富力中報業(yè)績穩(wěn)健，物業(yè)營收頂梁，下半年城更靜待全面綻放

來源：智能家居時間：2020-09-01 10:20

　　今年來，新冠肺炎疫情的爆發(fā)給我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來嚴(yán)峻的沖擊及挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為推動我國國民經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動力，疫情嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)行業(yè)銷售、開復(fù)工等經(jīng)營活動，銷售量價均呈現(xiàn)同比下滑的趨勢。據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020上半年全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）281,603億元，同比下降3.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長1.9%；全國商品房銷售面積同比下降8.4%，商品房銷售額同比下降5.4%。

　　值得注意的是，在疫情和經(jīng)濟(jì)不確定因素增加的雙重影響下，“舊改之王”富力地產(chǎn)(02777-HK)積極推進(jìn)防疫工作的同時，主動應(yīng)對市場環(huán)境的變化，二季度業(yè)績實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長，盈利能力突出，持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。此外，上半年全國化布局顯持續(xù)成效，城市更新取得積極進(jìn)展，土儲優(yōu)質(zhì)充裕，財務(wù)指標(biāo)持續(xù)向好，多項核心指標(biāo)持續(xù)領(lǐng)跑。

　　二季度業(yè)績環(huán)比提速，毛利率持續(xù)領(lǐng)跑

　　2020年突如其來的新冠肺炎疫情給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來不小的挑戰(zhàn)。一季度整個房地產(chǎn)行業(yè)遭遇“冰封”，二季度市場快速開始回暖，部分城市甚至出現(xiàn)略微過熱的苗頭。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年上半年全國商品房銷售面積69,404萬平方米，同比下降8.4%，其中二季度銷售面積47,426萬平方米，同比增加3.2%。

　　在此形勢之下，二季度借助疫情有所緩解及市場銷售回暖，富力地產(chǎn)迅速采用創(chuàng)新營銷模式，從線下走到線上賣房，從“富力好房”線上銷售到明星直播賣房、老總直播賣房，再到與廣汽傳祺房、車跨界聯(lián)動……走在地產(chǎn)創(chuàng)新營銷的前列也成為其上半年銷售基本穩(wěn)定的關(guān)鍵因素。據(jù)富力地產(chǎn)2020年中報顯示，上半年營業(yè)收入336億，基本維持了穩(wěn)定規(guī)模。其中，來自物業(yè)銷售營業(yè)額為308億元，同比增長3%，反映出弱經(jīng)濟(jì)周期中富力地產(chǎn)具備較強(qiáng)創(chuàng)新營銷能力及業(yè)績韌性。

　　值得一提的是，從現(xiàn)階段銷售權(quán)益增速來看，富力地產(chǎn)的良好銷售業(yè)績還在延續(xù)。截至2020年6月30日，富力地產(chǎn)權(quán)益合約銷售金額達(dá)510.6億元，而步入7月份后，合約銷售額處于加速增長的態(tài)勢。據(jù)公司公告顯示，截至7月底，富力地產(chǎn)權(quán)益合約銷售額已達(dá)617.6億元。

　　盈利能力方面，即便疫情給整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間帶來不小壓力，但富力地產(chǎn)依舊維持業(yè)績較高毛利率和凈利率，持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。截至2020年6月30日，富力地產(chǎn)凈利潤為39.2億元，凈利率為11.7%,毛利率為29.6%。截至8月24日止，據(jù)財華社數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，富力地產(chǎn)毛利率高于2020年中期行業(yè)平均值（14家已發(fā)布中期業(yè)績報的房企計）的29.19%。

富力中報業(yè)績穩(wěn)健，物業(yè)營收頂梁，下半年城更靜待全面綻放

　　財務(wù)方面，上半年富力地產(chǎn)積極主動的降低其資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險，以謀求更高質(zhì)量的發(fā)展。據(jù)財報顯示，上半年度富力地產(chǎn)處理人民幣108億元的境內(nèi)債券，降低了整體負(fù)債規(guī)模。與此同時，為繼續(xù)解決短期融資問題，富力地產(chǎn)現(xiàn)已擁有境內(nèi)資本市場中長期直接融資產(chǎn)品批文額度合計約人民幣180億元，以在融資環(huán)境改善的情況下啟動發(fā)行。截止2020年6月30日，富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率為177%，較2019年底降低22%；資產(chǎn)負(fù)債率為80.37%，同比下滑2個百分點。與已發(fā)布2020年中期報的房企比較，富力資產(chǎn)負(fù)債率優(yōu)于不少百強(qiáng)企業(yè)。

　　除此之外，在疫情、調(diào)控等多因素影響下，手握充裕現(xiàn)金流的富力地產(chǎn)積極拿地補(bǔ)貨工作,以便后續(xù)進(jìn)一步提升公司核心競爭力。截止2020年6月30日，富力地產(chǎn)在手現(xiàn)金約為360億元，現(xiàn)金較為充裕。土儲方面，上半年富力新增權(quán)益土儲243萬平米，約490億元貨值。目前，富力總體上土地儲備充裕而均衡。截至2020年6月30日，權(quán)益土地儲備5,700萬平米，約7,580億貨值；一二線和其他城市分別占比一半。

　　物業(yè)發(fā)展表現(xiàn)亮眼，城市更新大有可為

　　在疫情及復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，保障富力地產(chǎn)取得穩(wěn)健業(yè)績的最主要驅(qū)動力是物業(yè)發(fā)展。據(jù)2020年上半年財報顯示，富力地產(chǎn)的物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)收入約為308億元，同比增長3%，約占總收入比重的92%；物業(yè)投資、酒店運(yùn)營及其他業(yè)務(wù)收入約為28億元，約占總收入比重的8%。此外，物業(yè)發(fā)展還是富力地產(chǎn)主要收入來源及上半年與其他競爭對手盈利拉開距離關(guān)鍵因素。2020上半年，物業(yè)發(fā)展的銷售毛利率為33.5%，凈利率為11.24%，繼續(xù)維持業(yè)界較高的毛利率及凈利率。

富力中報業(yè)績穩(wěn)健，物業(yè)營收頂梁，下半年城更靜待全面綻放

　　物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)能實現(xiàn)逆市增長，很大程度要得益“富力”品牌價值不斷被市場認(rèn)可及信賴。據(jù)財報顯示，上半年度富力地產(chǎn)有九個項目營業(yè)額突破10億元，基本與去年同期持平。其中位于太原的富力天禧城、哈爾濱的富力城及重慶的富力城三個項目營業(yè)額均超過13億元，三大項目合并營業(yè)額達(dá)48億元，占總營業(yè)額的16%。能在一季度房地產(chǎn)行業(yè)基本處于“休克”狀態(tài)之下，將營業(yè)額突破10億元項目保持不俗增速，足以反映出市場對富力品牌實力。

　　在2020年中期業(yè)績會上，富力地產(chǎn)管理層表示，下半年計劃推出16個全新項目及人民幣約2,300億元的可售資源，已達(dá)協(xié)議銷售目標(biāo)。2020年計劃交付可售面積為910萬平方米；2020年全年計劃銷售超過230個項目。由此可見，下半年富力地產(chǎn)富力發(fā)展業(yè)務(wù)將或成為公司業(yè)績增長的主要引擎。

　　更值得關(guān)注的是，下半年富力地產(chǎn)多元業(yè)務(wù)布局，將為公司帶來百花齊發(fā)的盛榮業(yè)態(tài)。

　　據(jù)公司管理層表示，目前，酒店和商業(yè)業(yè)務(wù)已經(jīng)在第二季度有了明顯復(fù)蘇。運(yùn)營中酒店和及商業(yè)資產(chǎn)市值已達(dá)910億元，運(yùn)營中酒店達(dá)90間，總建面395萬平米，總房間數(shù)27173間，分布與70個城市；截至7月份，全年累計經(jīng)營凈利潤已經(jīng)回正；投資物業(yè)方面，目前運(yùn)營中投資物業(yè)總建面252萬平米；其中寫字樓約32萬平米，商業(yè)約123萬平米，物流園約98萬平米。另外，管理層還在2020年中期業(yè)績會上表示，隨著國內(nèi)旅游及消費(fèi)帶動，預(yù)計全年目標(biāo)經(jīng)營凈利潤不少于5億元。運(yùn)營中酒店及投資物業(yè)市值約910億元。

　　對此，不難發(fā)現(xiàn)，除了積極推進(jìn)物業(yè)發(fā)展銷售力度外，下半年富力地產(chǎn)將加大力度推進(jìn)城市更新項目，進(jìn)一步提升公司盈利能力。而這一策略將是富力繼續(xù)拉開與行業(yè)競爭對手的差距的關(guān)鍵點，亦是其邁向千億一流房企的重要驅(qū)動力。

　　具體而言，當(dāng)前政策正積極推進(jìn)“舊改”。2020年5月，兩會政府工作報告提出舊改目標(biāo)，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比2019年增加一倍；2020年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，提出“到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制。

　　在這一背景下，各地開始加速老舊小區(qū)改造的工作推進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至6月初，已有23個省份發(fā)布了2020年老舊小區(qū)改造的工作計劃，從改造內(nèi)容、改造范圍、改造資金來源、產(chǎn)業(yè)鏈等多個方面，加速推進(jìn)相關(guān)工作。據(jù)住建部初步統(tǒng)計，全國共有老舊小區(qū)近17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。

　　在近40億平方“舊改”藍(lán)海里，富力地產(chǎn)將是上市房企中最為主要的受益者之一。外界一直流傳這樣一句話：“每一根煙囪倒下，背后都有富力的一份功勞?！备涣Φ禺a(chǎn)向來被譽(yù)為舊改專家，目前在全國已簽約合作逾80個城市更新項目，融資區(qū)建筑面積超4,000萬平米；這其中，尤其表現(xiàn)了結(jié)構(gòu)上的突出優(yōu)勢：經(jīng)濟(jì)基本面支撐強(qiáng)勁的一二線城市面積占比92%，大灣區(qū)面積占比54%。未來十八個月內(nèi)目標(biāo)轉(zhuǎn)化900萬平方米，對應(yīng)貨值超過2000億元。

　　在手握近超4,000萬平米的舊改建筑面積，富力地產(chǎn)對下半年舊改轉(zhuǎn)換也十分有信心。在2020年中期業(yè)績發(fā)布會，公司管理層表示“近期舊改繼續(xù)轉(zhuǎn)化的有幾百萬平方米，其中包括廣州、西安、太原。超過一半的舊城改造在珠三角，另兩個城市是太原和西安?！?/p>

　　由此可見，隨著中國房地產(chǎn)市場有增量市場向存量市場的不斷轉(zhuǎn)變，以舊城改造為主的存量市場不斷受到國家及地方利好政策的加持，富力地產(chǎn)城市更新業(yè)務(wù)的價值將不斷凸顯。在可預(yù)見的未來，城市更新業(yè)務(wù)將是富力地產(chǎn)穿越周期實現(xiàn)高質(zhì)量增長的重要引擎。

　　尾語：

　　回顧上半年經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)，疫情之下，富力地產(chǎn)謀勢而動，積極推進(jìn)疫情防疫工作的同時，采用創(chuàng)新營銷模式，實現(xiàn)穩(wěn)健業(yè)績表現(xiàn)及多項核心指標(biāo)持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。展望下半年，隨著疫情影響逐步消散，富力地產(chǎn)的物業(yè)發(fā)展、酒店及物業(yè)投資業(yè)務(wù)將穩(wěn)步復(fù)蘇，而城市更新業(yè)務(wù)將借助各大城市加大推進(jìn)“舊改”力度，成為下半年公司另一大業(yè)績亮點。屆時，重盈利增長的富力地產(chǎn)，勢必會給股東及投資者帶來更為豐厚的現(xiàn)金紅利。

（責(zé)任編輯：徐帥）

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