房企大力減負降桿桿，為何富力地產(chǎn)被稱“優(yōu)等生”

來源：智能家居時間：2020-12-01 12:40

　　2004年8月，廣州白云國際機場遷入花都。同年，富力地產(chǎn)在機場北部的花東鎮(zhèn)拿下近2000畝土地，在此基礎(chǔ)上開工修建富力空港物流園。2008年，首批倉庫及物管服務(wù)大樓投入使用，在當時被認為是富力最具潛力的業(yè)務(wù)之一。

　　這是一個前景良好、區(qū)位優(yōu)勢明顯的優(yōu)質(zhì)板塊，受益于物流地產(chǎn)的行業(yè)紅利，富力空港物流園發(fā)展迅速，短短幾年即成為華南地區(qū)最大的醫(yī)藥物流基地以及白云機場(600004,股吧)周邊重要的跨境電商園區(qū)。如今，這里已經(jīng)聚集國藥物流、華潤醫(yī)藥、國藥檢驗、廣州醫(yī)藥、順豐速運、京東等各大行業(yè)龍頭。

　　今年11月9日，富力地產(chǎn)發(fā)公告稱，集團與黑石聯(lián)屬的基金附屬公司正式簽合并事項協(xié)議，擬將空港物流園作價63億元，其中70%權(quán)益以44.1億元的價格轉(zhuǎn)讓給黑石。

　　這并非富力的沖動之舉。富力方面表示，此次交易使得集團更加專注于核心業(yè)務(wù)的發(fā)展，同時對于增加資金儲備以及降低負債也有很好的促進作用，進而提升富力的抗擊風險能力。

　　公開資料顯示，始建于2007年的空港物流園是富力地產(chǎn)旗下的物流園項目，目前其高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積達到88.98萬平方米，配套設(shè)施已經(jīng)落成，剩余未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。

　　另一方面，作為收購方的黑石集團是全球最大的獨立另類資產(chǎn)管理機構(gòu)之一，該公司致力于投資全世界范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)倉儲中心，其創(chuàng)始人蘇世民一度被業(yè)內(nèi)稱為"全球最大的包租公"。

　　而雙方關(guān)于本次收購一事，很早之前就曾露出端倪。在今年8月的中期業(yè)績會上，富力地產(chǎn)董事長李思廉就表示要在年內(nèi)出售一些項目的股權(quán)，以應(yīng)對到期債務(wù)。

　　9月底，富力突然對外宣布已于8月10日就空港物流園權(quán)益轉(zhuǎn)讓事宜與黑石集團關(guān)聯(lián)方簽訂意向書，且至9月29日相關(guān)交易已有重大進展。到了11月9日，轉(zhuǎn)讓細節(jié)終于被公布于眾。

　　具體來看流程，先是富力成立傲迅有限公司作為該交易的目標公司，然后將富力的全資子公司鼎富、華維、空港物流劃歸到傲迅旗下。

房企大力減負降桿桿，為何富力地產(chǎn)被稱“優(yōu)等生”

　　富力空港物流園（來自官網(wǎng)）

　　其中，華維擁有總面積約238畝土地，空港物流擁有面積約157畝土地，新成立的鼎富則是獲得了富力轉(zhuǎn)讓的1276畝土地擁有權(quán)，合計約1671畝，以上土地均位于空港物流園內(nèi)。

　　重組之后，華維、空港物流、鼎富將不再為富力地產(chǎn)的子公司，而目標公司傲迅將間接持有以上三家公司的全部權(quán)益，并間接持有該等物業(yè)權(quán)益，而最終富力地產(chǎn)及黑石將分別持有30%及70%的權(quán)益。

　　根據(jù)合并協(xié)議，該項目總值為63億元，業(yè)內(nèi)普遍認為這是一個不錯的價格。并且，從公告內(nèi)容來看，在一定條件下，富力地產(chǎn)通過此次交易預(yù)期收到約41.2億元現(xiàn)金，預(yù)估收益約15億元。

　　對于富力而言，通過此次出售，公司將進一步盤活資產(chǎn)；對于黑石而言，空港物流園作為難得的優(yōu)質(zhì)標的，也是其投資中國頂級物流市場的一次好機會。

　　"雙贏"結(jié)果

　　富力將一手打造的頂級物流園區(qū)拱手讓出大半，顯然是下了不小的決心，不過目前來看，此次出售不算被動，而是一次難得的"雙贏"。

　　首先，黑石作為全球領(lǐng)先的物流地產(chǎn)管理公司，在中國已經(jīng)投資近400萬平方米現(xiàn)代倉儲空間，管理著700多萬平方米物流產(chǎn)業(yè)。通過黑石專業(yè)團隊運營，雙方可以強強聯(lián)合，實現(xiàn)項目的資源優(yōu)化，進而打造出世界一流地標。

　　隨著電子商務(wù)行業(yè)的飛速增長，現(xiàn)代化倉儲空間的需求與日俱增，在此背景下，物流成為黑石近年來全球布局中的重要一環(huán)。據(jù)悉，此次交易完成后，黑石集團將在中國擁有500萬平方米的物流空間，如此一來能夠更加有力地支持電子商務(wù)及生命科學(xué)等專業(yè)領(lǐng)域。

　　關(guān)于此次收購事宜，富力地產(chǎn)認為，這一合并事項能夠增強企業(yè)形象并支援空港物流園的增長及發(fā)展。

　　而更為重要的是，對于富力地產(chǎn)而言，出售空港物流園權(quán)益背后還有著更深層次的戰(zhàn)略意義——

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，2019年富力地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入為908.1億元，凈利潤為100.9億元，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位。但很多人表示疑惑：看上去并不差錢的富力，為何要急于變賣資產(chǎn)呢？這還要從近期的"樓市新規(guī)"說起。

　　今年8月，住建部與央行在京聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確提出了"三道紅線"融資新規(guī)。新規(guī)要求，在剔除預(yù)收款后，房企的資產(chǎn)負債率不超70%，凈負債率不超100%，現(xiàn)金短債比不小于1倍。

房企大力減負降桿桿，為何富力地產(chǎn)被稱“優(yōu)等生”

　　富力地產(chǎn)2017-2019年營收及凈負債率

　　所以調(diào)整債務(wù)負擔、增強資金安全就成了今年的重中之重。

　　顯而易見，此次轉(zhuǎn)讓空港物流園部分權(quán)益將很大程度上緩解了富力的杠桿壓力，合并事項使得此前空港物流園的投資價值得以貨幣化，富力地產(chǎn)擬將合并事項所得款項用于降低負債及一般營運資金，努力擺脫"三道紅線"。

　　多管齊下，富力"由紅轉(zhuǎn)綠"

　　今年9月，諸葛找房監(jiān)測了100家上市房企數(shù)據(jù)，最后的結(jié)果令人驚訝：房企踩線的比例高達86%。也就是說，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都未達到監(jiān)管要求。面對如此的高杠桿，加緊調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)幾乎成了房企的首要任務(wù)。

　　以富力來說，首先，在土地儲備充裕的情況下，富力采取了審慎的拿地策略，2020年上半年，集團新增土地儲備權(quán)益可售面積僅243萬平方米，購地金額約60億元。此外，集團持續(xù)發(fā)力舊改項目，這在一定程度上也減少了成本支出。

　　在資本市場，早在去年12月，富力配售2.73億股新H股，用于償還公司境外債務(wù)；今年10月，富力又宣布完成了2.57億股新H股的配售，獲得的24.98億港元配售凈額，所得款項用途同樣是償還負債。

　　除了以上種種，富力更重要的回籠資金方式還是房產(chǎn)銷售。今年2月，富力啟動"好房子，網(wǎng)購吧"營銷活動；3月，活動升級為"好房子，線上購"；4月，看房平臺"好房星帶看"正式全面開放；5月推出"百城百盤，老總直播"活動，開啟明星直播賣房、老總直播賣房的行業(yè)先例……

　　"金九銀十"期間，富力地產(chǎn)多個樓盤的去化率高達97%以上。其中，位于廣州富力南馳·富頤華庭開盤2小時熱銷26.8億元，去化率約100%；江蘇鹽城富力科創(chuàng)城開盤即被"秒搶"，單盤銷售超過20億元，去化率超過97%。

　　除了銷售數(shù)據(jù)可圈可點，更值得一提的是富力在現(xiàn)金流和負債方面的表現(xiàn)。截至今年三季度末，公司有息負債規(guī)模較一季度下降了約242億元；凈負債率較之去年同期下降64%，為166%；資產(chǎn)負債率同比下降至約80.37%，如果剔除預(yù)收款，這一數(shù)值或降至70%左右，基本可以實現(xiàn)翻綠。

　　總的來說，近年來富力地產(chǎn)一直走在降杠桿的路上，從最初的"三線全紅"到如今的"一線翻綠"，公司經(jīng)歷了"刮骨療傷"般的陣痛，但最終也收獲了財務(wù)向好的喜悅。被稱地產(chǎn)界“降杠桿優(yōu)等生”實致名歸，而這，顯然已經(jīng)走在了大多數(shù)房企的前面。

（責任編輯：宋虹姍 HO031）

【免責聲明】本文僅代表合作供稿方觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。