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　　來 源丨21世紀經(jīng)濟報道（ID：jjbd21）

　　作 者丨吳抒穎,實習生陳燕曼

　　編 輯丨張偉賢

　　“三道紅線”全踩的富力地產(chǎn)還沒有完成降負債任務，還在自救的路上。

　　8月24日，富力地產(chǎn)舉行2021年年中業(yè)績發(fā)布會。過去這半年，富力地產(chǎn)的關(guān)鍵詞依然是降負債，不過目前看來，富力依然處于“紅檔”行列，對富力盈利能力的影響深刻。

　　根據(jù)富力2021年半年報，2021上半年富力地產(chǎn)營業(yè)收入增加了18%到394.9億元，毛利錄得85.7億元，整體毛利率21.7%，較2020年全年下降3.5個百分點，物業(yè)銷售部分毛利率為22.3%，與去年同期相比下滑了10個百分點左右。

　　在業(yè)績會上，富力地產(chǎn)董事長李思廉再次重申，“希望股東給一些耐性”，因為現(xiàn)行環(huán)境下賣樓收錢慢，要以“安全為主”，公司未來12個月將著重就現(xiàn)金流、持續(xù)減債兩方面去精細化管理。

　　李思廉稱，下半年經(jīng)營市況波動及資本市場的不確定性持續(xù)存在。為此，公司將繼續(xù)專注于現(xiàn)金流管理。此外，公司專注于實現(xiàn)較高的協(xié)議銷售，保持謹慎的支出及考慮潛在資產(chǎn)銷售，加快達成2021年去杠桿目標。

　　在當前的環(huán)境下，安全的確比規(guī)模、盈利重要得多，這是一個關(guān)乎生存的問題。在曾經(jīng)同城的另一家龍頭房企因為債務問題陷入泥淖之后，富力地產(chǎn)的減負之路，更是市場關(guān)注的焦點。如今看來，一切還好，但減負之路，仍是一場漫長的苦旅。

　　連鎖反應

　　對于富力地產(chǎn)這樣的高負債房企來說，盈利與穩(wěn)健甚難兼得，它必須在兩者之中做一個選擇。

　　從今年上半年的表現(xiàn)來看，富力地產(chǎn)選擇了“安全”而壓減了部分利潤空間。

　　年中報顯示，今年上半年富力繼續(xù)加大了去庫存的力度，報告期內(nèi)，富力確認銷售里有64%來自庫存，去年同期該比例為39%。

　　隨之而來，今年上半年，富力整體的盈利能力在下滑。年中報顯示，報告期內(nèi)，富力毛利錄得85.7億元，整體毛利率21.7%，較2020年全年下降3.5個百分點；此外，期內(nèi)富力歸屬股東凈利潤30.80億元，同比減少18.78%，凈利率約7.8%，與去年同期的11.7%有所下滑。

　　富力地產(chǎn)在報告中指出，毛利的下降是由于調(diào)整了平均售貨價格，目的在于加快銷售力度?！八械墓径荚谄疵靥岣攥F(xiàn)金流。富力自然也不例外，甚至不惜忍痛犧牲一部分利潤?！崩钏剂Q。

　　不過，富力管理層仍強調(diào)，盈利表現(xiàn)不佳是受到入賬面積等因素的影響，隨著年底交付建筑面積增加，預計整體盈利能力和利潤較上半年會有所改善?！肮救甑拿蕦⒖刂圃?5%-30%之間?！?

　　以價換量保護現(xiàn)金流，這是一個理性選擇。協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時也分析認為，“就未來整個經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)的監(jiān)管環(huán)境來說，我認為所有開發(fā)商要考慮的已經(jīng)不是業(yè)務發(fā)展的問題了，而要緊縮戰(zhàn)線回籠資金，至于業(yè)務有沒有增長，這已經(jīng)變得不重要了。”

　　雖然富力盈利能力受到的沖擊真真切切，但在債務面上，富力今年上半年的改善并不是很明顯。

　　富力發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)富力總債務從2020年末的3501.8億元降低至3317.8億元，降低了184億元。富力管理層表示，下半年富力還將降低100-200億元總負債。

　　不過根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年上半年，富力地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為74.9%，凈負債率為123.5%，現(xiàn)金短債比為0.55。由此，富力地產(chǎn)2021年中期指標三項超閾值，維持“紅檔”行列。

　　富力管理層在業(yè)績會上也給出了降負債的目標，“我們的計劃是每一年降一條線，2021年一條，2022年一條，2023年一條，今年計劃先將凈負債率這條線變綠?！?

　　在融資面上，富力今年上半年雖有所改善，但整體上融資成本依然處在高位。

　　今年上半年富力共獲得257億元融資，融資成本支出下降為15.95億元，與去年同期相比下跌53%。不過今年上半年，富力地產(chǎn)發(fā)行的為數(shù)不多的美元債，依然處于高息債行列。公開資料顯示，今年2月2日，富力地產(chǎn)發(fā)行了規(guī)模為5億美元的美元債，期限為2.49年，票息為11.75%。

　　求生欲望

　　富力是對市場收緊反映迅速的紅檔企業(yè)。據(jù)《中國建設報》此前報道，早在2019年下半年，富力就已經(jīng)發(fā)出通告稱原則上暫停拿地動作，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。

　　在那之后，富力在拿地方面就十分保守，這種溫和謹慎的策略也延續(xù)至今。

　　今年上半年，富力在拿地方面可以說是毫無參與感。數(shù)據(jù)顯示，上半年富力僅新購入4幅土地，新增權(quán)益可售面積僅55.5萬平方米，共花費約19.5億元。

　　年中報指出，謹慎拿地的目的在于保存可用流動資金，上半年富力拿地的有關(guān)開支僅占協(xié)議銷售的4%，對此，富力地產(chǎn)管理層在業(yè)績會上解釋稱，減少買地是為了保障充足的流動性。

　　隨著拿地放緩，富力的土地儲備維持動態(tài)穩(wěn)定。

　　年中報顯示，截至2021年6月30日，富力地產(chǎn)擁有的土地儲備總可售面積約為5552萬平方米，其中一二線城市的土地儲備約占總量的53%。而2020年底，富力土地儲備數(shù)量約為5200萬平方米。

　　富力地產(chǎn)聯(lián)席公司秘書李啟明在業(yè)績會上表示，公司手頭上的土地儲備足夠未來4-5年的發(fā)展，“我們開發(fā)的時間、節(jié)點會跟上市場的需求?！?

　　在未來很長的一段時間，富力或許仍會保持這樣的節(jié)奏，未來富力的土地儲備將更多地來自于城市更新。

　　李思廉透露，富力的轉(zhuǎn)化計劃是在未來2年到2年半，集中轉(zhuǎn)化800萬平方米城市更新項目，釋放2400億元貨值。“今年和明年的任務是轉(zhuǎn)化大約一半左右，2022年底應該能夠完成40%左右的目標?！?

　　主業(yè)目前相對穩(wěn)定，但是富力作為一家持有相當體量投資型物業(yè)的企業(yè)，這部分的經(jīng)營能力也備受市場關(guān)注。

　　從營業(yè)收入來看，富力的投資型物業(yè)產(chǎn)生的營業(yè)收入尚可。報告期內(nèi)，富力來自物業(yè)投資及酒店營運分部的經(jīng)常性營業(yè)額增長63%至人民幣30.3億元。其錄得凈利潤（不包括重新估值）為人民幣5.40億元。

　　但是富力的酒店板塊，虧損的狀況依然不見改善。年中報顯示，2021年上半年，富力酒店運營收入達26.3億元，同比上升81%；與此同時，酒店分部錄得虧損5.47億元，仍處于持續(xù)虧損的狀態(tài)。

　　“富力地產(chǎn)當年接下萬達很多商業(yè)物業(yè)，主要是酒店，后來疫情對酒店的業(yè)務產(chǎn)生了很大的影響，而且酒店屬于重資產(chǎn)，對富力的負債來說是沉重的拖累，導致富力債務很高?！秉S立沖指出，富力的業(yè)務發(fā)展策略應該是：求生存免暴雷，具體體現(xiàn)在回籠資金、減少買地、消耗庫存，采用更謹慎的財務策略。

　　在富力年中報發(fā)布后，投行機構(gòu)也給出相應的態(tài)度?；ㄆ炀桶l(fā)表研究報告指，富力地產(chǎn)明年的首要任務是再融資和減少負債，預期集團今年的利潤將會持平。該行將集團2021至2023年的每股盈利預測下調(diào)38%-39%，評級由“買入”下調(diào)至“中性”，目標價由10.9港元/股降低35%，至7.06港元/股。

　　本期編輯 劉巷 實習生 楊思雅

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