保利物業(yè)：營(yíng)收增速低于行業(yè)均值凈利率9.8%

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-10-27 12:40

出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/陳憲

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行階段，與之相關(guān)的物業(yè)管理板塊從登陸港股以來(lái)，卻成為長(zhǎng)牛賽道。從邏輯上看，物業(yè)費(fèi)的收取不完全依賴于房屋銷售的景氣。對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，商品房的銷售可能是一次性的，但物業(yè)管理費(fèi)每年都要繳納，這為物業(yè)公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

存量+增量的發(fā)展模式、無(wú)重大資本開支、凈現(xiàn)金的財(cái)務(wù)狀況、穩(wěn)定的派息分紅，這些因素決定了物業(yè)管理行業(yè)的估值下限。而物管公司的管理服務(wù)水平，物業(yè)的質(zhì)量以及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的潛力和確定性決定了估值的上限。目前物業(yè)股的平均市盈率約為20倍，遠(yuǎn)高于其關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)集中度提升，物業(yè)管理行業(yè)也迎來(lái)一輪整合加速。新浪財(cái)經(jīng)選取24家主流上市物業(yè)管理公司，從業(yè)績(jī)、收入結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)潛力、運(yùn)營(yíng)效率四個(gè)維度梳理，以期為投資者提供價(jià)值參考。

業(yè)績(jī)一覽

2021年上半年保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入51.54億元，同比增長(zhǎng)43.1%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4.91億元，同比增長(zhǎng)22.83%。同期毛利率為20.02%，凈利率為9.8%。

上半年物業(yè)股普遍高增，24家主流上市物企營(yíng)業(yè)收入的算數(shù)平均增速為61.1%。對(duì)比同行，綠城服務(wù)43.1%的營(yíng)收增速低于行業(yè)均值。凈利率為9.8%，遠(yuǎn)低于行業(yè)均值17.27%。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

保利物業(yè)以住宅項(xiàng)目為主，公共物業(yè)為輔，收入結(jié)構(gòu)分為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)，分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入31.43億元、8.06億元、12.03億元，分別同比增長(zhǎng)37.5%、45.7%、58%，同期毛利率為16.4%、18.5%、30.4%。

向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)的收入直接了物業(yè)公司與關(guān)聯(lián)房企之間的利益輸送，統(tǒng)計(jì)24家主流物企該指標(biāo)的均值為22.75%。保利物業(yè)向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)獲得收入為7.68億元，占總收入的比例為14.9%，低于行業(yè)均值。

增長(zhǎng)潛力

保利物業(yè)目前在管面積428.24百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.16%。合約面積622百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.06%。合約面積/在管面積的比值為1.45，該比例的高低代表已簽約未收費(fèi)的面積，也就是短期內(nèi)確定性的收入增長(zhǎng)。24家上市物企該指標(biāo)的算數(shù)平均值為1.69，保利物業(yè)略低于行業(yè)均值。

公司目前在管項(xiàng)目中，第三方項(xiàng)目占比61.9%，高于統(tǒng)計(jì)樣本均值49.7%。

截至2021年6月，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為71.24億元，為未來(lái)收并購(gòu)提供了可能性，高于行業(yè)均值50.34億元。

運(yùn)營(yíng)效率

半年報(bào)披露，公司現(xiàn)有4.4萬(wàn)人，以此測(cè)算人均管理面積約9.71千平方米，坪效（總營(yíng)收/在管面積）為11.69萬(wàn)元/人，住宅物業(yè)管理平均物業(yè)費(fèi)為2.23元。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）