改革開(kāi)放40年，如果要在中國(guó)找出一個(gè)行業(yè)，既對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展持續(xù)產(chǎn)生重大影響，又牽引著萬(wàn)千國(guó)民的心，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是其中的首選。

　　而若要提到房地產(chǎn)行業(yè)中的研究樣本，富力地產(chǎn)的名字絕對(duì)不能被忽略。

　　以收購(gòu)舊工廠項(xiàng)目起家的富力，是中國(guó)首批自我覺(jué)醒和崛起的房企，是中國(guó)地產(chǎn)界的貴族。公司成立始，富力在舊廠改造之路上一路高歌猛進(jìn)，原廣州銅材廠、同濟(jì)化工廠、建材廠等變?yōu)橐粋€(gè)個(gè)富力樓盤(pán)。

　　“每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

　　城市更新項(xiàng)目成本低、利潤(rùn)率高，是富力報(bào)表利潤(rùn)高速增長(zhǎng)的永動(dòng)機(jī)。

　　如今，隨著全國(guó)城鎮(zhèn)化率的提高，存量時(shí)代正在到來(lái)。在存量房競(jìng)技場(chǎng)上，手握舊改王牌的富力，搶先了不止一個(gè)身位。

　　近日富力發(fā)布的2019年財(cái)報(bào)顯示，富力地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣908.1億元，凈利潤(rùn)人民幣100.9億元，增長(zhǎng)率分別為18%及16%。

　　逆市周期下，營(yíng)業(yè)額，凈利潤(rùn)關(guān)鍵指標(biāo)齊增長(zhǎng)，尤為可貴。而且杠桿率降，融資成本低。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)有極大相似，但又各有各的特點(diǎn)，很顯然富力的特質(zhì)是：最安全和性?xún)r(jià)比最高的標(biāo)的，運(yùn)作模式明顯優(yōu)于增速不增利的高杠桿企業(yè)。

　　截至2019年底，富力已簽約城市更新項(xiàng)目超70個(gè)，總建筑面積超過(guò)7000萬(wàn)平方米，可售面積超4000萬(wàn)平方米。目標(biāo)短期內(nèi)可為集團(tuán)增加1000萬(wàn)平方米的可售面積，相當(dāng)于2000億可售貨值。

　　風(fēng)已起，富力正在蓄力發(fā)力，再次起跑。

　　從容不迫

　　越是市場(chǎng)不好的事情，越是考驗(yàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力和自身實(shí)力的時(shí)候。

　　2019年全年經(jīng)營(yíng)環(huán)境并不穩(wěn)定，但富力集團(tuán)這份成績(jī)單依然耀眼。

　　財(cái)報(bào)顯示，富力2019年權(quán)益合約銷(xiāo)售總金額1382億元，同比穩(wěn)步增長(zhǎng)5.4%；銷(xiāo)售面積約1255萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.3%。

　　富力這兩年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)都很不錯(cuò)，2018年高達(dá)60%！2019年依然保持正增長(zhǎng)，毛利率也保持良好的水平。

　　數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊，毛利率及物業(yè)銷(xiāo)售的毛利率分別為32.8%及34.9%，位于行業(yè)較高水平。

　　收入來(lái)源結(jié)構(gòu)看，富力愈加穩(wěn)健、多元。2019年全年，富力在售項(xiàng)目210個(gè)，分布在國(guó)內(nèi)的26個(gè)省份（含直轄市、自治區(qū)）；其中在一線及二線城市的協(xié)議銷(xiāo)售比例最高，占比約64%。

　　2019年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境大家有目共睹，在此背景下，富力集團(tuán)的各項(xiàng)指標(biāo)能逆市增長(zhǎng)，可見(jiàn)其深厚、過(guò)硬的內(nèi)功。

　　同時(shí)，2019年，富力經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流持續(xù)改善，現(xiàn)金儲(chǔ)備充足。

　　截至2019年末，其現(xiàn)金儲(chǔ)備達(dá)384.4億元，未使用銀行授信約1200億元。

　　對(duì)房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流就是生命線，尤其在不確定性因素加強(qiáng)的當(dāng)下。

　　富力的現(xiàn)金流足以覆蓋經(jīng)營(yíng)中的資金需求。手里有錢(qián)，心頭不慌。充沛的現(xiàn)金流讓富力在2020年格外從容。

　　財(cái)務(wù)健康

　　報(bào)告期內(nèi)富力的債務(wù)結(jié)構(gòu)得到全面優(yōu)化，借款年期組合取得良好平衡。

　　債項(xiàng)中，一年內(nèi)、一年至五年內(nèi)及五年后到期的分別占負(fù)債總額的32%、57%及11%。

　　降負(fù)債是富力這幾年持續(xù)的主題。實(shí)際上公司已采取了各種措施降負(fù)債。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉表示，自去年下半年開(kāi)始，富力就主動(dòng)將主要精力放在糾正集團(tuán)財(cái)務(wù)健康上，減少支出成本的同時(shí)，不斷拓寬企業(yè)的資金來(lái)源。

　　在繁榮時(shí)期，高杠桿、高負(fù)債都是企業(yè)擴(kuò)張的利器。但在橫盤(pán)乃至下行時(shí)期，高杠桿、高負(fù)債反而容易變成負(fù)資產(chǎn)。

　　富力的前瞻性由此可見(jiàn)，在在經(jīng)濟(jì)和金融出現(xiàn)緊縮跡象時(shí)，迅速去杠桿，降低負(fù)債。

　　融資成本低是富力的另一大優(yōu)勢(shì)。2019年全年平均融資成本6.6%，低于房企平均成本。低融資成本保證了利潤(rùn)率。

　　2019年，富力還拓寬了融資渠道，以每股13.68港元，發(fā)行了2.73億新H股，募集資金總額37.35億港元，這是2006年以來(lái)富力首次進(jìn)行股票配售。

　　流動(dòng)資金的增加有利于富力償還債務(wù)、降杠桿，并提高信用評(píng)級(jí)，從而以更低的成本進(jìn)行再融資。

　　2020年年初，富力成功發(fā)行了為期四年的4億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為8.625%/年。

　　業(yè)績(jī)穩(wěn)定、財(cái)務(wù)向好之外，為實(shí)現(xiàn)投資者與公司的長(zhǎng)期共贏，富力宣布派發(fā)2019年末期股息每股人民幣0.86元，全年股息達(dá)每股人民幣1.28元，派息率達(dá)四成。

　　2月17日，富力地產(chǎn)被納入恒生中國(guó)高股息率指數(shù)比重最高的成分股top10，反應(yīng)了企業(yè)超強(qiáng)的盈利能力。也體現(xiàn)了富力地產(chǎn)持續(xù)回饋投資者的意愿。

　　可預(yù)見(jiàn)的空間

　　對(duì)于2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)，富力地產(chǎn)提出1520億元，同比增速約10%。

　　富力認(rèn)為這一增速，主要是考慮到全球市場(chǎng)波動(dòng)及新型冠狀病毒的影響，增速比較溫和。不過(guò)相對(duì)于目前大多數(shù)已經(jīng)披露銷(xiāo)售目標(biāo)的房企來(lái)說(shuō)，增速并不低。

　　實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的根基是足夠的貨值供應(yīng)。

　　財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，富力地產(chǎn)土地儲(chǔ)備權(quán)益可售貨值為7460億元，充足的貨源可以更加靈活安排新項(xiàng)目推盤(pán)及購(gòu)地計(jì)劃。

　　具體到2020年，可售資源約為2700億元，也就是說(shuō)去化率56%就可以完全銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　作為“舊改專(zhuān)家”，城市更新項(xiàng)目作為富力優(yōu)勢(shì)也愈發(fā)明顯。

　　相較于招拍掛及收購(gòu)項(xiàng)目，透過(guò)城市更新獲得的土儲(chǔ)利潤(rùn)率更高，并便于管理資金流動(dòng)，可提升房企盈利空間。

　　多年來(lái)，富力長(zhǎng)期受益于城市更新項(xiàng)目，更具成本效益地增加土地儲(chǔ)備及可售資源。

　　2019全年，富力城市更新業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力，已簽約的合作城市更新項(xiàng)目超過(guò)70個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)7000萬(wàn)平米，可售面積超過(guò)4000萬(wàn)平米。

　　“今年（2020年）我們轉(zhuǎn)化土地儲(chǔ)備是以舊改為主?！崩钏剂硎究吹礁鞯卣荚诩哟罅Χ取⒓涌焖俣热ネ苿?dòng)城市更新項(xiàng)目。

　　這些轉(zhuǎn)化來(lái)的土儲(chǔ)較招拍掛及收購(gòu)項(xiàng)目所獲得的利潤(rùn)率更高，并便于管理資金流動(dòng)，已成為提升富力地產(chǎn)盈利空間的重大優(yōu)勢(shì)。

　　除土地成本優(yōu)勢(shì)，城市更新業(yè)務(wù)還蘊(yùn)含著結(jié)構(gòu)性?xún)?yōu)勢(shì)。

　　富力的城市更新項(xiàng)目中，一二線城市面積占比92%，市場(chǎng)增長(zhǎng)高、支撐力足；大灣區(qū)面積占比達(dá)到60%。

　　截至2019年底，富力在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備以建筑面積計(jì)約為270萬(wàn)平方米，可售貨值340億元。

　　2019年粵港澳大灣區(qū)橫空出世。從經(jīng)濟(jì)到政策傾斜，粵港澳大灣區(qū)未來(lái)的前景可期。

　　很多人都盤(pán)點(diǎn)過(guò)，粵港澳大灣區(qū)未來(lái)會(huì)有5000萬(wàn)的人口凈流入，人口和經(jīng)濟(jì)的紅利，為富力未來(lái)幾年業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)提供了可預(yù)見(jiàn)的空間。

　　多元騰飛

　　富力的主營(yíng)業(yè)務(wù)仍處于強(qiáng)勢(shì)拓展階段，但房地產(chǎn)的天花板早晚要到頂。

　　對(duì)一家好的公司來(lái)說(shuō)，不僅要專(zhuān)注于主營(yíng)業(yè)務(wù)，還是積極開(kāi)辟其他業(yè)務(wù)來(lái)獲得新增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　“第二曲線”的提出并不意味著“第一曲線”重要地位的淡出。更多時(shí)候是存量業(yè)務(wù)于增量業(yè)務(wù)相輔相成，在鞏固既有優(yōu)勢(shì)的前提下，站在未來(lái)籌謀現(xiàn)在的布局。

　　2004年富力開(kāi)始涉足酒店。在富力眼里，酒店是面向未來(lái)的長(zhǎng)期增量。

　　酒店資產(chǎn)具有良好的保值、增值功能，既可以長(zhǎng)期持有，在需要現(xiàn)金時(shí)又可以將其用于融資。

　　作為良好的“現(xiàn)金流奶?！保频昝磕陰?lái)的穩(wěn)定收入及現(xiàn)金流在某種程度上也可以平衡宏觀環(huán)境波動(dòng)給公司帶來(lái)的不確定性。

　　2017年，富力地產(chǎn)以6折的價(jià)格收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)74家酒店。2019年酒店業(yè)務(wù)全年運(yùn)營(yíng)收入達(dá)70.9億元，經(jīng)營(yíng)凈利業(yè)主利潤(rùn)上升5%，達(dá)到14.1元。

　　除酒店外，富力地產(chǎn)的多元化版圖還包括寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)等。2019年，富力地產(chǎn)來(lái)自非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額為111.2億元，同比增長(zhǎng)6%。

　　兩翼齊振，商業(yè)運(yùn)營(yíng)成為富力可持續(xù)增長(zhǎng)的又一塊重要“壓艙石”。

　　船穩(wěn)不怕風(fēng)大。富力總體土儲(chǔ)大，城市更新?lián)屨枷葯C(jī)，毛利率保持良好水平，凈利潤(rùn)率高，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)優(yōu)化，分紅好。在多元化加持下，富力期待逆市奔向新高地。

   【免責(zé)聲明】本文僅代表合作供稿方觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

相關(guān)知識(shí)

富力：蓄力發(fā)力 再次起跑
優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債 富力地產(chǎn)出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園30%權(quán)益
守護(hù)青年健康船帆，富力益動(dòng)起來(lái)
富力地產(chǎn)：16富力01公司債券提前完成本息支付
富力西北 | 富力入蘭 讓世界看見(jiàn)蘭州美好
富力雙線“搶收”
貨值超1.2萬(wàn)億,城市更新成富力的王牌力量
紅檔房企富力地產(chǎn)穿越火線
擁抱業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的機(jī)遇與源泉 富力穩(wěn)步推進(jìn)城市更新
富力西北 | 富力入蘭州,為城市建設(shè)再添豐翼