文丨西部菌

川渝兩大房企藍(lán)光發(fā)展(600466)和金科地產(chǎn)的一筆交易，引發(fā)了廣泛關(guān)注。

12月23日晚間，藍(lán)光發(fā)展公告稱：

公司下屬全資子公司四川藍(lán)光和駿實業(yè)有限公司及成都均鈺企業(yè)管理有限公司，計劃將其擬持有的重慶煬玖商貿(mào)有限責(zé)任公司100%股權(quán)對價1元轉(zhuǎn)讓給重慶悅寧山企業(yè)管理有限公司。 

股權(quán)穿透信息顯示，收購方重慶悅寧山的最終的實際控制人為金科地產(chǎn)。而此次交易采取承債式收購的方式進(jìn)行，也即收購方以承擔(dān)被兼并方債務(wù)為條件接受其資產(chǎn)的方式。

不過，由于對價只有1元，兩個頭部川渝房企的交易，很快引來了上交所的問詢。那么，這筆交易到底有何隱情？金科為何敢接盤藍(lán)光的幾個棘手項目？

01

根據(jù)藍(lán)光的公告，此次交易標(biāo)的的下屬項目，涉及三個房地產(chǎn)項目，分別是重慶未來城104畝項目、重慶芙蓉公館項目、天津小站項目。

其中，重慶未來城104畝項目位于渝北區(qū)，為2019年招掛牌獲得，重慶芙蓉公館項目位于兩江新區(qū)，2017年招掛牌獲得，二者都處于停工狀態(tài)。

天津小站項目位于天津津南區(qū)，2019年通過招拍掛方式取得，目前處于施工狀態(tài)。

來源：藍(lán)光發(fā)展公告

作為被收購方，重慶煬玖的財務(wù)狀況到底如何呢？

公告顯示，截止到今年8月31日，重慶煬玖的資產(chǎn)總額13.35億元，負(fù)債總額為4.43億元，凈利潤為虧損1005.65萬元。

而經(jīng)評估人員綜合評定估算，重慶煬玖的股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日2021年8月31日的價值為 228.46萬元。對于賬面凈資產(chǎn)和評估值差距較大，藍(lán)光給出了幾個解釋。

包括行業(yè)政策影響，周邊土地價格降低；公司債務(wù)風(fēng)險導(dǎo)致開發(fā)周期延長，項目銷售去化和回款難度增大，等等。概而言之，在“保交付”的前提下繼續(xù)開發(fā)，虧損會增大。

央行此前曾發(fā)文，鼓勵銀行做好重點房企風(fēng)險處置項目并購的金融支持和服務(wù)，對暴雷房企的收并購得到政策支持。不過此次交易，卻沒能逃過上交所的問詢。

由于重慶煬玖模擬交易后的賬面凈資產(chǎn)為14.84億元，而本次交易作價僅為1元，所以上交所要求，說明交易作價僅為1元的原因及合理性，并補(bǔ)充披露相關(guān)信息。

上交所的連環(huán)發(fā)問，給此次交易增加了新的變數(shù)。當(dāng)然即便監(jiān)管過關(guān)，后續(xù)要完成交易也并不容易，畢竟相關(guān)項目藍(lán)光并不是100%持股，必須進(jìn)行股權(quán)調(diào)整后才能進(jìn)行。

02

2020年，藍(lán)光的銷售額達(dá)到1036.3億元。作為千億房企、四川地產(chǎn)一哥，藍(lán)光的暴雷備受外界關(guān)注。而到目前為之，在債務(wù)危機(jī)處理上一直沒有實質(zhì)性的進(jìn)展。

對藍(lán)光來說，在再融資困難的前提下，要解決資金流動性問題，將手上的資產(chǎn)和項目變賣是沒有辦法的辦法了。

今年年初還沒有出現(xiàn)債務(wù)違約之前，藍(lán)光就將物業(yè)服務(wù)板塊藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司64.6203%的股份，賣給了碧桂園服務(wù)，交易價為48.465億元。

不過，這筆物業(yè)領(lǐng)域的大手筆收并購，沒能幫助藍(lán)光“避雷”。

來源：藍(lán)光發(fā)展公告

這次的交易，也是藍(lán)光一次重要的回血機(jī)會——重慶煬玖涉及幾個項目，不僅繼續(xù)開發(fā)有加大虧損的風(fēng)險，并且它本身還有一些債務(wù)擔(dān)保的包袱。

根據(jù)藍(lán)光公告，截至2021年11月30日，公司為交易標(biāo)的提供的融資擔(dān)保余額23.40億及相關(guān)股權(quán)回購義務(wù)14.20億元，由受讓方負(fù)責(zé)按協(xié)議約定協(xié)調(diào)解除公司的擔(dān)保義務(wù)20.40億元及回購義務(wù)14.20億元。

所以，雖然交易對價只有1元，藍(lán)光卻得以切割14.2億元的債務(wù)和20.40億元的擔(dān)保。

不過，就藍(lán)光總體的債務(wù)壓力看，即便本次交易順利落地，也未必能夠大幅度減壓。

三季報顯示，藍(lán)光發(fā)展前三季度營業(yè)收入148.56億元，同比下滑52.65%，凈利潤為虧損67.05億元，扣非凈利潤為虧損89.43億元，業(yè)績繼續(xù)大幅下滑。

來源：藍(lán)光發(fā)展三季報

債務(wù)方面，截至今年11月30日，藍(lán)光發(fā)展累計到期未能償還的債務(wù)本息金額合計258.81億元（包括銀行貸款、信托貸款、債務(wù)融資工具等債務(wù)形式）。

身背258.81億元的債務(wù)，而到三季度末，藍(lán)光貨幣資金只有75.97億元，接下來的自救之路還是比較難。

03

金科方面，2020年成功躋身兩千億銷售陣營，銷售額達(dá)到2233億元。規(guī)模的保障，加上經(jīng)營策略更穩(wěn)健，這讓金科在今年的地產(chǎn)寒冬里能夠穩(wěn)健生存。

前三季度，金科股份(000656)實現(xiàn)營業(yè)收入636.83億元，同比增長33.44%；凈利潤60.75億元，同比增長8.94%。

在房企整體業(yè)績下滑的背景下，33.44%的營收增長表現(xiàn)并不容易。這也讓金科有吃下藍(lán)光項目的底氣。

一方面，重慶是金科的大本營，而此次交易涉及的兩個項目都位于重慶，由本土優(yōu)勢的金科收購之后繼續(xù)開發(fā)，對于規(guī)模擴(kuò)張和大本營的鞏固會有一定的幫助。

另一方面，金科繼續(xù)保持著三道紅線綠檔，前三季度貨幣資金余額為301.7億元，足以覆蓋掉一年內(nèi)到期有息負(fù)債，吃下藍(lán)光項目的債務(wù)不會存在巨大的壓力。

這不是金科系最近的第一筆收購了。前幾天，金科旗下的物業(yè)服務(wù)板塊，也即智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司收購黔西宏祥物業(yè)管理服務(wù)有限公司51%股權(quán)，繼續(xù)做大物業(yè)規(guī)模。

金科股份營收，來源：網(wǎng)絡(luò)

不過，如果說藍(lán)光甩賣是為了回血，那么金科的收并購，同樣是行業(yè)下行之下對未來發(fā)展壓力的一種提前應(yīng)對。

前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤45.28億元，同比增長只有2.04%。歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤則下滑14.81%。

至于銷售方面，前11月，金科實現(xiàn)銷售金額約1742億元，房地產(chǎn)銷售面積約1807萬平方米。今年年初，金科給自己定下的全年銷售目標(biāo)為不低于2500億元，年度目標(biāo)能否實現(xiàn)存在懸念。

總之，不管是金科還是藍(lán)光，未來的挑戰(zhàn)依舊很多。而作為川渝地區(qū)的頭部房企品牌，我們也祝福它們，在地產(chǎn)的寒冬中能順利穿越周期，走得更遠(yuǎn)。

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