??5月20日晚間，富力系又一家地產(chǎn)公司——實(shí)地地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱“實(shí)地地產(chǎn)”）向港交所遞交上市申請(qǐng)，農(nóng)銀國際擔(dān)任其獨(dú)家保薦人。

??招股書顯示，本次募資所得款的計(jì)劃用途分為三部分：其一，用于建設(shè)廣州常青藤、廣州薔薇國際、三亞海棠華著及重慶永川薔薇國際；其二，用于償還現(xiàn)有貸款的大部分，包括于2024年6月到期的七年期商業(yè)貸款未償還結(jié)余6.57億元以及2022年到期的三年期商業(yè)貸款未償還結(jié)余2.28億元；其三，用于一般企業(yè)及營運(yùn)資本用途。

??1年挖來3個(gè)行業(yè)“大佬”

??公開資料顯示，實(shí)地地產(chǎn)成立于2006年，扎根廣州，是增長迅速的綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，專注在大灣區(qū)開發(fā)住宅物業(yè)，且已在長江三角洲地區(qū)、華中和中國西部核心地區(qū)及華北地區(qū)有高增長潛力的其他城市建立戰(zhàn)略布局。該集團(tuán)的業(yè)務(wù)營運(yùn)主要包括物業(yè)銷售、機(jī)電安裝及裝修服務(wù)和租賃三個(gè)主要部分。

??成立之初，實(shí)地地產(chǎn)僅在廣東中山市有一個(gè)建筑面積30.26萬平方米的開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過14年的發(fā)展，其逐步將業(yè)務(wù)由中山向外擴(kuò)張。尤其是在2015年，實(shí)地通過旗下子公司廣州豐實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在不到半年時(shí)間內(nèi)，豪擲17億元一口氣拿下廣州蘿崗長嶺居板塊四宗宅地。

??實(shí)地地產(chǎn)實(shí)際控制人張量正是富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力的獨(dú)子。2003年，張量從加拿大學(xué)成歸來創(chuàng)立恒量建設(shè)集團(tuán)，并成為其父產(chǎn)業(yè)富力的重要合作承建商。目前，張量已經(jīng)創(chuàng)立數(shù)十家公司，包括黑洞投資、恒量建設(shè)集團(tuán)、普及中國等，涉足房產(chǎn)、工程、餐飲、營銷、社區(qū)服務(wù)、智能家居、投資等多個(gè)領(lǐng)域。2020年3月20日，張力、張量父子以250億元財(cái)富名列《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》第68位。

??事實(shí)上，實(shí)地地產(chǎn)早期法人為張小林，即張力的胞兄、張量的大伯，因此實(shí)地一直被視為富力系的企業(yè)，此次實(shí)地遞交招股說明書，也意味著“富力系”旗下的第二個(gè)地產(chǎn)上市平臺(tái)即將誕生。

??事實(shí)上，為了籌備上市，從去年開始，張量就在努力擴(kuò)充自己的高管陣容，且成果斐然。

??其中最為引人注目的就是，素有地產(chǎn)圈“打工皇帝”之稱的劉森峰于2019年11月高調(diào)加盟。劉森峰原是碧桂園副總裁兼江蘇區(qū)域總裁，也是中國房地產(chǎn)歷史上第一個(gè)拿到億元年薪的區(qū)域總。緊隨其后，2020年3月，實(shí)地再次迎來中海系副總裁劉軍擔(dān)任副總裁。而就在一年前，2019年3月，原泰禾集團(tuán)CFO李斌已入職實(shí)地并擔(dān)任CFO一職。

??急劇擴(kuò)張下，財(cái)務(wù)承壓

??背靠富力地產(chǎn)，享有大灣區(qū)政策紅利，再加上明星經(jīng)理人的加盟，實(shí)地地產(chǎn)的崛起似乎不可阻擋。

??截至2020年3月31日，實(shí)地已于遍及大灣區(qū)、長江三角洲地區(qū)、京津冀地區(qū)、華中和中國西部核心城區(qū)及華北地區(qū)選定城市的14個(gè)省份或直轄市的25個(gè)城市合計(jì)持有37個(gè)處于不同發(fā)展階段的地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積為14.3百萬平方米（即土地儲(chǔ)備、已售建筑面積和不可銷售及不可出租建筑面積）。

??其中，實(shí)地地產(chǎn)擁有應(yīng)占土地儲(chǔ)備1017萬平方米，包括可供銷售或可出租建筑面積55.44萬平方米的已竣工物業(yè)、總規(guī)劃建筑面積624.2萬平方米的開發(fā)中物業(yè)以及總規(guī)劃面積337.29萬平方米留作未來開發(fā)的物業(yè)。

??高速的擴(kuò)張成果在實(shí)地集團(tuán)的財(cái)務(wù)業(yè)績上得到體現(xiàn)。2017-2019年，實(shí)地集團(tuán)的總收益由38.71億元增至83.24億元，復(fù)合年增長率為46.6%；同期稅前利潤由4.15億元增至17.06億元，復(fù)合年增長率為102.9%。

??不過，就凈利潤而言，2019年實(shí)地地產(chǎn)卻有所下滑，其2017-2019年的凈利潤分別為3.27億元，8.46億元和7.56億元。

??此外，規(guī)模與杠桿向來成反比。盡管實(shí)地集團(tuán)的凈資產(chǎn)負(fù)債率從2017年的38.09倍驟降至2019年2.25倍，但依然高于行業(yè)平均水平，2019年百強(qiáng)上市房企的平均凈資產(chǎn)負(fù)債率水平為101.8%。

??而實(shí)地方面亦在招股書的風(fēng)險(xiǎn)因素一欄中提到，銀保監(jiān)會(huì)或其他機(jī)構(gòu)可能加強(qiáng)向中國房地產(chǎn)行業(yè)提供信托融資及其他非銀行融資安排的監(jiān)管，對(duì)公司取得信托融資及其他非銀行融資安排的能力產(chǎn)生影響。

??截至2019-2020年,實(shí)地有多項(xiàng)信托融資及其他非銀行融資安排，借款余額分別為31.13億元及23.97億元，分別占借款總額約24.6%及18.5%。一旦融資收緊，可能導(dǎo)致公司的融資選擇減少及或公司的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目融資成本增加，對(duì)公司的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績及前景有重大不利影響。

相關(guān)知識(shí)

挖來碧桂園億元年薪副總裁后，富力二代張量要攜“實(shí)地”上市
地產(chǎn)二代的公司要上市了!實(shí)地赴港交表,董事長為富力張力獨(dú)子
實(shí)地地產(chǎn)高管再震蕩，“富力公子”張量的“黑馬夢(mèng)”難圓
富力總裁之子張量控股，實(shí)地地產(chǎn)赴港IPO經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流急墜
“斜杠青年”張量:左手科技,右手地產(chǎn)
實(shí)地集團(tuán)高管團(tuán)隊(duì)有待重建,上市之路重啟暫無期
富力遭遇股債雙殺，盤中緊急“辟謠”與實(shí)地沒關(guān)系
上市壓力下，實(shí)地地產(chǎn)營銷副總熊建生離職
富力地產(chǎn)二位老板好手段，給“韭菜”們上了一堂生動(dòng)的財(cái)商課
原實(shí)地CFO李斌再次跳槽，加入廣州舊改大戶升龍集團(tuán)