變賣資產(chǎn)與股東注資富力地產(chǎn)啟動(dòng)新一輪自救

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-22 07:00

　　9月20日盤后的兩則公告，折射出富力地產(chǎn)（02777.HK）這家華南起家的大型房地產(chǎn)企業(yè)步入全力自救階段。

　　富力地產(chǎn)公告稱，作為富力地產(chǎn)執(zhí)行董事和大股東的李思廉、張力二人，擬向上市公司提供80億港元的股東資金，并將在一至兩個(gè)月內(nèi)完成。幾乎在同時(shí)，碧桂園服務(wù)（06098.HK）發(fā)布公告稱，將以不超過100億元的價(jià)格收購富力物業(yè)。

　　今年8月，富力地產(chǎn)舉行的中期業(yè)績會(huì)上，其董事長李思廉曾表示：“我們還是埋頭在賣自己手上的東西?！?0日的兩則公告則意味著，富力正透過多種舉措緩解現(xiàn)金流壓力，該公司自2020年逐步陷入流動(dòng)性緊張局面以來，終于走到變賣“現(xiàn)金奶?！钡牡夭健?/p>

　　盡管富力在公告中將兩位大股東注入資金的舉動(dòng)稱為“展現(xiàn)主要股東對(duì)公司持續(xù)承諾及對(duì)公司業(yè)務(wù)及發(fā)展堅(jiān)定不移的信心”，但公司較高的杠桿比率和債務(wù)總額，使得外界早已對(duì)這家公司的流動(dòng)性充滿擔(dān)憂。匯生國際融資總裁黃立沖表示，“富力地產(chǎn)當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況比較糟糕，有一些債務(wù)必須要償還，才需要向股東借款。”

　　過去5年，富力經(jīng)歷了一輪加杠桿擴(kuò)張走勢(shì)，有息負(fù)債總額自2016年末的1208.52億逐年攀升至2019年末的1971.41億，盡管2020年和2021年上半年都在努力降低債務(wù)總額，但截至今年6月末，公司賬面有息債務(wù)余額依然超過1400億，仍是為數(shù)不多全踩“三條紅線”位居紅檔的房企之一。

　　大股東輸血

　　9月20日，港股地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了一場暴跌之后，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，其間接全資附屬公司與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬以不超過100億元的代價(jià)收購富良環(huán)球。

　　完成收購事項(xiàng)后，碧桂園服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接持有各目標(biāo)公司100%股權(quán)，富良環(huán)球、富力物業(yè)服務(wù)香港、廣州富星及目標(biāo)公司將成為碧桂園服務(wù)的附屬公司。

　　在此之前，富力物業(yè)原本計(jì)劃單獨(dú)上市。該公司4月份在港交所披露的招股說明書顯示，通過富良環(huán)球間接持有各物業(yè)公司；同時(shí)，李思廉、張力則各持有富力物業(yè)46.48%股權(quán)。

　　此番賣掉物業(yè)公司100%股權(quán)，在市場人士意料之外?！霸疽詾楦涣?huì)先賣掉公司旗下的投資型物業(yè)，比如處于一線城市的寫字樓或酒店?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。

　　今年以來，試圖通過甩賣大宗資產(chǎn)回籠資金的房企不少，但成交案例卻并不多。一位從事資產(chǎn)交易的代理人士向第一財(cái)經(jīng)表示，目前收購核心資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)可選空間較大，資產(chǎn)價(jià)格壓得比較低，同時(shí)考慮到酒店及寫字樓往往都已經(jīng)抵押貸款，即便賣掉，賣方在完稅后所能回籠的資金量也十分有限。

　　富力此番出讓被視作“現(xiàn)金奶?！钡奈飿I(yè)板塊，或?yàn)闊o奈之舉。碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江向第一財(cái)經(jīng)記者形容這筆收購為“不放棄優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”。在與碧桂園服務(wù)達(dá)成了這項(xiàng)交易后，富力物業(yè)上市之路也將畫上句號(hào)。

　　在黃立沖看來，將已經(jīng)交表了的富力物業(yè)轉(zhuǎn)手，說明富力地產(chǎn)當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況很不理想。

　　就在出讓物業(yè)股權(quán)的公告發(fā)布4分鐘之后，富力地產(chǎn)也發(fā)布了一則自愿性公告稱，公司主要股東董事長李思廉、聯(lián)席董事長兼總裁張力，為支持集團(tuán)，將提供約80億港元的股東資金，并預(yù)計(jì)于未來一至兩個(gè)月內(nèi)完成，富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)在2021年9月21日將收到約24億港元。據(jù)公告，李思廉、張力過去也曾以免息貸款的形式提供財(cái)務(wù)支持。

　　富力地產(chǎn)稱，此次收到兩位股東的財(cái)務(wù)支持后，公司“即使沒有任何進(jìn)一步外部融資，或由非持續(xù)性業(yè)務(wù)如資產(chǎn)出售帶來的現(xiàn)金流”，預(yù)計(jì)都將有足夠的資金應(yīng)對(duì)短期內(nèi)到期的債務(wù)。

　　仍踩“三道紅線”

　　作為持有型物業(yè)比重較高的富力地產(chǎn)，自上市以來，就擁有高于同行的杠桿比率，2019年末，該公司凈負(fù)債比率一度高達(dá)199%，位居行業(yè)較高水平。

　　早在2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)后，富力一度陷入流動(dòng)性危機(jī)，曾試圖在香港掛牌轉(zhuǎn)讓位于廣州珠江新城的君悅酒店紓困，后因國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大反彈而緩過一口氣。

　　不過，在2016年以來的一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期中，這家公司選擇了繼續(xù)放大杠桿的擴(kuò)張型戰(zhàn)略，有息負(fù)債總額逐年攀升。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016至2019年，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)分別為2264.11億、2981.09億、3661.94億和4273.26億，對(duì)應(yīng)的有息負(fù)債總額分別為1208.52億、1422.43億、1632.99億和1971.41億。

　　尤其2017年，富力以177億的交易對(duì)價(jià)收購萬達(dá)73家酒店，使得公司此后兩年的有息債務(wù)總額分別增加超200億和300億。

　　到2020年，公司規(guī)模及債務(wù)總額已大幅擴(kuò)容的富力地產(chǎn)，再度陷入流動(dòng)性困局。該集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)顯示，公司截至2020年底的總資產(chǎn)為4421.85億，同期有息負(fù)債總額雖然較19年末有所下降，卻依然高達(dá)1597.3億，占總資產(chǎn)之36%。同年8月，有關(guān)部門針對(duì)大型房企推出“三道紅線”管理新規(guī)以來，富力便為“三道紅線”全踩的房企之一，處于紅檔，無法新增債務(wù)。

　　到2021年6月底，富力地產(chǎn)有息借款約為1433.5億元，短期借款約為519億元；同期，其持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（不包含受限制現(xiàn)金）僅為127.6億元，并不足以覆蓋其短期債務(wù)。

　　在大多數(shù)房企都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“降檔”的同時(shí)，富力依然全踩“三道紅線”位居紅檔，截至今年6月末，該公司現(xiàn)金短債比僅為0.55；凈負(fù)債率為123.5%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率在74.9%。同時(shí)，公司融資成本也進(jìn)一步上升至7.7%。

　　短期債務(wù)與持有現(xiàn)金之間高達(dá)300多億的缺口，讓市場對(duì)這家公司充滿擔(dān)憂。

　　9月13日，聯(lián)合資信評(píng)估公告稱，決定維持廣州富力地產(chǎn)股份有限公司主體和“16富力04”等債券的信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

　　此前，穆迪也將富力地產(chǎn)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”，將富力香港的CFR評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“B3”。同時(shí)，8月下旬以來，富力旗下多只債券價(jià)格異動(dòng)，其中“18富力10”曾在一周內(nèi)跌去超20%。

　　與此同時(shí)，富力地產(chǎn)的經(jīng)營狀況也未能給外界以信心。今年上半年末，富力地產(chǎn)錄得營業(yè)額394.9億元，同比增長18%；而純利則大幅減少18.8%至31.81億元，純利率為8.1%，同比減少3.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　自救之路

　　流動(dòng)性壓力，讓富力地產(chǎn)陷入被動(dòng)局面。今年1月初，公司將旗下三家公司的部分股權(quán)質(zhì)押給了廣州市城投投資有限公司獲得相應(yīng)資金支持。

　　此后，富力地產(chǎn)開啟了“以價(jià)換量”模式，加速銷售，促進(jìn)回款，上半年平均售價(jià)由每平方米9200元下降4%至8800元；富力地產(chǎn)方面表示，這主要就是由于公司通過降低價(jià)格以刺激銷售及去庫存。

　　在今年8月份的中期業(yè)績會(huì)上，李思廉表示，以前累積下來的已經(jīng)建成的收租物業(yè)，包括酒店、寫字樓、餐廳等，這些項(xiàng)目都愿意出售。

　　實(shí)際上，在2019年末富力地產(chǎn)凈負(fù)債率達(dá)到199%時(shí)，公司就已經(jīng)開始轉(zhuǎn)換步調(diào)，暫緩拿地，并在2020年初提出了降負(fù)債的目標(biāo)，即在2020年內(nèi)將凈負(fù)債率降至185%以內(nèi)。尤其在2020年下半年的“三道紅線”之后，出售資產(chǎn)成為富力地產(chǎn)的一項(xiàng)重要舉措，這也被李思廉稱為“減磅計(jì)劃”。

　　2020年8月，富力地產(chǎn)出售了廣州富力國際空港綜合物流園70%權(quán)益，回籠資金逾60億元；同年四季度，又通過出售若干項(xiàng)目的部分權(quán)益，變現(xiàn)約40億元；今年上半年，通過出售附屬公司再獲得8億元收益。

　　目前，富力地產(chǎn)手中還持有大量酒店資產(chǎn)。截至2021年6月底，富力地產(chǎn)擁有91家營運(yùn)中酒店，總建筑面積為399萬平方米，總客房數(shù)為27409間。另外，該公司約有44家在建及規(guī)劃中的酒店，合共135家酒店。

　　在20日的自愿性公告中，富力仍然強(qiáng)調(diào)，“就資產(chǎn)出售方面，集團(tuán)已就若干非核心資產(chǎn)接受要約意向書，并將繼續(xù)與潛在買家洽談其他指定作出售用途的資產(chǎn)?！备涣Φ禺a(chǎn)表示，“縱然資產(chǎn)出售仍待盡職審查及相關(guān)各方訂立最終協(xié)議才可落實(shí)，但潛在買家因集團(tuán)所持資產(chǎn)的質(zhì)素而作出的反饋，使集團(tuán)深受鼓舞。”

　　富力同時(shí)披露，“集團(tuán)有約351億元的投資物業(yè)資產(chǎn)，及賬面值約332億元的酒店資產(chǎn)。該酒店資產(chǎn)的市場價(jià)值約460億元?！?/p>

　　盡管富力表示在獲得了股東80億資金支持后，短期流動(dòng)性壓力有所緩解，但較高的債務(wù)償還壓力依然未得到根本性解決。20日，富力地產(chǎn)股價(jià)下跌7.34%，報(bào)4.29港元/股，PB僅為0.15，市值僅剩約161億港元。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）