保利地產(chǎn)(600048.SH)2020年上半年?duì)I收增長(zhǎng)失速、毛利率下滑，這讓它在追趕“前三”的路上顯得有些步履踉蹌。而令人尷尬的是，直到現(xiàn)在，保利距離自己一直“心心念”的前三位置還有著不小的距離。

銷售增長(zhǎng)失速

雖然都受到了新冠疫情的影響，但牢牢把持前三位置的碧桂園、恒大和萬(wàn)科已經(jīng)顯現(xiàn)出強(qiáng)大的適應(yīng)能力，今年上半年業(yè)績(jī)已經(jīng)接近或者超過(guò)去年同期水平。而立志要“擠進(jìn)”前三的保利，上半年的銷售增速明顯失速。

華創(chuàng)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，保利簽約金額2,245.4億元，同比下滑11.1％，銷售回籠2,023億元，回籠率90.1％；簽約面積1,492.2萬(wàn)平，同比下滑8.8％。在簽約金額和簽約面積方面，均出現(xiàn)明顯下滑現(xiàn)象。

根據(jù)中指研究院給出的排位，目前保利已經(jīng)來(lái)到前四，排在它前面的是萬(wàn)科。而萬(wàn)科在應(yīng)對(duì)疫情方面，顯然要比保利更加積極有效。興業(yè)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科在今年1-6月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2076.9萬(wàn)平方米，同比減少3.40％；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3204.8億元,同比減少4.05％。兩項(xiàng)核心指標(biāo)均比保利要理想一些。

機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，保利有望在今年“回正”。華創(chuàng)證券表示，考慮到2020年上半年末預(yù)收賬款3,446.5億，可覆蓋2019年?duì)I收的146％；同時(shí)2020年全年計(jì)劃竣工3,400萬(wàn)平方米，同比增加14.4％；并且2019年結(jié)算竣工比僅59.4％，創(chuàng)2009年來(lái)新低。綜合考慮上述因素，保利或許能夠扭轉(zhuǎn)銷售增長(zhǎng)失速局面。

毛利率存下行壓力

即便是能夠在年底扭轉(zhuǎn)銷售增長(zhǎng)失速局面，但其短期毛利率存在下行壓力，也讓保利在追趕“前三”位置的路上，顯得有些吃力。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020上半年公司毛利率為35.65％，增速同比下降4.06個(gè)百分點(diǎn)；扣稅后毛利率同比下降2.9百分點(diǎn)至28.5％。

值得注意的是，目前保利合作項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入交付期，2020上半年合聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資收益同比增長(zhǎng)155％至18.8億元，部分對(duì)沖了毛利率下行的影響，否則該指標(biāo)下降幅度會(huì)更大。

對(duì)于毛利率下滑的原因，保利給出以下幾個(gè)理由：其一是2019年上半年結(jié)算毛利率基數(shù)較高；其二則是2017年新增土儲(chǔ)均價(jià)同比增加21％，而這部分高地價(jià)項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入交付期；第三則是2017-2018年公司布局有所下沉，新入賬的三四線城市項(xiàng)目盈利水平較低。

此外，凈利潤(rùn)率也出現(xiàn)微幅下降跡象。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年凈利潤(rùn)率為18.07％,同比微幅下降0.15％。

保利能否在短期內(nèi)消除毛利率下行壓力，目前不得而知。但毋庸置疑的是，保利拿地成本不斷攀升，這對(duì)降低壓力并不是很有利。東北證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，保利拿地均價(jià)8333元/平方米，同比增加29.1％。

離前三還有多遠(yuǎn)

截至目前，距離保利實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最后期限已不足個(gè)月，但根據(jù)各方因素來(lái)判斷，保利想要完成當(dāng)初喊出的“前三”目標(biāo)，難度非常高。

2017年12月的股東大會(huì)上，保利發(fā)展董事長(zhǎng)宋廣菊明確表示，未來(lái)兩至三年公司要重回行業(yè)前三。雖然隨后不再重點(diǎn)提“重回前三”的目標(biāo)，但事實(shí)卻是冰冷的，即保利距離“前三”的目標(biāo)，還有不小的距離。

根據(jù)中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年前7個(gè)月，保利以2730.0億元的銷售業(yè)績(jī)排名第四。

與2019年末相比，保利又前進(jìn)了一位。其時(shí)，保利以4702億元的銷售額排名第五，排在前面的除了“碧萬(wàn)恒”之外，還有融創(chuàng)?？梢?jiàn)，保利在實(shí)現(xiàn)躋身“前三”目標(biāo)，確實(shí)又前進(jìn)了一步。

但是，保利目前面臨“前有阻擊、后有追兵”局面，保利想要在今年剩余的四個(gè)多月時(shí)間里實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，難度不小。從目前來(lái)看，保利距離萬(wàn)科尚有1045億元的差距，這相當(dāng)于藍(lán)光發(fā)展2019全年的銷售額?？梢?jiàn)，保利距離萬(wàn)科，差了一個(gè)藍(lán)光發(fā)展。而短時(shí)間內(nèi)在萬(wàn)科這個(gè)強(qiáng)勁對(duì)手面前想要“抹去”千億差距，比登天還難。可見(jiàn)，保利在今年年底前，完成當(dāng)初設(shè)定的目標(biāo)，可能性已經(jīng)微乎其微。

而讓保利有些尷尬的是，“前三”難以觸摸，“前四”還有可能不保。今年前7個(gè)月，融創(chuàng)以2473億元的銷售額排名第五，距離第四的保利僅有257億元的差距。而按照融創(chuàng)的一貫打法，在接下來(lái)的四個(gè)月里，業(yè)績(jī)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)并非沒(méi)有可能。

萬(wàn)一這種情形出現(xiàn)，保利的排名只會(huì)往下再跌。

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