解局 | 領(lǐng)地二次遞表通過聆訊中的招股書密碼

來源：智能家居時(shí)間：2020-11-21 10:12

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 追逐著金輝控股、上坤地產(chǎn)、祥生控股等企業(yè)的上市節(jié)奏，領(lǐng)地或?qū)⒊蔀槟陜?nèi)第六家于港交所上市的內(nèi)房企業(yè)。

按照匯生國際融資有限公司總裁黃立沖的觀點(diǎn)，11月、12月是港交所上市窗口期，在這一階段，能夠批準(zhǔn)上市的企業(yè)都會(huì)集中上市。

不過，領(lǐng)地此番IPO旅途剛開始其實(shí)不算順利。

第一次遞交招股書是今年4月份，半年之后這份招股書最終失效。不過，二次遞表到通過聆訊，僅耗時(shí)一個(gè)多月，領(lǐng)地這段IPO之旅看起來即將抵達(dá)終點(diǎn)站。

11月19日，港交所披露，領(lǐng)地控股通過了聆訊，由建銀國際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。業(yè)內(nèi)人士稱，一般二次遞表后能通過聆訊，主要是關(guān)鍵問題得以解決。

此前亦有觀察人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，企業(yè)上市緩慢的潛在原因可能是存在合規(guī)問題，被港交所問詢時(shí)間過長，比如融資結(jié)構(gòu)有沒有隱患，土地儲(chǔ)備合不合理，業(yè)務(wù)運(yùn)營披露詳盡程度，以及判斷估值是否合理，是否真有募資需求等。

不過個(gè)中細(xì)節(jié)、原因也無從查悉，或許只能從更新的內(nèi)容中窺探一二。

聆訊后的資料信息

從聆訊后資料集中，可以看出領(lǐng)地對(duì)于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了更新，也重點(diǎn)列出了截至2020年5月30日的數(shù)據(jù)內(nèi)容。

首先是收益方面，于2017年、2018年、2019年止年度，領(lǐng)地錄得收益分別為53.39億元、45.14億元、75.68億元，而截至2019年及2020年5月31日止五個(gè)月，該公司的收益分別為10.78億元及30.28億元，同比大幅增長180%。

領(lǐng)地稱，于業(yè)績紀(jì)錄期間的收益波動(dòng)主要是由于相關(guān)期間已交付總建筑面積波動(dòng)，導(dǎo)致物業(yè)銷售收益不穩(wěn)所致。

值得關(guān)注的是，截至2019年5月31日止五個(gè)月，領(lǐng)地亦錄得虧損凈額930萬元，主要是由于交付時(shí)間表導(dǎo)致于該期間錄得的收益不足以支付成本及開支。

而且領(lǐng)地今年盈利能力呈下降趨勢，2017年-2019年凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%，截至今年5月31日，凈利率僅為5.5%。

此外，毛利由截至2019年5月31日止五個(gè)月的3.36億元增加190.2%至截至2020年5月31日止五個(gè)月的9.75億元。毛利率由截至2019年5月31日止五個(gè)月的31.2%增至截至2020年5月31日止五個(gè)月的32.2%。

領(lǐng)地解釋稱，主要是由于截至2020年5月31日止五個(gè)月主要的創(chuàng)收項(xiàng)目（例如眉山凱旋國際公館），因土地收購成本相對(duì)較低而錄得相對(duì)較高的毛利率。

此前領(lǐng)地曾因毛利率波動(dòng)較大，且處于較低水平而被諸多關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，領(lǐng)地毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。

此次最新數(shù)據(jù)披露，顯然讓報(bào)表好看了一些。

資金方面，領(lǐng)地另一明顯變化為現(xiàn)金流量凈額。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，領(lǐng)地經(jīng)營活動(dòng)所用現(xiàn)金流量凈額分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元，連續(xù)三年錄得經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量為負(fù)。

彼時(shí)解釋為，主要是由于物業(yè)開發(fā)活動(dòng)及土地收購持續(xù)增加，導(dǎo)致業(yè)務(wù)營運(yùn)所用現(xiàn)金龐大所致。

截至2020年5月31日止五個(gè)月，領(lǐng)地經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金流量凈額為3.73億元。具體而言，是由于經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金15.34億元、所得利息460萬元及融資租賃租金付款利息部分30萬元，惟部分被已付利息7.03億元及已付稅項(xiàng)4.62億元所抵銷。

據(jù)招股書介紹，于業(yè)績記錄期間，領(lǐng)地主要以經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金流量、股東注資、銀行及其他借款（包括信托及其他融資）應(yīng)對(duì)營運(yùn)資金需求。

于2017年、2018年及2019年12月31日與2020年5月31日的流動(dòng)資產(chǎn)凈值分別為25.73億元、50.87億元、64.03億元及102.64億元，流動(dòng)資產(chǎn)凈值于業(yè)績記錄期間普遍增加。

另一方面，領(lǐng)地的債務(wù)總額也在不斷增加。于2017年、2018年及2019年及2020年5月31日，債務(wù)總額（包括計(jì)息銀行及其他借款和租賃負(fù)債）分別為35.99億元、78.27億元、117.69億元及151.89億元。

截至2017年、2018年及2019年及截至2020年5月31日，未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元及151.76億元。截至同日，未償還銀行及其他借款的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

截至2020年8月31日，領(lǐng)地應(yīng)于一年內(nèi)償還借款30.29億元，應(yīng)于二到五年內(nèi)償還借款103.54億元。

在手現(xiàn)金及銀行結(jié)余處于增長狀態(tài)，截至2017年、2018年及2019年及2020年5月31日，這項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為9.96億元、14.63億元、31.78億元及55.83億元。就目前來說，能覆蓋一年期債務(wù)，償債能力有所上升。

但領(lǐng)地凈負(fù)債率依舊高居不下，于2017年、2018年、2019年及2020年5月31日的凈資產(chǎn)負(fù)債比率，分別為0.6倍、1.1倍、1.4倍及1.5倍。

得以披露的銷售情況

新的招股書中，領(lǐng)地還單列出近期發(fā)展及無重大逆轉(zhuǎn)的情況。

領(lǐng)地表示，于業(yè)績記錄期間及截至本文件日期，由于業(yè)務(wù)模式及營運(yùn)所處的整體經(jīng)濟(jì)與監(jiān)管環(huán)境并無重大變化，故此業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定。

其中，領(lǐng)地提及業(yè)績記錄期間及直至2020年7月31日，應(yīng)占訂約銷售額為44.61億元，應(yīng)占總建筑面積為52.1萬平方米。

事實(shí)上，第一版招股書當(dāng)中，領(lǐng)地并無透露應(yīng)占訂約銷售額情況，此次披露截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度與截至2019年及2020年5月31日止五個(gè)月，應(yīng)占訂約銷售額分別約65.58億元、113.11億元、152.86億元、61.43億元及62.35億元，應(yīng)占總建筑面積分別為80.61萬平方米、134.96萬平方米、197.61萬平方米、73.96萬平方米及79.27萬平方米。

通過此數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，領(lǐng)地2018年才實(shí)際突破百億規(guī)模，離此前提出的實(shí)現(xiàn)“千億”目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。

按照領(lǐng)地原先的計(jì)劃，2018年銷售目標(biāo)300億，2019則要實(shí)現(xiàn)千億。

去年，領(lǐng)地集團(tuán)20周年品牌發(fā)布會(huì)上，董事長劉玉輝又繼續(xù)提出千億規(guī)劃，稱“最終在2020-2021年實(shí)現(xiàn)領(lǐng)地集團(tuán)千億戰(zhàn)略的新跨越”。

根據(jù)上述披露的數(shù)據(jù)，2020年前7個(gè)月，領(lǐng)地實(shí)際操盤銷售金額為百億左右。

另一方面，領(lǐng)地的新變化還體現(xiàn)于業(yè)績記錄期間后及直至最后可行日期，透過拍賣購入六塊土地，總地盤面積約59.54萬平方米，總代價(jià)約31.91億元。

土儲(chǔ)方面，領(lǐng)地控股已形成以成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)為核心區(qū)域的全國化布局，項(xiàng)目分布于全國20多個(gè)城市，包括新疆、佛山、成都、北京、長春、樂山、眉山、西昌等城市。

截至2020年7月31日，領(lǐng)地控股持有104個(gè)處于不同開發(fā)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中86個(gè)為直營公司，18個(gè)為聯(lián)營公司。

104個(gè)項(xiàng)目中有68個(gè)位于四川省，領(lǐng)地也直接指出，過去的重心主要是在四川省開發(fā)住宅物業(yè)項(xiàng)目。

截至2020年7月31日，領(lǐng)地錄得應(yīng)占總土地儲(chǔ)備為1615.2萬平方米，包括應(yīng)占未售可銷售建筑面積以及已售但未交付建筑面積57.08萬平方米、應(yīng)占開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積856.25萬平方米及應(yīng)占持作未來開發(fā)物業(yè)估計(jì)總建筑面積701.89萬平方米。

可供對(duì)比的是，截至2020年2月29日，領(lǐng)地總土地儲(chǔ)備為1331.45萬平方米，即短短五個(gè)月時(shí)間增加了283.75萬平方米。

伴隨著上市進(jìn)程的推動(dòng)，領(lǐng)地?cái)U(kuò)張步伐也在加快。

2020博鰲房地產(chǎn)論壇期間，領(lǐng)地集團(tuán)助理總裁姚科接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，公司今年整體戰(zhàn)略為“深耕突破，跨越發(fā)展”，從人才團(tuán)隊(duì)、管理架構(gòu)、區(qū)域布局及業(yè)務(wù)協(xié)同等方面均作出了調(diào)整與探索。

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（責(zé)任編輯：徐帥）