坐擁巨量土儲(chǔ)和舊改金礦償債無(wú)憂的富力地產(chǎn)“被低估”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-06-11 14:30

《投資者網(wǎng)》鄭小琳

過(guò)去的2019年，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（下稱(chēng)“富力地產(chǎn)”，02777.HK）上交了一份亮眼的“年報(bào)答卷”，公司銷(xiāo)售額、營(yíng)業(yè)額、純利紛紛增長(zhǎng)至人民幣為1381.9億元、908.1億元、100.9億元，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)健。

而在2020年，全行業(yè)都一定程度受到新冠疫情的影響下，富力地產(chǎn)勇于提出“降負(fù)債、重舊改”的發(fā)展戰(zhàn)略。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，富力地產(chǎn)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)思路，不管在財(cái)務(wù)層面，還是業(yè)務(wù)布局方面，亦或是提升財(cái)務(wù)盈利能力而言，都是切合市場(chǎng)需求及更具可持續(xù)化發(fā)展的路徑脈絡(luò)。

償債能力穩(wěn)健融資手段多元化

公開(kāi)資料顯示，2020年以來(lái)，富力地產(chǎn)再融資利率均值在6.6%，境外融資均值約7.46%。而縱觀行業(yè)整體融資利率，民營(yíng)房企的融資利率大多處于10%-13%的高位，而富力地產(chǎn)作為中國(guó)百?gòu)?qiáng)民營(yíng)房企，整體較低的融資利率，再度彰顯了其償債穩(wěn)健的實(shí)力地位。

同時(shí)，在融資渠道上，富力地產(chǎn)表現(xiàn)更加多元。根據(jù)披露數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)今年以來(lái)先后發(fā)行了7億元超短融、4億美元的優(yōu)先票據(jù)以及10億元的境內(nèi)公司債。此外，手頭還有超過(guò)180億的中長(zhǎng)期債券額度可供使用。

由此可見(jiàn)，不單單是債券融資，包括股權(quán)融資、海外發(fā)債等，富力地產(chǎn)的整體融資手段凸顯多元化。

“整體行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)近三年均處于償債高峰階段，不少房企都在大規(guī)模發(fā)債進(jìn)行借新還舊，這已經(jīng)成為行業(yè)常見(jiàn)的現(xiàn)象，但與其他房企不同的是，作為‘舊改之王’的富力地產(chǎn)，由于手握較多舊改項(xiàng)目，整體債務(wù)有所上升，但舊改項(xiàng)目的特性是耗資大、時(shí)期長(zhǎng)、盈利高，因此，未來(lái)隨著富力地產(chǎn)在一二線城市貨值的釋放，其杠桿率將得到顯著改善，而且，至關(guān)重要的是舊改周期未來(lái)還將顯著提升富力的盈利能力?！睒I(yè)內(nèi)人士對(duì)此指出。

實(shí)際上，縱觀整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，2020年均處于償債的高峰期。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年95家房企年內(nèi)到期債券超過(guò)5000億元，同比上漲45%。而據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年將有逾2000億元的房企信用債到期，高峰期分別在3月、7月至10月。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2020至2022年是房地產(chǎn)企業(yè)的償債高峰期，不單單是富力，其他房企也同樣面臨著較大償債壓力。

與此同時(shí)，在償債壓力普遍較大的行業(yè)趨勢(shì)下，富力地產(chǎn)擁有較為穩(wěn)健的償債能力。以直接反映房企盈利能力指標(biāo)的銷(xiāo)售毛利率、ROE（凈資產(chǎn)報(bào)酬率）為例，富力地產(chǎn)的盈利能力遠(yuǎn)超同行。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年在房企整體盈利下滑的趨勢(shì)下，富力地產(chǎn)的物業(yè)銷(xiāo)售毛利率、ROE分別高達(dá)34.9%、13.8%，與行業(yè)29.9%毛利率及11.7%的ROE均值相比，盈利能力明顯高于行業(yè)平均水平。

行業(yè)降負(fù)債趨勢(shì)下標(biāo)普看好富力“降負(fù)債”

二十多年來(lái)，通過(guò)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)下正朝“降負(fù)債、增利潤(rùn)”方向轉(zhuǎn)型，如，龍頭房企恒大、新城控股(601155,股吧)等，均將“降負(fù)債”作為今年的戰(zhàn)略目標(biāo)。2020年，受新冠疫情沖擊、房企現(xiàn)金流承壓，房企回歸質(zhì)量增長(zhǎng)，“降負(fù)債”成了市場(chǎng)目前的主要趨勢(shì)。

順應(yīng)大勢(shì)，今年3月，富力地產(chǎn)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，再次明確“降負(fù)債”?！暗谝患涌熹N(xiāo)售速度，第二希望把買(mǎi)地的速度控制較為平穩(wěn)。去年我們的整體速度是比較合理的，買(mǎi)地速度小幅放慢，依靠舊改等其他項(xiàng)目可以補(bǔ)充一些優(yōu)質(zhì)的地段或者土地。包括銷(xiāo)售的策略，加快項(xiàng)目去化等，都可以把公司的杠桿率逐漸降下來(lái)?！备涣Φ禺a(chǎn)管理層表示。

與此同時(shí)，4月29日，標(biāo)普確認(rèn)富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的“B+”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。

長(zhǎng)期來(lái)看，“降負(fù)債”層面，標(biāo)普認(rèn)為，由于富力地產(chǎn)積極地再融資、額度的批準(zhǔn)以及在岸資本市場(chǎng)的強(qiáng)大地位，富力地產(chǎn)不太可能遭遇流動(dòng)性緊縮。目前的流動(dòng)性緊張狀況將逐步緩解。

標(biāo)普預(yù)計(jì)：“2020年-2021年，富力地產(chǎn)的杠桿率將逐步改善。富力地產(chǎn)可控的擴(kuò)張計(jì)劃將有助于在2020年和2021年實(shí)現(xiàn)去杠桿化。”這意味著，基于長(zhǎng)周期邏輯，標(biāo)普對(duì)富力地產(chǎn)2020年的“降負(fù)債”行為仍比較看好。

富力地產(chǎn)賬面“被低估的資產(chǎn)”

近幾年來(lái)，伴隨房企全國(guó)化擴(kuò)張的“野心”，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇了合作開(kāi)發(fā)的模式。一方面，合作開(kāi)發(fā)在一定程度上，能減少運(yùn)營(yíng)成本，利用合作杠桿、負(fù)債不并表等方式，壓低整體凈負(fù)債率、美化報(bào)表，但對(duì)于真正追求盈利及產(chǎn)品質(zhì)量的房企而言，全資運(yùn)營(yíng)更能考驗(yàn)房企真實(shí)運(yùn)營(yíng)水平。

截至2019年底，富力地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益只有24.41億元，占凈資產(chǎn)比重3.1%，整體合營(yíng)項(xiàng)目也較少，合營(yíng)銷(xiāo)售占總權(quán)益銷(xiāo)售收入僅8%。

來(lái)自Wind數(shù)據(jù)

但和大多數(shù)房企不同的是，富力地產(chǎn)旗下除了物業(yè)項(xiàng)目外，還有高級(jí)酒店，而酒店資產(chǎn)則直接計(jì)入固定資產(chǎn)（和寫(xiě)字樓等出租物業(yè)計(jì)入投資性房地產(chǎn)不同）。

“由于富力地產(chǎn)在計(jì)提資產(chǎn)總額時(shí)，是按照歷史成本入賬，存在存續(xù)期內(nèi)要折舊或者攤銷(xiāo)費(fèi)用，因此，反映在在會(huì)計(jì)報(bào)表中，則存在整體資產(chǎn)被明顯低估的情形?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)分析業(yè)人士稱(chēng)。

同時(shí)，在舊改業(yè)務(wù)方面，作為行業(yè)“舊改”專(zhuān)家，富力地產(chǎn)通過(guò)城市更新項(xiàng)目獲得的土儲(chǔ)項(xiàng)目，整體成本較低，利潤(rùn)空間增長(zhǎng)呈爆發(fā)式。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019全年，富力城市更新業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力，已簽約的合作城市更新項(xiàng)目超過(guò)70個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)7000萬(wàn)平米，可售面積超過(guò)4000萬(wàn)平米。

其中，城市更新項(xiàng)目中，一二線城市面積占比92%，大灣區(qū)面積占比達(dá)到60%，從大比例分布在經(jīng)濟(jì)中心地帶、高價(jià)值地區(qū)的土儲(chǔ)來(lái)看，富力地產(chǎn)坐擁4000萬(wàn)平方的“舊改金礦”在未來(lái)勢(shì)必將釋放極大的增長(zhǎng)潛力。（思維財(cái)經(jīng)出品）■

（責(zé)任編輯：董云龍）