降負(fù)債、調(diào)結(jié)構(gòu)、控風(fēng)險(xiǎn)，富力“降壓”工具依然充足

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-19 14:30

中新經(jīng)緯客戶端9月19日電 8月24日，富力地產(chǎn)(02777.HK)如期發(fā)布2020年中報(bào)。上半年富力物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額同比上升3%至308億元，交付面積335萬(wàn)平米，總體營(yíng)業(yè)額336億；權(quán)益合約銷售金額510.6億元。幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)與去年同期相比，變化不大，顯示在疫情等多重考驗(yàn)之下，富力的2020年上半年基本保持了穩(wěn)定，可謂巨浪襲來(lái)又“波瀾不驚”。

規(guī)模和增速之外的另一個(gè)關(guān)鍵基本面是債務(wù)和資金狀況，這也是長(zhǎng)期以來(lái)業(yè)界關(guān)注富力的重點(diǎn)。尤其經(jīng)營(yíng)環(huán)境波動(dòng)情況下，富力更著力降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、維持財(cái)政穩(wěn)定。中報(bào)信息顯示，2020年上半年富力采取了多項(xiàng)措施，增加資金流入、節(jié)制資金流出、降負(fù)債總量，明顯降低了資金壓力。中報(bào)發(fā)布會(huì)上，富力也明確表示上述策略會(huì)繼續(xù)加大力度實(shí)施。總體來(lái)看，一方面，富力降負(fù)任務(wù)依然關(guān)鍵；另一方面，富力可用的方法也較為多樣。

增收：回款、融資兩手抓兩手硬

根據(jù)中報(bào)梳理發(fā)現(xiàn)，今年富力先后發(fā)行了7億元超短融、4億美元的優(yōu)先票據(jù)以及10億元的境內(nèi)公司債。上述融資顯著取得了補(bǔ)倉(cāng)、削峰作用。

財(cái)務(wù)收入方面，除了利用金融市場(chǎng)機(jī)會(huì)窗口積極融資，富力也抓緊推售、創(chuàng)新營(yíng)銷，提升銷售回款。

對(duì)應(yīng)疫情沖擊，今年上半年業(yè)界和市場(chǎng)方面明顯感受到富力營(yíng)銷全面發(fā)力，采取了多種創(chuàng)新營(yíng)銷模式，從線下走到線上賣房，從“富力好房”線上銷售到明星直播賣房、老總直播賣房，再到與廣汽傳祺房、車跨界聯(lián)動(dòng)……走在地產(chǎn)創(chuàng)新營(yíng)銷的前列。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其上半年權(quán)益合約銷售金額達(dá)510.6億元，權(quán)益合約銷售面積426萬(wàn)平米，保持穩(wěn)定。

增收其實(shí)還有另一面。，上半年富力已實(shí)現(xiàn)了結(jié)轉(zhuǎn)335萬(wàn)平方米，數(shù)據(jù)比去年同期增長(zhǎng)17%。加速交付、加速回款結(jié)算，也在改善富力資產(chǎn)負(fù)債表。

降負(fù)：減支出、控費(fèi)用

出于對(duì)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視，富力上半年積極優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)?？梢钥吹?，富力采取了諸多措施，處理短期壓力，將近期到期或需要贖回的債務(wù)及貸款延期。上半年，富力共處理人民幣108億元的境內(nèi)債券。

比如，2月份，富力通過(guò)全資附屬公司怡略公司發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)，以贖回于2021年1月到期的美元優(yōu)先票據(jù)，在維持相若債務(wù)水平的情況下，把即期債務(wù)置換為長(zhǎng)期，緩解當(dāng)前壓力。

同時(shí)，量入為出，保證資金支出合理。在盡量合理補(bǔ)貨支持長(zhǎng)期發(fā)展同時(shí)，平衡控制購(gòu)置土地款項(xiàng)的支出。上半年，富力新增權(quán)益土儲(chǔ)243萬(wàn)平米，約490億元貨值；相比歷史規(guī)模有明顯壓縮。最近所購(gòu)置的土地中，主要集中在十二個(gè)月內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金流、回報(bào)快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。

中報(bào)發(fā)布會(huì)上富力表示，將謹(jǐn)慎參與土地招拍掛，原則上不參與熱點(diǎn)土地拍賣?！按笮偷?00多億的我們盡量不參與，大多數(shù)招拍掛都是控制在10億金額左右。”

此外，富力也在嚴(yán)控費(fèi)用支出，過(guò)“艱苦樸素”日子。中報(bào)披露，富力上半年銷售和行政開支減少9%至30.47億元，銷售和行政開支占營(yíng)業(yè)額的百分比從11.2%降低至9.9%。

成果：負(fù)債率降、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、支付力穩(wěn)

增收、節(jié)流雙管齊下，富力改善財(cái)務(wù)狀況有了明顯成效。2020年初至6月30日，富力凈負(fù)債率下降了22%；同時(shí)，富力的資產(chǎn)負(fù)債率同比下降至80.37%。截止報(bào)告期末，富力總負(fù)債減少人民幣94億元。

中報(bào)顯示，富力擁有人民幣360.0億元現(xiàn)金。此外，公司還有180億元境內(nèi)債授信額度，對(duì)中短期債務(wù)尚有充裕的支付能力。

今年初，富力管理層曾提出，2020年內(nèi)可以將凈負(fù)債率降到185%以內(nèi)，目前來(lái)看這一目標(biāo)已提前實(shí)現(xiàn)；同時(shí)也驗(yàn)證了富力在保障公司運(yùn)行穩(wěn)定前提下，降負(fù)措施的有效性和未來(lái)可行性。

后勢(shì)：減負(fù)任務(wù)關(guān)鍵、彈藥依然充足

中報(bào)發(fā)布會(huì)上，富力表示，未來(lái)將繼續(xù)從處理到期債務(wù)及管理資產(chǎn)負(fù)債水平兩方面改善其財(cái)務(wù)狀況。爭(zhēng)取至年底再降約10%。

富力增收降負(fù)的“工具箱”里還有多少選項(xiàng)？把握多大？其半年來(lái)的表現(xiàn)和中報(bào)發(fā)布會(huì)上的表態(tài)中能梳理出基本樣貌。

1.融資與債務(wù)置換。富力已擁有境內(nèi)資本市場(chǎng)中長(zhǎng)期直接融資產(chǎn)品批文額度合計(jì)約人民幣180億元，可在任何融資環(huán)境有利的情況下啟動(dòng)發(fā)行。

5月10日，富力2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券已獲批，類別為小公募，債券規(guī)模最多人民幣100億元，采用分期發(fā)行的方式，募集資金可用于償還已發(fā)行公司債券的到期及回售部分。其中，首期發(fā)行規(guī)模不超過(guò)人民幣50億元。

此外，富力已于7月15日收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)有關(guān)實(shí)施H股全流通計(jì)劃的正式批準(zhǔn)。這意味著，富力獲準(zhǔn)將全部約22.07億股境內(nèi)未上市股份轉(zhuǎn)換為境外上市股份，于聯(lián)交所上市，該批準(zhǔn)自7月9日起12個(gè)月內(nèi)有效。對(duì)富力而言，推動(dòng)H股全流通有助于解決公司股權(quán)分置的歷史遺留問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)公司全體股東權(quán)利及義務(wù)的一致，改善公司治理，保障全體股東特別是廣大中小股東的利益，有利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.抓銷售促回款。富力在日前發(fā)布會(huì)上表示，將會(huì)根據(jù)項(xiàng)目采取包括彈性定價(jià)等措施在內(nèi)的更為靈活的銷售策略，加大銷售回款。

上半年，富力權(quán)益合約銷售金額達(dá)510.6億元；歷史上看，富力的推盤高峰通常集中于下半年，大約上半年銷售三分之一，下半年銷售三分之二。富力對(duì)下半年擴(kuò)大銷售、完成全年目標(biāo)表達(dá)了堅(jiān)定的信心。

富力具有優(yōu)勢(shì)的城市更新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化將會(huì)發(fā)揮突出作用。據(jù)悉，富力計(jì)劃于下半年推出16個(gè)全新項(xiàng)目及人民幣2300億元的可售資源。這其中，其殺手級(jí)武器——城市更新業(yè)務(wù)會(huì)加速轉(zhuǎn)化。富力表示，城市更新業(yè)務(wù)近期目標(biāo)轉(zhuǎn)化900萬(wàn)平米、約人民幣2000億元的潛在可售資源，為下半年及明年提供業(yè)務(wù)增長(zhǎng)動(dòng)力。商業(yè)及酒店業(yè)務(wù)也從一季度疫情高峰時(shí)的“速凍”迅速回暖，截至7月份，全年累計(jì)酒店經(jīng)營(yíng)凈利已經(jīng)回正。

3.此外，資產(chǎn)置換減輕負(fù)債也在積極推進(jìn)。富力透露，有出售一些投資物業(yè)或發(fā)展項(xiàng)目股權(quán)的計(jì)劃，以換取流動(dòng)資金。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)已于二季度復(fù)蘇、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的背景下，如果增收、節(jié)流、降負(fù)等多管齊下，富力依然可以充分調(diào)整資金狀況的基本面，為支撐其安全、穩(wěn)健運(yùn)行提供多重保障。（中新經(jīng)緯APP）

（責(zé)任編輯：張洋 HN080）