港交所10月12日披露，領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司（簡稱：領(lǐng)地控股）二度向港交所遞交了上市申請書，建銀國際擔(dān)任獨家保薦人。據(jù)悉，該公司曾在今年4月首度申請赴港上市，但在遞交招股書滿6個月后，領(lǐng)地卻未能在港交所通過聆訊，上市申請書也因超時而“失效”。

成立于1999年的領(lǐng)地控股發(fā)軔于四川樂山，2006年，領(lǐng)地將總部從樂山遷至成都，開始全國化布局。經(jīng)過20年的發(fā)展，領(lǐng)地控股逐漸形成了以成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、華中、京津冀、粵港澳大灣區(qū)為核心區(qū)域的全國化布局。據(jù)悉，目前四川地區(qū)僅有藍(lán)光發(fā)展一家上市房企，如成功上市，領(lǐng)地也將成為四川第二家上市房企。

盈利能力不佳

經(jīng)營活動現(xiàn)金流首度回正

作為一家民營房地產(chǎn)開發(fā)商，領(lǐng)地控股的控股股東為劉氏家族（一致行動人為劉策、劉玉輝、劉浩威、王濤、龍一勤、侯三利等人）。在領(lǐng)地控股上市前，該家族擁有公司99%的股份。其中，劉浩威及劉策是兩位90后副董事長。

在規(guī)模為王的當(dāng)下，中小房企都在積極爭奪行業(yè)話語權(quán)，領(lǐng)地控股也不例外。按照計劃，領(lǐng)地集團(tuán)2018年的銷售目標(biāo)為300億元，2019則要實現(xiàn)千億。不過，實際情況卻相差甚遠(yuǎn)，在克而瑞的統(tǒng)計中，領(lǐng)地集團(tuán)2019年的銷售額僅有247億元，排名行業(yè)第96，如今上市進(jìn)程受阻，距離千億又遠(yuǎn)了一步。

為了支撐千億野心，領(lǐng)地控股曾進(jìn)行過頻繁的人事?lián)Q防。其中，2019年8月，原金科品牌總經(jīng)理姚科擔(dān)任領(lǐng)地助理總裁兼品牌總經(jīng)理；隨后在2019年12月，原恒大集團(tuán)總裁許永軍又加盟領(lǐng)地出任總裁一職。

更新后的招股書顯示，2017年至2019年以及2020年前5個月，領(lǐng)地控股的收益分別為53.38億元、45.13億元、75.68億元及30.27億元；凈利潤分別為6.49億元、5.18億元、6.72億元及1.66億元，波動下滑。受到交付時間的影響，領(lǐng)地控股在去年前5個月，還曾錄得930萬元的虧損。

同樣的波動在領(lǐng)地控股的毛利率上也有所體現(xiàn)。當(dāng)期，領(lǐng)地控股的毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%及32.2%，凈利率為12.2%、11.5%、8.9%及5.5%，持續(xù)下降。領(lǐng)地控股在招股書中表示，不同項目的毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業(yè)位置吸引力不足而價格較低，是導(dǎo)致公司毛利率出現(xiàn)波動的主要原因。但在業(yè)內(nèi)看來，盈利能力欠佳，正是領(lǐng)地此次赴港IPO失敗的核心原因。

通過上市打開新的融資渠道，降低杠桿率，是領(lǐng)地控股急于赴港上市的目的之一。2017年至2019年以及2020年前5個月，領(lǐng)地控股的銀行及其他借款總額分別為35.85億元、78.53億元、117.55億元及151.76億元；凈資產(chǎn)負(fù)債率為60%、110%、140%及150%。在招股書中，領(lǐng)地控股表示，為完成在建項目及持作未來開發(fā)的項目，公司預(yù)計將產(chǎn)生更多債務(wù)，這些債務(wù)會增加公司所面臨的風(fēng)險。

事實上，領(lǐng)地控股的經(jīng)營現(xiàn)金流已有連續(xù)三年為負(fù)。2017年至2019年，領(lǐng)地集團(tuán)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。截至今年5月底，領(lǐng)地集團(tuán)經(jīng)營活動所得現(xiàn)金流量凈額為3.73億元，這也是其近年來現(xiàn)金流首次回正。

領(lǐng)地控股的融資成本也在不斷抬升。2017年至2019年，公司未償還銀行及其他借款的加權(quán)平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。招股書稱，“融資成本增加將對我們的盈利能力及經(jīng)營業(yè)績有不利影響，而可獲得的融資則影響我們開展項目開發(fā)活動的能力，對我們的經(jīng)營業(yè)績有不利影響”。

截至今年7月底，領(lǐng)地控股的應(yīng)占總土地儲備為1615.22萬平方米，包含應(yīng)占的未售可銷售建筑面積以及已售但未交付的建筑面積57.08萬平方米、應(yīng)占的開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積856.25萬平方米、應(yīng)占的持作未來開發(fā)物業(yè)估計總建筑面積701.89萬平方米。當(dāng)期，領(lǐng)地有104個處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目。其中，由領(lǐng)地集團(tuán)及其附屬公司負(fù)責(zé)的項目有86個，由公司的合營及聯(lián)營企業(yè)負(fù)責(zé)的項目有18個。

在招股書中，領(lǐng)地控股提及了公司所面臨的供應(yīng)商過于集中的風(fēng)險。2017年至2019年以及2020年前5個月，領(lǐng)地控股的應(yīng)占訂約銷售額分別為65.58億元、113.11億元、61.42億元及62.35億元，應(yīng)占總建筑面積為80.6萬平米、134.9萬平米、197.6萬平米及79.27萬平米。其中，來自五大客戶所貢獻(xiàn)的銷售占比分別為19.6%、22.2%、2.0%及0.9%，單一最大客戶的銷售占比為11.3%、15.3%、0.8%及0.3%。領(lǐng)地控股認(rèn)為，倘若主要供應(yīng)商的業(yè)務(wù)與公司的業(yè)務(wù)關(guān)系中斷，公司的財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績則受到重大不利影響。

值得一提的是，進(jìn)入2020年以來，包括星盛商管、宋都服務(wù)、鵬潤控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)等在內(nèi)的內(nèi)地房企均曾謀求在港上市，但均出現(xiàn)過首份招股書失效的情況。年內(nèi)二度提交招股書并順利通過聆訊，也有成功案例可循，領(lǐng)地控股此番遞表能否成功躋身資本市場，焦點財經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。

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