改革開放40年，如果要在中國找出一個行業(yè)，既對經(jīng)濟的發(fā)展持續(xù)產(chǎn)生重大影響，又牽引著萬千國民的心，房地產(chǎn)行業(yè)應該是其中的首選。

　　而若要提到房地產(chǎn)行業(yè)中的研究樣本，富力地產(chǎn)的名字絕對不能被忽略。

　　以收購舊工廠項目起家的富力，是中國首批自我覺醒和崛起的房企，是中國地產(chǎn)界的貴族。公司成立始，富力在舊廠改造之路上一路高歌猛進，原廣州銅材廠、同濟化工廠、建材廠等變?yōu)橐粋€個富力樓盤。

　　“每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

　　城市更新項目成本低、利潤率高，是富力報表利潤高速增長的永動機。

　　如今，隨著全國城鎮(zhèn)化率的提高，存量時代正在到來。在存量房競技場上，手握舊改王牌的富力，搶先了不止一個身位。

　　近日富力發(fā)布的2019年財報顯示，富力地產(chǎn)全年實現(xiàn)營業(yè)額人民幣908.1億元，凈利潤人民幣100.9億元，增長率分別為18%及16%。

　　逆市周期下，營業(yè)額，凈利潤關鍵指標齊增長，尤為可貴。而且杠桿率降，融資成本低。

　　中國的房地產(chǎn)企業(yè)有極大相似，但又各有各的特點，很顯然富力的特質是：最安全和性價比最高的標的，運作模式明顯優(yōu)于增速不增利的高杠桿企業(yè)。

　　截至2019年底，富力已簽約城市更新項目超70個，總建筑面積超過7000萬平方米，可售面積超4000萬平方米。目標短期內可為集團增加1000萬平方米的可售面積，相當于2000億可售貨值。

　　風已起，富力正在蓄力發(fā)力，再次起跑。

　　從容不迫

　　越是市場不好的事情，越是考驗企業(yè)經(jīng)營能力和自身實力的時候。

　　2019年全年經(jīng)營環(huán)境并不穩(wěn)定，但富力集團這份成績單依然耀眼。

　　財報顯示，富力2019年權益合約銷售總金額1382億元，同比穩(wěn)步增長5.4%；銷售面積約1255萬平方米，同比增長23.3%。

　　富力這兩年的銷售增長都很不錯，2018年高達60%！2019年依然保持正增長，毛利率也保持良好的水平。

　　數(shù)據(jù)不會說謊，毛利率及物業(yè)銷售的毛利率分別為32.8%及34.9%，位于行業(yè)較高水平。

　　收入來源結構看，富力愈加穩(wěn)健、多元。2019年全年，富力在售項目210個，分布在國內的26個省份（含直轄市、自治區(qū)）；其中在一線及二線城市的協(xié)議銷售比例最高，占比約64%。

　　2019年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境大家有目共睹，在此背景下，富力集團的各項指標能逆市增長，可見其深厚、過硬的內功。

　　同時，2019年，富力經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)改善，現(xiàn)金儲備充足。

　　截至2019年末，其現(xiàn)金儲備達384.4億元，未使用銀行授信約1200億元。

　　對房企來說，現(xiàn)金流就是生命線，尤其在不確定性因素加強的當下。

　　富力的現(xiàn)金流足以覆蓋經(jīng)營中的資金需求。手里有錢，心頭不慌。充沛的現(xiàn)金流讓富力在2020年格外從容。

　　財務健康

　　報告期內富力的債務結構得到全面優(yōu)化，借款年期組合取得良好平衡。

　　債項中，一年內、一年至五年內及五年后到期的分別占負債總額的32%、57%及11%。

　　降負債是富力這幾年持續(xù)的主題。實際上公司已采取了各種措施降負債。在業(yè)績發(fā)布會上，集團董事長李思廉表示，自去年下半年開始，富力就主動將主要精力放在糾正集團財務健康上，減少支出成本的同時，不斷拓寬企業(yè)的資金來源。

　　在繁榮時期，高杠桿、高負債都是企業(yè)擴張的利器。但在橫盤乃至下行時期，高杠桿、高負債反而容易變成負資產(chǎn)。

　　富力的前瞻性由此可見，在在經(jīng)濟和金融出現(xiàn)緊縮跡象時，迅速去杠桿，降低負債。

　　融資成本低是富力的另一大優(yōu)勢。2019年全年平均融資成本6.6%，低于房企平均成本。低融資成本保證了利潤率。

　　2019年，富力還拓寬了融資渠道，以每股13.68港元，發(fā)行了2.73億新H股，募集資金總額37.35億港元，這是2006年以來富力首次進行股票配售。

　　流動資金的增加有利于富力償還債務、降杠桿，并提高信用評級，從而以更低的成本進行再融資。

　　2020年年初，富力成功發(fā)行了為期四年的4億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為8.625%/年。

　　業(yè)績穩(wěn)定、財務向好之外，為實現(xiàn)投資者與公司的長期共贏，富力宣布派發(fā)2019年末期股息每股人民幣0.86元，全年股息達每股人民幣1.28元，派息率達四成。

　　2月17日，富力地產(chǎn)被納入恒生中國高股息率指數(shù)比重最高的成分股top10，反應了企業(yè)超強的盈利能力。也體現(xiàn)了富力地產(chǎn)持續(xù)回饋投資者的意愿。

　　可預見的空間

　　對于2020年的銷售目標，富力地產(chǎn)提出1520億元，同比增速約10%。

　　富力認為這一增速，主要是考慮到全球市場波動及新型冠狀病毒的影響，增速比較溫和。不過相對于目前大多數(shù)已經(jīng)披露銷售目標的房企來說，增速并不低。

　　實現(xiàn)銷售目標的根基是足夠的貨值供應。

　　財報顯示，截至2019年底，富力地產(chǎn)土地儲備權益可售貨值為7460億元，充足的貨源可以更加靈活安排新項目推盤及購地計劃。

　　具體到2020年，可售資源約為2700億元，也就是說去化率56%就可以完全銷售目標。

　　作為“舊改專家”，城市更新項目作為富力優(yōu)勢也愈發(fā)明顯。

　　相較于招拍掛及收購項目，透過城市更新獲得的土儲利潤率更高，并便于管理資金流動，可提升房企盈利空間。

　　多年來，富力長期受益于城市更新項目，更具成本效益地增加土地儲備及可售資源。

　　2019全年，富力城市更新業(yè)務持續(xù)發(fā)力，已簽約的合作城市更新項目超過70個，規(guī)劃總建筑面積超過7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。

　　“今年（2020年）我們轉化土地儲備是以舊改為主?！崩钏剂硎究吹礁鞯卣荚诩哟罅Χ?、加快速度去推動城市更新項目。

　　這些轉化來的土儲較招拍掛及收購項目所獲得的利潤率更高，并便于管理資金流動，已成為提升富力地產(chǎn)盈利空間的重大優(yōu)勢。

　　除土地成本優(yōu)勢，城市更新業(yè)務還蘊含著結構性優(yōu)勢。

　　富力的城市更新項目中，一二線城市面積占比92%，市場增長高、支撐力足；大灣區(qū)面積占比達到60%。

　　截至2019年底，富力在大灣區(qū)的土地儲備以建筑面積計約為270萬平方米，可售貨值340億元。

　　2019年粵港澳大灣區(qū)橫空出世。從經(jīng)濟到政策傾斜，粵港澳大灣區(qū)未來的前景可期。

　　很多人都盤點過，粵港澳大灣區(qū)未來會有5000萬的人口凈流入，人口和經(jīng)濟的紅利，為富力未來幾年業(yè)績的持續(xù)增長提供了可預見的空間。

　　多元騰飛

　　富力的主營業(yè)務仍處于強勢拓展階段，但房地產(chǎn)的天花板早晚要到頂。

　　對一家好的公司來說，不僅要專注于主營業(yè)務，還是積極開辟其他業(yè)務來獲得新增長點。

　　“第二曲線”的提出并不意味著“第一曲線”重要地位的淡出。更多時候是存量業(yè)務于增量業(yè)務相輔相成，在鞏固既有優(yōu)勢的前提下，站在未來籌謀現(xiàn)在的布局。

　　2004年富力開始涉足酒店。在富力眼里，酒店是面向未來的長期增量。

　　酒店資產(chǎn)具有良好的保值、增值功能，既可以長期持有，在需要現(xiàn)金時又可以將其用于融資。

　　作為良好的“現(xiàn)金流奶?！?，酒店每年帶來的穩(wěn)定收入及現(xiàn)金流在某種程度上也可以平衡宏觀環(huán)境波動給公司帶來的不確定性。

　　2017年，富力地產(chǎn)以6折的價格收購了萬達74家酒店。2019年酒店業(yè)務全年運營收入達70.9億元，經(jīng)營凈利業(yè)主利潤上升5%，達到14.1元。

　　除酒店外，富力地產(chǎn)的多元化版圖還包括寫字樓、購物中心、物流倉儲等。2019年，富力地產(chǎn)來自非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的營業(yè)額為111.2億元，同比增長6%。

　　兩翼齊振，商業(yè)運營成為富力可持續(xù)增長的又一塊重要“壓艙石”。

　　船穩(wěn)不怕風大。富力總體土儲大，城市更新?lián)屨枷葯C，毛利率保持良好水平，凈利潤率高，債務風險持續(xù)優(yōu)化，分紅好。在多元化加持下，富力期待逆市奔向新高地。

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