保利物業(yè)：營收增速低于行業(yè)均值凈利率9.8%

來源：智能家居時間：2021-10-27 12:40

出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/陳憲

房地產(chǎn)行業(yè)進入下行階段，與之相關的物業(yè)管理板塊從登陸港股以來，卻成為長牛賽道。從邏輯上看，物業(yè)費的收取不完全依賴于房屋銷售的景氣。對于大多數(shù)人來說，商品房的銷售可能是一次性的，但物業(yè)管理費每年都要繳納，這為物業(yè)公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

存量+增量的發(fā)展模式、無重大資本開支、凈現(xiàn)金的財務狀況、穩(wěn)定的派息分紅，這些因素決定了物業(yè)管理行業(yè)的估值下限。而物管公司的管理服務水平，物業(yè)的質量以及業(yè)績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。目前物業(yè)股的平均市盈率約為20倍，遠高于其關聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)集中度提升，物業(yè)管理行業(yè)也迎來一輪整合加速。新浪財經(jīng)選取24家主流上市物業(yè)管理公司，從業(yè)績、收入結構、增長潛力、運營效率四個維度梳理，以期為投資者提供價值參考。

業(yè)績一覽

2021年上半年保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入51.54億元，同比增長43.1%；實現(xiàn)歸母凈利潤4.91億元，同比增長22.83%。同期毛利率為20.02%，凈利率為9.8%。

上半年物業(yè)股普遍高增，24家主流上市物企營業(yè)收入的算數(shù)平均增速為61.1%。對比同行，綠城服務43.1%的營收增速低于行業(yè)均值。凈利率為9.8%，遠低于行業(yè)均值17.27%。

業(yè)務結構

保利物業(yè)以住宅項目為主，公共物業(yè)為輔，收入結構分為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務，分別實現(xiàn)營業(yè)收入31.43億元、8.06億元、12.03億元，分別同比增長37.5%、45.7%、58%，同期毛利率為16.4%、18.5%、30.4%。

向關聯(lián)方提供服務的收入直接了物業(yè)公司與關聯(lián)房企之間的利益輸送，統(tǒng)計24家主流物企該指標的均值為22.75%。保利物業(yè)向關聯(lián)方提供服務獲得收入為7.68億元，占總收入的比例為14.9%，低于行業(yè)均值。

增長潛力

保利物業(yè)目前在管面積428.24百萬平方米，同比增長35.16%。合約面積622百萬平方米，同比增長26.06%。合約面積/在管面積的比值為1.45，該比例的高低代表已簽約未收費的面積，也就是短期內(nèi)確定性的收入增長。24家上市物企該指標的算數(shù)平均值為1.69，保利物業(yè)略低于行業(yè)均值。

公司目前在管項目中，第三方項目占比61.9%，高于統(tǒng)計樣本均值49.7%。

截至2021年6月，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為71.24億元，為未來收并購提供了可能性，高于行業(yè)均值50.34億元。

運營效率

半年報披露，公司現(xiàn)有4.4萬人，以此測算人均管理面積約9.71千平方米，坪效（總營收/在管面積）為11.69萬元/人，住宅物業(yè)管理平均物業(yè)費為2.23元。

（責任編輯：王治強 HF013）