富力總裁之子張量控股，實地地產(chǎn)赴港IPO經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流急墜

來源：智能家居時間：2020-06-05 18:50

　　盡管實地地產(chǎn)營收持續(xù)增高，但增速卻明顯放緩且凈資產(chǎn)負(fù)債比率高企。同時，該公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額逐年下滑，報告期內(nèi)分別為25.18億元、6.63億元以及2.23億元

　　《投資時報》研究員辛夷

　　房子關(guān)乎著每個人的生活，但居高不下的房價也讓大部分人望而卻步。與此同時，房地產(chǎn)公司也面臨房市降溫的窘境。隨著內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)A股IPO暫停，地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向港股尋求上市。

　　近日，由富力地產(chǎn)總裁張力的獨子張量100%控股，專注于在大灣區(qū)開發(fā)智慧住宅物業(yè)的綜合房地產(chǎn)開發(fā)商——實地地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱實地地產(chǎn)）正式向香港證券交易所遞交招股說明書，正式向港股發(fā)起沖擊。

　　本次IPO，實地資產(chǎn)擬募集資金將用于建設(shè)廣州常春藤、廣州薔薇國際、三亞海棠華著及重慶永川薔薇國際項目，以及償還若干現(xiàn)有貸款及補(bǔ)充日常營運資金。

　　《投資時報》研究員查閱實地地產(chǎn)招股書注意到，2017—2019年（下稱報告期），該公司雖然營收持續(xù)增高，但增速卻明顯放緩且凈資產(chǎn)負(fù)債比率遠(yuǎn)高于同行業(yè)公司，債務(wù)壓力加大。同時，該公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額逐年下滑，雖毛利率有所提升，但凈利率卻出現(xiàn)下滑。

　　凈資產(chǎn)負(fù)債比率高企

　　實地地產(chǎn)于2006年成立，起步之時僅在廣東中山有一個建筑面積30.26萬平方米的開發(fā)項目。經(jīng)過多年發(fā)展，截至2020年3月31日，實地地產(chǎn)觸角已伸至粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲、京津冀、華中和中國西部核心城區(qū)及華北地區(qū)，目前其在國內(nèi)14個省份或直轄市的25個城市共持有37個處于不同發(fā)展階段的地產(chǎn)項目。

　　在迅速發(fā)展的進(jìn)程中，實地地產(chǎn)確實取得了一些成績。在中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)名單中，該公司排名第70位。在億翰智庫發(fā)布的2019中國房企綜合實力Top 200中，該公司排名77位。此外，按銷售額計，實地地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的2019年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜中排名92位。

　　實地地產(chǎn)近三年按業(yè)務(wù)線劃分的收益明細(xì)

　　數(shù)據(jù)來源：實地地產(chǎn)招股書

　　招股書數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，該公司總收益分別為38.71億元（人民幣，下同）、63.72億元、83.24億元，2018年及2019年同比增幅分別為64.61%、30.63%；同期，其稅前利潤分別為4.15億元、13.43億元、17.06億元，2018年及2019年同比增幅分別為223.61%、27.03%?？梢钥闯?，該公司近兩年營收及稅前利潤增長幅度都出現(xiàn)下降。

　　查閱招股書，《投資時報》研究員發(fā)現(xiàn)，報告期內(nèi)，實地地產(chǎn)的收益主要集中于物業(yè)銷售，此外，有小部分收益來自機(jī)電安裝及裝修收益及自租賃賺取租金收入，該公司亦自設(shè)計咨詢服務(wù)及建材貿(mào)易賺取收入。報告期內(nèi)，實地地產(chǎn)物業(yè)銷售收益分別為36.23億元、61.59億元、81.56億元，分別占同年總收益93.6%、96.6%及98.0%。

　　值得注意的是，在營收持續(xù)增長的同時，實地地產(chǎn)也維持著相當(dāng)高的債務(wù)水平。招股書數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，該公司借款總額（包括銀行貸款及其他非銀行借貸）分別為119.83億元、117.71億元、126.56億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為38.09倍、5.33倍、2.25倍。

　　實地地產(chǎn)近三年主要財務(wù)比率

　　數(shù)據(jù)來源：實地地產(chǎn)招股書

　　同時，招股書數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，實地地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為45.76億元、42.16億元、20.39億元，而流動負(fù)債中計息銀行及其他借款分別為25.29億元、43.47億元、35.84億元?？梢钥闯觯?018年及2019年，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物并不足以償還短期債。

　　雖然凈資產(chǎn)負(fù)債比率呈現(xiàn)出明顯下降趨勢，但仍然遠(yuǎn)高于同行業(yè)公司平均水平。隨著公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，后期其仍可能需要大量額外債務(wù)。若實地地產(chǎn)未產(chǎn)生充足現(xiàn)金流量以支付經(jīng)營開支及支付債務(wù)，或?qū)⒈黄炔扇∑渌呗?，包括減少或延遲房地產(chǎn)項目開發(fā)、出售資產(chǎn)、重組債務(wù)或債務(wù)再融資或?qū)で蠊杀镜刃袆印＜词箤嵤┯嘘P(guān)策略，也可能會對該公司經(jīng)營業(yè)績及財務(wù)狀況有不利影響。

　　經(jīng)營現(xiàn)金流凈額逐年下滑

　　招股書顯示，實地地產(chǎn)一直致力于為客戶提供兼?zhèn)渲悄苋司由鷳B(tài)系統(tǒng)解決方案的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，并通過整合先進(jìn)技術(shù)、智能家具及電子產(chǎn)品，使客戶在物業(yè)管理及生活中享受一體化的智能解決方案。

　　報告期內(nèi)，實地地產(chǎn)已結(jié)轉(zhuǎn)建筑面積由2017年的46.98萬平方米增至2018年的76.26萬平方米，并進(jìn)一步增至2019年的82.53萬平方米，已結(jié)轉(zhuǎn)平均售價在2017—2019年分別為每平方米7711元、8077元、9882元。已結(jié)轉(zhuǎn)建筑面積及平均售價的上漲為實地地產(chǎn)毛利率的提升做了主要的貢獻(xiàn)。

　　招股書數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，實地地產(chǎn)的毛利分別為8.47億元、16.03億元、25.70億元。毛利率由2017年的21.9%增至2019年的30.9%，毛利持續(xù)增長主要是由于已交付建筑面積有所增長。

　　但值得注意的是，報告期內(nèi)，實地地產(chǎn)的凈利率分別為8.4%、13.3%及9.1%，凈利率整體不高并在2019年出現(xiàn)下滑趨勢。招股書中，實地地產(chǎn)解釋稱，報告期內(nèi)凈利率波動主要是由于項目交付時間表所致。

　　截至2020年3月31日，實地地產(chǎn)應(yīng)占土地儲備為1016.93萬平方米，包括：可出售或可出租建筑面積55.44萬平方米的已竣工物業(yè)；總規(guī)劃建筑面積624.20萬平方米的開發(fā)中物業(yè)；及總規(guī)劃建筑面積337.29萬平方米留作未來開發(fā)的物業(yè)。

　　另外，《投資時報》研究員發(fā)現(xiàn)，報告期內(nèi)，實地地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為25.18億元、6.63億元以及2.23億元，可以看出，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額雖然為正，但卻逐年下滑，并且減少幅度非常大。一般情況下，經(jīng)營活動現(xiàn)金流越大，公司承受風(fēng)險的能力也越強(qiáng)。

　　物業(yè)開發(fā)項目在建設(shè)期間前及建設(shè)期間內(nèi)因土地收購及施工等需要大量資本支出，通過預(yù)售、出售、租賃或出租產(chǎn)生正現(xiàn)金流量凈額前，物業(yè)開發(fā)項目的建設(shè)或會需時一年以上或更長時間。因此，實地地產(chǎn)的現(xiàn)金流量及經(jīng)營業(yè)績會受項目開發(fā)時間及任何后續(xù)變動所影響。

　　實地地產(chǎn)合并現(xiàn)金流量表概況

　　數(shù)據(jù)來源：實地地產(chǎn)招股書

　　富力總裁之子張量100%持股

　　實地地產(chǎn)的歷史可追溯至2006年，當(dāng)時控股股東張量在中國就物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)成立實地地產(chǎn)集團(tuán)。成立之初，張量及其母親廖冬芬分別擁有實地地產(chǎn)集團(tuán)80%及20%股權(quán)。其后，張量取得本集團(tuán)全部控制權(quán)以進(jìn)一步發(fā)展業(yè)務(wù)。

　　張量最為人知的身份或許是富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力的獨子。但與父輩們的區(qū)別在于，其在開發(fā)的項目中引入了“智慧住宅”“智慧人居生態(tài)系統(tǒng)”等概念，旨在為客戶提供智能人居生態(tài)系統(tǒng)解決方案。

　　現(xiàn)年38歲的張量目前主要負(fù)責(zé)實地地產(chǎn)整體業(yè)務(wù)方針和戰(zhàn)略規(guī)劃及管理。其還控制多家私營企業(yè)，并分布于各個行業(yè)，包括物業(yè)管理、智能家居電器、園林工程、健康咨詢和通訊領(lǐng)域等。招股書表示，前述領(lǐng)域的公司與實地地產(chǎn)并無實際或潛在的利益沖突，但值得注意的是，張量實際控制的部分企業(yè)與實地地產(chǎn)存在關(guān)聯(lián)交易。

　　同時，張量也在其他上市公司擔(dān)任多個董事職位。2018年6月，其在主要從事半導(dǎo)體業(yè)務(wù)的腦洞科技有限公司（2203.HK）擔(dān)任執(zhí)行董事；2017年12月,在主要從事娛樂業(yè)務(wù)的傳遞娛樂有限公司（1326.HK）擔(dān)任執(zhí)行董事兼董事長；2012年3月起于主要從事建筑及煤礦開發(fā)的力量礦業(yè)能源有限公司（1277.HK）擔(dān)任執(zhí)行董事兼董事長。如果本次實地地產(chǎn)在港上市成功，則成為張量實控的又一家港股上市公司。

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）