2020年12月底，富力地產(chǎn)（02777.HK）計(jì)劃通過(guò)質(zhì)押旗下的城市更新及商辦物業(yè)等資產(chǎn)，從廣州市城投投資有限公司（下稱(chēng)“廣州城投”）獲取不超過(guò)50億元的借款。雙方合作前期主要以債權(quán)形式，但并不排除后期進(jìn)一步合作的可能。廣州城投提供的借款，利息雖然比銀行借款高，但比信托借款要低。

　　過(guò)去一年來(lái)，富力通過(guò)加大銷(xiāo)售回款力度、減少土地等成本支出、出售資產(chǎn)和處置債券等措施扭轉(zhuǎn)不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2020年末，富力杠桿指標(biāo)均大幅度下降。

　　2020年最后一個(gè)季度，富力成功地將“三道紅線(xiàn)”中的一道變綠，但規(guī)模較大的負(fù)債依然是富力需要面對(duì)的。

　　大力治債回歸健康

　　2020年以來(lái)，富力地產(chǎn)進(jìn)入償債高峰期，到了2020年第三季度末，一年內(nèi)到期負(fù)債達(dá)到了787億元。

　　2020年最后兩個(gè)月，廣州城投先是承接了恒大地產(chǎn)價(jià)值100億元的戰(zhàn)投權(quán)益，持有恒大地產(chǎn)4.8%股份，而后又向富力提供資金。

　　一位接近消息的人士透露，廣州城投提供給富力的借款不超過(guò)50億元，利率超過(guò)10%，期限為半年。富力將旗下估值約100億元左右的相關(guān)股權(quán)質(zhì)押給廣州城投，質(zhì)押率在50%左右。

　　工商資料顯示，2020年12月-2021年1月前后，富力旗下的廣州天力建筑工程有限公司100%股權(quán)、廣州圣景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、廣州富力鼎盛置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)、廣州富景吉山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%、廣州富石城市更新投資有限公司100%股權(quán)及富力（哈爾濱）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)質(zhì)押給廣州城投。

　　6家公司旗下包括番禺石壁和天河吉山兩個(gè)舊改項(xiàng)目，富力盈悅國(guó)際、富力盈凱國(guó)際和空港假日酒店等商辦酒店物業(yè)，及哈爾濱富力江灣新城等項(xiàng)目。

　　上述知情人士透露，廣州城投提供的50億元資金已經(jīng)給到了富力地產(chǎn)。

　　與廣州城投合作的同時(shí)，富力還與平安達(dá)成了合作。2020年12月，富力將廣州鼎富投資和廣州富輝投資兩家公司的股權(quán)質(zhì)押給了深圳平創(chuàng)投資管理有限公司，后者是平安旗下的公司。

　　被抵押給平安的這兩家公司旗下有廣州黃埔筆村舊改項(xiàng)目，該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)177萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資79億元。2015年引入富力參與改造和開(kāi)發(fā)。

　　近期富力最大一筆交易，是將廣州富力國(guó)際空港綜合物流園70%股權(quán)出售給黑石，連同物流園出售給黑石的還包括廣州富鼎商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司和廣州華維裝飾材料有限公司兩家公司。

　　這筆交易的價(jià)格達(dá)到了44.1億元，除去項(xiàng)目本身負(fù)債外，黑石為富力帶來(lái)了30億元的回款。

　　2020年12月，富力還將太原和海南的若干資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給平安。

　　在積極出售資產(chǎn)的同時(shí)，富力也在加大促銷(xiāo)回款和控制支出，2020年全年富力實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售1388億元，其中前三季度實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流入188億元，而2019年底這一指標(biāo)是-241億元。拿地、人員支出等成本大幅減少。

　　2020年三季度末及四季度，富力先后完成兌付“16富力11”、“18富力08”、“18富力10”等債券的利息及相關(guān)本金。2021年1月完成回售“16富力01”60億元、“16富力03”36億元公司債。

　　經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，截至2020年底富力剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率降至69%，凈負(fù)債率為166%，分別較2020年3季度末下降了10個(gè)百分點(diǎn)和25個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比也大幅改善。

　　股權(quán)合作降杠桿流動(dòng)性進(jìn)一步優(yōu)化

　　富力過(guò)往的融資比例大約是，大行授信占比50%左右，債券占比40%左右，含信托在內(nèi)的其他融資方式占比約10%。而且富力旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益占比較高，再加上超過(guò)5000萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)和80多個(gè)城市更新項(xiàng)目，使得其具備一定騰挪空間。

　　據(jù)多渠道了解，未來(lái)富力還將進(jìn)一步加大銷(xiāo)售回款、資產(chǎn)處置和債券處置的力度。盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流存量，回籠銷(xiāo)售回款，盤(pán)活預(yù)售監(jiān)管資金，是2021年富力的重點(diǎn)工作。

　　為了讓大量現(xiàn)金快速回籠，短期內(nèi)富力的策略是延續(xù)2020年底促銷(xiāo)活動(dòng)，繼續(xù)加大回款力度。尤其是在三道紅線(xiàn)和兩個(gè)上限實(shí)施背景下，盤(pán)活存量經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和預(yù)售監(jiān)管資金，最大限度的回籠銷(xiāo)售資金。

　　一方面，富力總部與商業(yè)銀行總行合作，統(tǒng)籌全國(guó)范圍內(nèi)按揭貸款額度；另一方面成立重點(diǎn)區(qū)域預(yù)售監(jiān)管資金清理小組，在最后2020年最后一個(gè)月盤(pán)活了大量資金。

　　富力計(jì)劃創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，包括商票加保、商票質(zhì)押融資、設(shè)備租賃融資、酒店設(shè)施融資。包括與施工單位、供應(yīng)商進(jìn)行融資談判，解決上下游產(chǎn)業(yè)鏈資金問(wèn)題。

　　舊改方方面，富力已和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)性對(duì)接，先以大灣區(qū)舊改項(xiàng)目與信托基金、銀行等機(jī)構(gòu)對(duì)接，成立產(chǎn)業(yè)研究院，促進(jìn)城市更新和產(chǎn)業(yè)研究的融合，探索舊改融資和授信的相關(guān)產(chǎn)品。

　　據(jù)悉，未來(lái)富力將加大與地產(chǎn)基金在項(xiàng)目層面的合作，主要以股權(quán)合作為主。

　　在土地儲(chǔ)備上，富力將減少拿地，總價(jià)超過(guò)10億元的土地，不主動(dòng)參拍，一般選3-6個(gè)月開(kāi)工，且1年內(nèi)能回流現(xiàn)金的快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。

　　wind數(shù)據(jù)顯示，2019年富力在招拍掛市場(chǎng)上約投入185億元，2020年這一數(shù)字減少到15.24億元。未來(lái)，富力會(huì)逐步將舊改對(duì)土儲(chǔ)的貢獻(xiàn)比例提高至70%。

　　此外，目前富力正在國(guó)際機(jī)構(gòu)就酒店融資進(jìn)行溝通，計(jì)劃將酒店在海外上市。一方面上市可以使酒店估值增加百億左右；另一方面可以減少自持物業(yè)對(duì)現(xiàn)金的占用，進(jìn)一步優(yōu)化流動(dòng)性。

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