，占比近七成。2020年，房企毛利率最集中的區(qū)間下滑至20%-30%，31家房企位列其中，占比62%。億翰數(shù)據(jù)顯示，50家典型房企的平均毛利率為24.7%，同比下滑5.1個百分點(diǎn)，僅有3家毛利率上升，其余47家下滑。

　　具體來看，華僑城、寶龍、金地分別以49.86%、36.11%和32.86%位于榜單前三，即便如此，這三家同比依然呈現(xiàn)不同幅度的下滑。金地相較去年降低7.6個百分點(diǎn)，華僑城下滑了6.7個百分點(diǎn)，寶龍微降0.3個百分點(diǎn)。

　　以24.7%的均值來看，50家典型房企中有28家不達(dá)標(biāo)，占比56%。不達(dá)標(biāo)的房企毛利率多集中在20%-24.7%之間，包括新力、恒大、中駿、綠城、新城、金科、藍(lán)光、弘陽、美的置業(yè)、金輝、碧桂園、旭輝、中梁、融創(chuàng)、迪馬、陽光城等19家。建業(yè)、正榮、遠(yuǎn)洋、祥生、中南、建發(fā)、綠地、融信8家毛利率在10%-20%之間，禹洲毛利率4.61%墊底。

　　造成行業(yè)整體毛利率下行的主要原因是，2016年至2018年房企高溢價(jià)拿地盛行，這批高價(jià)地后續(xù)開盤時恰逢政府限價(jià)，利潤空間遭到擠壓，最典型的當(dāng)屬融信和禹洲。

　　2020年在前幾年拿下的高價(jià)項(xiàng)目集中入市的壓力下，融信毛利率由去年同期的24%下滑至11%，業(yè)績會上董事會主席歐宗洪表態(tài)，2020年毛利率已見底，2021年會逐步回升，預(yù)計(jì)會到13%到15%之間。

　　2020年禹洲毛利率為4.6%，同比下跌21.6個百分點(diǎn)，甚至不及同行們的凈利率。管理層在業(yè)績會上給出的解釋為受到低毛利潤率及少數(shù)虧損項(xiàng)目的影響，加上公允價(jià)值出入表的調(diào)整，扭曲了整體毛利潤率，且營業(yè)收入基數(shù)較小，另有額外的結(jié)算成本，因此2020年交付延誤導(dǎo)致毛利潤率表現(xiàn)不理想。

　　億翰智庫認(rèn)為，未來行業(yè)毛利潤率有望回升。一是，隨著高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)完畢，未來所消化項(xiàng)目的土地成本更為合理，因此利潤有望觸底反彈；二是，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時代，成本管控已成為房企共識，因此各企業(yè)積極優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，降低間接成本，抬高了利潤空間上限。

　　合景泰富、禹洲跌幅最大

　　毛利率的降低也直接影響了凈利率。億翰數(shù)據(jù)顯示，50家典型房企平均凈利率為11.6%，同比降低2.3個百分點(diǎn)。其中13家企業(yè)凈利潤率上升，37家企業(yè)凈利潤率下滑。

　　分區(qū)間來看，凈利率在20%以上的有中海、寶龍、合景泰富三家，相比去年同期減少4家。不同于寶龍凈利率的同比微增與中海的同比微降，合景泰富由于投資物業(yè)公允值收益凈額的大幅降低，導(dǎo)致凈利潤同比下降31.4%，2020年其凈利率23.2%，同比下滑近19個百分點(diǎn)。

　　除了合景泰富，中國金茂的凈利率也下滑顯著，2020年金茂凈利率10.3%，同比減少近10個百分點(diǎn)。金茂在年報(bào)中表示業(yè)績下降主要是房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因，導(dǎo)致項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提發(fā)展中物業(yè)和持作出售物業(yè)減值準(zhǔn)備。

　　金地、招商蛇口、大悅城、首創(chuàng)、中駿等凈利率也出現(xiàn)較大幅度的下跌。

　　華潤置地、龍光、融創(chuàng)、旭輝、龍湖、雅居樂、世茂、萬科、時代中國、濱江集團(tuán)等24家凈利率在10%（含10%）至20%之間，相比2019年同期減少5家。

　　中南、正榮、迪馬、佳兆業(yè)、弘陽、美的置業(yè)、新力、融信、陽光城、祥生、恒大等19家房企凈利率在5%-10%之間。

　　凈利潤在5%以下的企業(yè)有4家，分別為建業(yè)、綠地、大悅城、禹洲，相比2019年同期增加3家。其中大悅城、禹洲的凈利率分別為2.9%、2.2%，在榜單中墊底。

人民網(wǎng)