恒大物業(yè)：業(yè)績增速與行業(yè)持平關(guān)聯(lián)方服務(wù)收入比例為32.6%

來源：智能家居時間：2021-10-27 12:40

出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/陳憲

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行階段，與之相關(guān)的物業(yè)管理板塊從登陸港股以來，卻成為長牛賽道。從邏輯上看，物業(yè)費(fèi)的收取不完全依賴于房屋銷售的景氣。對于大多數(shù)人來說，商品房的銷售可能是一次性的，但物業(yè)管理費(fèi)每年都要繳納，這為物業(yè)公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

存量+增量的發(fā)展模式、無重大資本開支、凈現(xiàn)金的財(cái)務(wù)狀況、穩(wěn)定的派息分紅，這些因素決定了物業(yè)管理行業(yè)的估值下限。而物管公司的管理服務(wù)水平，物業(yè)的質(zhì)量以及業(yè)績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。目前物業(yè)股的平均市盈率約為20倍，遠(yuǎn)高于其關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)集中度提升，物業(yè)管理行業(yè)也迎來一輪整合加速。新浪財(cái)經(jīng)選取24家主流上市物業(yè)管理公司，從業(yè)績、收入結(jié)構(gòu)、增長潛力、運(yùn)營效率四個維度梳理，以期為投資者提供價值參考。

業(yè)績一覽

2021年上半年恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入78.76億元，同比增長68.33%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤19.35億元，同比增長68.55%。同期毛利率為37.32%，凈利率為24.56%。

上半年物業(yè)股普遍高增，24家主流上市物企營業(yè)收入的算數(shù)平均增速為61.1%。對比同行，恒大物業(yè)68.55%的營收增速略高于行業(yè)均值。凈利率為24.56%，略高于行業(yè)均值17.27%。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

恒大物業(yè)以住宅項(xiàng)目為主，收入結(jié)構(gòu)分為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)，分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入47.57億元、19.78億元、11.39億元，分別同比增長68.4%、60.6%、83.1%，同期毛利率為32.1%、36.8%、59.8%。

向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)的收入直接了物業(yè)公司與關(guān)聯(lián)房企之間的利益輸送，統(tǒng)計(jì)24家主流物企該指標(biāo)的均值為22.75%。恒大物業(yè)向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)獲得收入為25.7億元，占總收入的比例為32.63%，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值。關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

增長潛力

恒大物業(yè)目前在管面積450百萬平方米，同比增長77.2%。合約面積810百萬平方米，同比增長57.9%。合約面積/在管面積的比值為1.8，該比例的高低代表已簽約未收費(fèi)的面積，也就是短期內(nèi)確定性的收入增長。24家上市物企該指標(biāo)的算數(shù)平均值為1.69，恒大物業(yè)略高于行業(yè)均值，但優(yōu)勢不顯。

公司目前在管項(xiàng)目中，第三方項(xiàng)目占比30.7%，低于統(tǒng)計(jì)樣本的均值49.7%。

截至2021年6月，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為140.04億元，為未來收并購提供了可能性，高于行業(yè)均值50.34億元。

運(yùn)營效率

半年報(bào)披露，公司現(xiàn)有8.11萬人，以此測算人均管理面積約5.55千平方米，坪效（總營收/在管面積）為9.71萬元/人。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）