周末時，萬達酒店發(fā)布公告，稱于9月10日收到來自融創(chuàng)中國通知，其將終止與萬達酒店訂立的有關(guān)由融創(chuàng)集團持有且由萬達酒店管理的21家酒店的酒店管理協(xié)議，其中包括19家正在運營的酒店。

　　這個消息發(fā)出后，據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士的猜測，融創(chuàng)此舉，意在建立自己的酒店團隊。

　　早在2019年6月，融創(chuàng)文旅旗下首家自營品牌酒店廣州融創(chuàng)堇山酒店就已開業(yè)。目前，融創(chuàng)在廣州、桂林、蘇州和成都等地，都已打造多個自營酒店品牌。

　　據(jù)悉，融創(chuàng)酒店官網(wǎng)已經(jīng)低調(diào)上線，且融創(chuàng)中國官網(wǎng)8月底還發(fā)布了多個城市的酒店管理職能招聘崗位，所在城市包括無錫、合肥、桂林、重慶等城市，與萬達方面所公告終止合作酒店運營管理的城市高度重合。

　　有業(yè)內(nèi)人士直言，“在2017年接手萬達部分文旅城酒店后，這幾年融創(chuàng)自己也積攢了一定的酒店運營經(jīng)驗，團隊也在壯大，想自創(chuàng)酒店品牌很正常”。

　　和“善于踩點”的孫宏斌一樣看好酒店這條“第二曲線”的，還有富力集團。

　　早在幾年前，收購?fù)耆f達旗下74家酒店之后，富力就有了將酒店業(yè)務(wù)單獨拆分上市的計劃。而眼下，富力服務(wù)已經(jīng)向港交所遞交了招股書，富力酒店會不會成為富力集團下一個上市平臺的猜想，又開始活躍于坊間。

　　盡管富力此前曾表示過酒店拆分尚未有明確時間表，但不怪坊間如此關(guān)注，畢竟在開發(fā)主業(yè)增長發(fā)力、利潤水平持續(xù)下探的大背景下，這些普遍被看好的“第二曲線”，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外更加關(guān)注的焦點。

　　開發(fā)主業(yè)毛利率持續(xù)下探,物業(yè)酒店成最被看好多元業(yè)務(wù)

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上半年發(fā)布業(yè)績的143家房企銷售毛利率平均值為26.9%，較去年同期減少了4個百分點，為近4年來首次跌破30%——這些房企在2018年至2020年同期銷售毛利率平均數(shù)分別為30.7%、30%、30.9%。

　　且據(jù)龍湖集團首席財務(wù)官趙軼在業(yè)績會上的預(yù)估，保持20%-25%的毛利率可能是整個行業(yè)的趨勢。而旭輝控股集團執(zhí)行董事林峰的看法則更加保守，“能夠做到20%就算是成績優(yōu)異了，大多數(shù)企業(yè)只會在15%左右徘徊”。

　　主業(yè)毛利率持續(xù)走低且難見回升拐點，行業(yè)紛紛尋找“第二曲線”。

　　根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，后疫情時代，企業(yè)對多元戰(zhàn)略重視度再度提升，截至2020年，TOP30房企多元化營收平均占比創(chuàng)近四年新高達11.33%，而在2017—2019年，這一均值分別為8.29%、9.45%和10.83%。

　　其中，物業(yè)和酒店兩大板塊，又是企業(yè)多元化里的香饃饃。

　　世茂集團上半年的非房業(yè)務(wù)中，世茂服務(wù)營業(yè)收入42.34億元，歸母凈利潤5.78億元，同比增長136%；世茂酒店整體收入達11.9億元、利潤達成2.93億元，相比2019年同期恢復(fù)度分別達112%和97%。

　　而萬達酒店的半年報顯示，上半年里，萬達酒店管理服務(wù)費收益同比增加約137%；酒店運營收益增加約116%。

　　富力集團在這兩大業(yè)務(wù)上，亦收獲不菲——根據(jù)富力服務(wù)的招股書，富力物業(yè)2018-2020年的收入分別為18.23億元、21.7億元和25.97億元；對應(yīng)毛利分別為2.71億元、3.89億元及6.44億元，整體毛利率逐年上漲，分別為14.9%、17.9%及24.8%；同期凈利潤分別為-1164萬元、6383萬元、2.39億元。

　　此外，數(shù)據(jù)顯示，截至2021年中期，富力共在71個城市擁有91家酒店，共擁有27409間客房，總建筑面積399.21萬平米。這部分酒店資產(chǎn)的市值，達到546億元。

　　富力地產(chǎn)旗下酒店，五一黃金周期間入住率超2019年同期。整個上半年，富力的酒店業(yè)務(wù)運營收入達26.3億元，同比上升81%，經(jīng)營凈利潤5億元，凈利率19%。

　　兩大多元業(yè)務(wù)的盈利能力趨勢，都遠優(yōu)于傳統(tǒng)開發(fā)的利潤水平。

　　超萬億城更貨值引發(fā)利潤最大化,新增地貨比低至24.2%

　　盡管物業(yè)和酒店的營收與凈利潤都在逐年向好，但嚴格來說，最能給富力集團帶來利潤的“第二曲線”，還屬舊改。

　　2021年上半年，富力集團在廣州、西安、太原、鄭州、石家莊等城市均有城市更新項目入市，合計貢獻銷售額146億元，占到報告期內(nèi)集團總銷售額的22%。而在未來2年至2年半的時間里，管理層預(yù)計還可轉(zhuǎn)化804萬平米，約合釋放2400億元潛在可售資源。

　　如果看整體的盤面，富力集團目前手里可供未來發(fā)展的已簽約舊改項目還有58個，可帶來潛在3700萬方可售面積，整體貨值超10000億元，其中，98%位于一二線城市，78%位于大灣區(qū)。

　　也因此有這些超萬億舊改貨值的存在，2021年上半年里，富力的投銷比進一步低至4%，新增的4個項目按投資金額分有88%是城市更新項目，為武漢江夏項目住宅地塊、商業(yè)地塊和寶雞太白山項目。

　　土地投資明顯全面轉(zhuǎn)向城市更新，這也幫助富力規(guī)避了今年上半年過熱的土地公開市場，自我把控住了盈利空間——整個上半年里，富力新增土儲的平均土地成本僅為3733元/平米，但預(yù)期平均銷售可以高達15437.5元/平米，地貨比低至24.2%。

　　相比首次22城集中供地，60%出讓地塊不賺錢甚至虧損的場面，富力可以說是通過舊改業(yè)務(wù)，架出了充足的空間確保企業(yè)盈利的實現(xiàn)。

　　二級市場之外，上半年，富力又簽約了3個，包括2月取得的廣州市荔灣區(qū)海中村舊村改造項目；3月獲得的改造面積47.14萬平方米的廣州番禺區(qū)鐘村街勝石村舊改項目；以及4月中標的廣州市海珠區(qū)官洲街赤沙村更新改造項目。

　　且憑借近20年的豐富舊改經(jīng)驗，富力城市更新的觸角已經(jīng)伸向了全國范圍——在山西、陜西、內(nèi)蒙、新疆和甘肅等地，富力均有涉獵，其中又以山西、陜西作為了重點突破對象。

　　比如在西安，2019年富力城市更新集團成立后短短三個月內(nèi)，就在西安及周邊簽訂框架協(xié)議3個，其中土門項目以其超大規(guī)模而知名；再比如在太原，富力已累計有11個城市更新項目，總用地面積逾3000余畝。富力太原已累計有14個城市更新項目，總用地面積逾3500余畝。

　　于是，在多個房企高管預(yù)估行業(yè)毛利率只能達到15%-25%期間的輿論環(huán)境下，富力依然在中報業(yè)績會上自信提出了全年的毛利率維持在約30%水平的預(yù)估。

　　這大概就是“舊改專家”的凡爾賽吧。

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