富力打造“第二曲線” 物業(yè)酒店最被看好

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-09-17 10:00

　　周末時(shí)，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)布公告，稱于9月10日收到來(lái)自融創(chuàng)中國(guó)通知，其將終止與萬(wàn)達(dá)酒店訂立的有關(guān)由融創(chuàng)集團(tuán)持有且由萬(wàn)達(dá)酒店管理的21家酒店的酒店管理協(xié)議，其中包括19家正在運(yùn)營(yíng)的酒店。

　　這個(gè)消息發(fā)出后，據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士的猜測(cè)，融創(chuàng)此舉，意在建立自己的酒店團(tuán)隊(duì)。

　　早在2019年6月，融創(chuàng)文旅旗下首家自營(yíng)品牌酒店廣州融創(chuàng)堇山酒店就已開業(yè)。目前，融創(chuàng)在廣州、桂林、蘇州和成都等地，都已打造多個(gè)自營(yíng)酒店品牌。

　　據(jù)悉，融創(chuàng)酒店官網(wǎng)已經(jīng)低調(diào)上線，且融創(chuàng)中國(guó)官網(wǎng)8月底還發(fā)布了多個(gè)城市的酒店管理職能招聘崗位，所在城市包括無(wú)錫、合肥、桂林、重慶等城市，與萬(wàn)達(dá)方面所公告終止合作酒店運(yùn)營(yíng)管理的城市高度重合。

　　有業(yè)內(nèi)人士直言，“在2017年接手萬(wàn)達(dá)部分文旅城酒店后，這幾年融創(chuàng)自己也積攢了一定的酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，團(tuán)隊(duì)也在壯大，想自創(chuàng)酒店品牌很正常”。

　　和“善于踩點(diǎn)”的孫宏斌一樣看好酒店這條“第二曲線”的，還有富力集團(tuán)。

　　早在幾年前，收購(gòu)?fù)耆f(wàn)達(dá)旗下74家酒店之后，富力就有了將酒店業(yè)務(wù)單獨(dú)拆分上市的計(jì)劃。而眼下，富力服務(wù)已經(jīng)向港交所遞交了招股書，富力酒店會(huì)不會(huì)成為富力集團(tuán)下一個(gè)上市平臺(tái)的猜想，又開始活躍于坊間。

　　盡管富力此前曾表示過(guò)酒店拆分尚未有明確時(shí)間表，但不怪坊間如此關(guān)注，畢竟在開發(fā)主業(yè)增長(zhǎng)發(fā)力、利潤(rùn)水平持續(xù)下探的大背景下，這些普遍被看好的“第二曲線”，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外更加關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　開發(fā)主業(yè)毛利率持續(xù)下探,物業(yè)酒店成最被看好多元業(yè)務(wù)

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上半年發(fā)布業(yè)績(jī)的143家房企銷售毛利率平均值為26.9%，較去年同期減少了4個(gè)百分點(diǎn)，為近4年來(lái)首次跌破30%——這些房企在2018年至2020年同期銷售毛利率平均數(shù)分別為30.7%、30%、30.9%。

　　且據(jù)龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼在業(yè)績(jī)會(huì)上的預(yù)估，保持20%-25%的毛利率可能是整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)。而旭輝控股集團(tuán)執(zhí)行董事林峰的看法則更加保守，“能夠做到20%就算是成績(jī)優(yōu)異了，大多數(shù)企業(yè)只會(huì)在15%左右徘徊”。

　　主業(yè)毛利率持續(xù)走低且難見(jiàn)回升拐點(diǎn)，行業(yè)紛紛尋找“第二曲線”。

　　根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，后疫情時(shí)代，企業(yè)對(duì)多元戰(zhàn)略重視度再度提升，截至2020年，TOP30房企多元化營(yíng)收平均占比創(chuàng)近四年新高達(dá)11.33%，而在2017—2019年，這一均值分別為8.29%、9.45%和10.83%。

　　其中，物業(yè)和酒店兩大板塊，又是企業(yè)多元化里的香饃饃。

　　世茂集團(tuán)上半年的非房業(yè)務(wù)中，世茂服務(wù)營(yíng)業(yè)收入42.34億元，歸母凈利潤(rùn)5.78億元，同比增長(zhǎng)136%；世茂酒店整體收入達(dá)11.9億元、利潤(rùn)達(dá)成2.93億元，相比2019年同期恢復(fù)度分別達(dá)112%和97%。

　　而萬(wàn)達(dá)酒店的半年報(bào)顯示，上半年里，萬(wàn)達(dá)酒店管理服務(wù)費(fèi)收益同比增加約137%；酒店運(yùn)營(yíng)收益增加約116%。

　　富力集團(tuán)在這兩大業(yè)務(wù)上，亦收獲不菲——根據(jù)富力服務(wù)的招股書，富力物業(yè)2018-2020年的收入分別為18.23億元、21.7億元和25.97億元；對(duì)應(yīng)毛利分別為2.71億元、3.89億元及6.44億元，整體毛利率逐年上漲，分別為14.9%、17.9%及24.8%；同期凈利潤(rùn)分別為-1164萬(wàn)元、6383萬(wàn)元、2.39億元。

　　此外，數(shù)據(jù)顯示，截至2021年中期，富力共在71個(gè)城市擁有91家酒店，共擁有27409間客房，總建筑面積399.21萬(wàn)平米。這部分酒店資產(chǎn)的市值，達(dá)到546億元。

　　富力地產(chǎn)旗下酒店，五一黃金周期間入住率超2019年同期。整個(gè)上半年，富力的酒店業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)收入達(dá)26.3億元，同比上升81%，經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)5億元，凈利率19%。

　　兩大多元業(yè)務(wù)的盈利能力趨勢(shì)，都遠(yuǎn)優(yōu)于傳統(tǒng)開發(fā)的利潤(rùn)水平。

　　超萬(wàn)億城更貨值引發(fā)利潤(rùn)最大化,新增地貨比低至24.2%

　　盡管物業(yè)和酒店的營(yíng)收與凈利潤(rùn)都在逐年向好，但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，最能給富力集團(tuán)帶來(lái)利潤(rùn)的“第二曲線”，還屬舊改。

　　2021年上半年，富力集團(tuán)在廣州、西安、太原、鄭州、石家莊等城市均有城市更新項(xiàng)目入市，合計(jì)貢獻(xiàn)銷售額146億元，占到報(bào)告期內(nèi)集團(tuán)總銷售額的22%。而在未來(lái)2年至2年半的時(shí)間里，管理層預(yù)計(jì)還可轉(zhuǎn)化804萬(wàn)平米，約合釋放2400億元潛在可售資源。

　　如果看整體的盤面，富力集團(tuán)目前手里可供未來(lái)發(fā)展的已簽約舊改項(xiàng)目還有58個(gè)，可帶來(lái)潛在3700萬(wàn)方可售面積，整體貨值超10000億元，其中，98%位于一二線城市，78%位于大灣區(qū)。

　　也因此有這些超萬(wàn)億舊改貨值的存在，2021年上半年里，富力的投銷比進(jìn)一步低至4%，新增的4個(gè)項(xiàng)目按投資金額分有88%是城市更新項(xiàng)目，為武漢江夏項(xiàng)目住宅地塊、商業(yè)地塊和寶雞太白山項(xiàng)目。

　　土地投資明顯全面轉(zhuǎn)向城市更新，這也幫助富力規(guī)避了今年上半年過(guò)熱的土地公開市場(chǎng)，自我把控住了盈利空間——整個(gè)上半年里，富力新增土儲(chǔ)的平均土地成本僅為3733元/平米，但預(yù)期平均銷售可以高達(dá)15437.5元/平米，地貨比低至24.2%。

　　相比首次22城集中供地，60%出讓地塊不賺錢甚至虧損的場(chǎng)面，富力可以說(shuō)是通過(guò)舊改業(yè)務(wù)，架出了充足的空間確保企業(yè)盈利的實(shí)現(xiàn)。

　　二級(jí)市場(chǎng)之外，上半年，富力又簽約了3個(gè)，包括2月取得的廣州市荔灣區(qū)海中村舊村改造項(xiàng)目；3月獲得的改造面積47.14萬(wàn)平方米的廣州番禺區(qū)鐘村街勝石村舊改項(xiàng)目；以及4月中標(biāo)的廣州市海珠區(qū)官洲街赤沙村更新改造項(xiàng)目。

　　且憑借近20年的豐富舊改經(jīng)驗(yàn)，富力城市更新的觸角已經(jīng)伸向了全國(guó)范圍——在山西、陜西、內(nèi)蒙、新疆和甘肅等地，富力均有涉獵，其中又以山西、陜西作為了重點(diǎn)突破對(duì)象。

　　比如在西安，2019年富力城市更新集團(tuán)成立后短短三個(gè)月內(nèi)，就在西安及周邊簽訂框架協(xié)議3個(gè)，其中土門項(xiàng)目以其超大規(guī)模而知名；再比如在太原，富力已累計(jì)有11個(gè)城市更新項(xiàng)目，總用地面積逾3000余畝。富力太原已累計(jì)有14個(gè)城市更新項(xiàng)目，總用地面積逾3500余畝。

　　于是，在多個(gè)房企高管預(yù)估行業(yè)毛利率只能達(dá)到15%-25%期間的輿論環(huán)境下，富力依然在中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上自信提出了全年的毛利率維持在約30%水平的預(yù)估。

　　這大概就是“舊改專家”的凡爾賽吧。

（責(zé)任編輯：徐帥）

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