坐擁巨量土儲和舊改金礦償債無憂的富力地產(chǎn)“被低估”

來源：智能家居時間：2020-06-11 14:30

《投資者網(wǎng)》鄭小琳

過去的2019年，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（下稱“富力地產(chǎn)”，02777.HK）上交了一份亮眼的“年報答卷”，公司銷售額、營業(yè)額、純利紛紛增長至人民幣為1381.9億元、908.1億元、100.9億元，經(jīng)營業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健。

而在2020年，全行業(yè)都一定程度受到新冠疫情的影響下，富力地產(chǎn)勇于提出“降負(fù)債、重舊改”的發(fā)展戰(zhàn)略。從財務(wù)數(shù)據(jù)上看，富力地產(chǎn)的穩(wěn)健經(jīng)營思路，不管在財務(wù)層面，還是業(yè)務(wù)布局方面，亦或是提升財務(wù)盈利能力而言，都是切合市場需求及更具可持續(xù)化發(fā)展的路徑脈絡(luò)。

償債能力穩(wěn)健融資手段多元化

公開資料顯示，2020年以來，富力地產(chǎn)再融資利率均值在6.6%，境外融資均值約7.46%。而縱觀行業(yè)整體融資利率，民營房企的融資利率大多處于10%-13%的高位，而富力地產(chǎn)作為中國百強(qiáng)民營房企，整體較低的融資利率，再度彰顯了其償債穩(wěn)健的實(shí)力地位。

同時，在融資渠道上，富力地產(chǎn)表現(xiàn)更加多元。根據(jù)披露數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)今年以來先后發(fā)行了7億元超短融、4億美元的優(yōu)先票據(jù)以及10億元的境內(nèi)公司債。此外，手頭還有超過180億的中長期債券額度可供使用。

由此可見，不單單是債券融資，包括股權(quán)融資、海外發(fā)債等，富力地產(chǎn)的整體融資手段凸顯多元化。

“整體行業(yè)來看，房地產(chǎn)近三年均處于償債高峰階段，不少房企都在大規(guī)模發(fā)債進(jìn)行借新還舊，這已經(jīng)成為行業(yè)常見的現(xiàn)象，但與其他房企不同的是，作為‘舊改之王’的富力地產(chǎn)，由于手握較多舊改項目，整體債務(wù)有所上升，但舊改項目的特性是耗資大、時期長、盈利高，因此，未來隨著富力地產(chǎn)在一二線城市貨值的釋放，其杠桿率將得到顯著改善，而且，至關(guān)重要的是舊改周期未來還將顯著提升富力的盈利能力?！睒I(yè)內(nèi)人士對此指出。

實(shí)際上，縱觀整個房地產(chǎn)行業(yè)，2020年均處于償債的高峰期。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年95家房企年內(nèi)到期債券超過5000億元，同比上漲45%。而據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年將有逾2000億元的房企信用債到期，高峰期分別在3月、7月至10月。在業(yè)內(nèi)人士看來，2020至2022年是房地產(chǎn)企業(yè)的償債高峰期，不單單是富力，其他房企也同樣面臨著較大償債壓力。

與此同時，在償債壓力普遍較大的行業(yè)趨勢下，富力地產(chǎn)擁有較為穩(wěn)健的償債能力。以直接反映房企盈利能力指標(biāo)的銷售毛利率、ROE（凈資產(chǎn)報酬率）為例，富力地產(chǎn)的盈利能力遠(yuǎn)超同行。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年在房企整體盈利下滑的趨勢下，富力地產(chǎn)的物業(yè)銷售毛利率、ROE分別高達(dá)34.9%、13.8%，與行業(yè)29.9%毛利率及11.7%的ROE均值相比，盈利能力明顯高于行業(yè)平均水平。

行業(yè)降負(fù)債趨勢下標(biāo)普看好富力“降負(fù)債”

二十多年來，通過高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)下正朝“降負(fù)債、增利潤”方向轉(zhuǎn)型，如，龍頭房企恒大、新城控股(601155,股吧)等，均將“降負(fù)債”作為今年的戰(zhàn)略目標(biāo)。2020年，受新冠疫情沖擊、房企現(xiàn)金流承壓，房企回歸質(zhì)量增長，“降負(fù)債”成了市場目前的主要趨勢。

順應(yīng)大勢，今年3月，富力地產(chǎn)在業(yè)績發(fā)布會上，再次明確“降負(fù)債”?！暗谝患涌熹N售速度，第二希望把買地的速度控制較為平穩(wěn)。去年我們的整體速度是比較合理的，買地速度小幅放慢，依靠舊改等其他項目可以補(bǔ)充一些優(yōu)質(zhì)的地段或者土地。包括銷售的策略，加快項目去化等，都可以把公司的杠桿率逐漸降下來?！备涣Φ禺a(chǎn)管理層表示。

與此同時，4月29日，標(biāo)普確認(rèn)富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的“B+”長期發(fā)行人信用評級。

長期來看，“降負(fù)債”層面，標(biāo)普認(rèn)為，由于富力地產(chǎn)積極地再融資、額度的批準(zhǔn)以及在岸資本市場的強(qiáng)大地位，富力地產(chǎn)不太可能遭遇流動性緊縮。目前的流動性緊張狀況將逐步緩解。

標(biāo)普預(yù)計：“2020年-2021年，富力地產(chǎn)的杠桿率將逐步改善。富力地產(chǎn)可控的擴(kuò)張計劃將有助于在2020年和2021年實(shí)現(xiàn)去杠桿化?！边@意味著，基于長周期邏輯，標(biāo)普對富力地產(chǎn)2020年的“降負(fù)債”行為仍比較看好。

富力地產(chǎn)賬面“被低估的資產(chǎn)”

近幾年來，伴隨房企全國化擴(kuò)張的“野心”，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇了合作開發(fā)的模式。一方面，合作開發(fā)在一定程度上，能減少運(yùn)營成本，利用合作杠桿、負(fù)債不并表等方式，壓低整體凈負(fù)債率、美化報表，但對于真正追求盈利及產(chǎn)品質(zhì)量的房企而言，全資運(yùn)營更能考驗房企真實(shí)運(yùn)營水平。

截至2019年底，富力地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益只有24.41億元，占凈資產(chǎn)比重3.1%，整體合營項目也較少，合營銷售占總權(quán)益銷售收入僅8%。

來自Wind數(shù)據(jù)

但和大多數(shù)房企不同的是，富力地產(chǎn)旗下除了物業(yè)項目外，還有高級酒店，而酒店資產(chǎn)則直接計入固定資產(chǎn)（和寫字樓等出租物業(yè)計入投資性房地產(chǎn)不同）。

“由于富力地產(chǎn)在計提資產(chǎn)總額時，是按照歷史成本入賬，存在存續(xù)期內(nèi)要折舊或者攤銷費(fèi)用，因此，反映在在會計報表中，則存在整體資產(chǎn)被明顯低估的情形。”房地產(chǎn)行業(yè)分析業(yè)人士稱。

同時，在舊改業(yè)務(wù)方面，作為行業(yè)“舊改”專家，富力地產(chǎn)通過城市更新項目獲得的土儲項目，整體成本較低，利潤空間增長呈爆發(fā)式。財報數(shù)據(jù)顯示，2019全年，富力城市更新業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力，已簽約的合作城市更新項目超過70個，規(guī)劃總建筑面積超過7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。

其中，城市更新項目中，一二線城市面積占比92%，大灣區(qū)面積占比達(dá)到60%，從大比例分布在經(jīng)濟(jì)中心地帶、高價值地區(qū)的土儲來看，富力地產(chǎn)坐擁4000萬平方的“舊改金礦”在未來勢必將釋放極大的增長潛力。（思維財經(jīng)出品）■

（責(zé)任編輯：董云龍）