圖片來源：東方IC

記者 |黃昱

富力地產(chǎn)正在按計(jì)劃陸續(xù)出售資產(chǎn)。

11月9日晚，富力地產(chǎn)（02777.HK）發(fā)布公告稱，擬將其全資持有的廣州富力國際空港綜合物流園（以下簡稱“富力空港物流園”）70%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給黑石集團(tuán)，以63億元估值計(jì)算，此次交易對價(jià)為44.1億元。

富力空港物流園始建于2007年，是富力地產(chǎn)旗下唯一的物流園，位于廣州市花都區(qū)，占地約1470畝，計(jì)劃建筑面積超過120萬平方米。

2008年，富力空港物流園首批倉庫及物管服務(wù)大樓正式投入使用，經(jīng)過多年擴(kuò)建及運(yùn)營，搭建了以普倉、冷庫相結(jié)合的綜合性倉儲(chǔ)平臺(tái)，已成為華南地區(qū)最大的醫(yī)藥物流基地及白云機(jī)場周邊主要的跨境電商園區(qū)。

據(jù)了解，該物流園聚集了醫(yī)藥、 第三方物流、電商、通訊、 服裝等行業(yè)板塊的多家龍頭企業(yè)，如國藥物流、華潤醫(yī)藥、國藥檢驗(yàn)、廣州醫(yī)藥、中國移動(dòng)、順豐速運(yùn)、京東、佐丹奴、金利來等。

目前富力空港物流園的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，配套設(shè)施也已落成，剩余未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。

出售富力空港物流園早有苗頭。早在9月29日，富力地產(chǎn)就對外宣布，已于8月10日就富力空港物流園70%權(quán)益轉(zhuǎn)讓事宜與黑石集團(tuán)關(guān)聯(lián)方簽訂意向書，且至9月29日，相關(guān)交易已有重大進(jìn)展。

富力地產(chǎn)內(nèi)部人士對界面新聞表示，相關(guān)事宜的洽談其實(shí)從5-6月份就開始了，從目前來看，空港物流園作價(jià)63億元是一個(gè)理想的價(jià)格。

公告顯示，此次交易完成后，富力地產(chǎn)將收到約41.2億元的現(xiàn)金付款，預(yù)估帶來約15億元的收益。

對于富力地產(chǎn)而言，轉(zhuǎn)讓富力空港物流園是解決當(dāng)前資金問題的一個(gè)重要渠道。富力地產(chǎn)表示，此次交易所得款項(xiàng)用于降低負(fù)債及一般營運(yùn)資金。

富力地產(chǎn)認(rèn)為，此次交易使得其對富力空港物流園的投資價(jià)值得以貨幣化，降低了資產(chǎn)負(fù)債比率。

有“私募之王”之稱的黑石集團(tuán)自2010年開始對物流地產(chǎn)進(jìn)行投資。黑石集團(tuán)房地產(chǎn)全球聯(lián)席主管凱瑟琳·麥卡錫曾在去年接受彭博社采訪時(shí)透露，物流仍然是其在全球房地產(chǎn)領(lǐng)域最重點(diǎn)的布局主題。

上述內(nèi)部人士透露，富力地產(chǎn)很早就與黑石集團(tuán)有過合作，非?？春煤谑钠放菩?yīng)以及國際影響力，目前黑石在國內(nèi)物流地產(chǎn)有一定規(guī)模，將空港物流園交給黑石專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營，可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的資源優(yōu)化。

如何“減磅”是富力地產(chǎn)今年以來首要難題，目標(biāo)是在2020年將凈負(fù)債率下調(diào)14個(gè)百分點(diǎn)至185%，長期目標(biāo)是下降至150%。

截至2020年6月底，富力地產(chǎn)的總有息負(fù)債為1877.4億元，其中一年內(nèi)到期的短期負(fù)債約為892.4億元，而賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為179億元，遠(yuǎn)不足以覆蓋短期負(fù)債，面臨較大的償債壓力。

另外從如今監(jiān)管層面監(jiān)測的“三道紅線”來看，富力地產(chǎn)2020年中期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已踩中全部紅線，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.22%，凈負(fù)債率為177%，現(xiàn)金短債比僅0.44，被歸入紅色檔。

國盛證券研報(bào)指出，富力地產(chǎn)確實(shí)面臨顯著的資金缺口，處理資產(chǎn)以及加快銷售回款的進(jìn)度將是決定未來風(fēng)險(xiǎn)狀況的關(guān)鍵。若想達(dá)到“綠色檔”，以2020年半年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測算，需要縮減債務(wù)規(guī)模高達(dá)逾700億元。

8月的中期業(yè)績會(huì)上，富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉透露，富力已有“減磅計(jì)劃”，無論是投資物業(yè)，或者發(fā)展項(xiàng)目，都有出售的計(jì)劃，不過商業(yè)物業(yè)的談判一般都慢一點(diǎn)，也牽涉著一些公司的重組、稅務(wù)的安排。

按照最新目標(biāo)，富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率將在177%的基準(zhǔn)上再降10個(gè)點(diǎn)左右。未來9個(gè)月，富力地產(chǎn)可能將在國內(nèi)外處理250億到300億債務(wù)，其中超過一半會(huì)有重組的安排，其他的靠資金和銷售來抵消。

靠舊改起家的富力地產(chǎn)自2007年開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，投資物業(yè)組合（酒店除外）主要分布在一二線城市，包括甲級寫字樓、購物商場、多種零售物業(yè)以及物流園等。

截至2019年底，富力地產(chǎn)在運(yùn)營的投資物業(yè)共計(jì)17個(gè)，代表性項(xiàng)目包括廣州富力中心寫字樓、廣州天匯廣場、北京富力中心寫字樓、大連萬達(dá)中心寫字樓等。

富力地產(chǎn)“包袱”最重的還是酒店物業(yè)。在2017年以199億元收購萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下77家酒店資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)的酒店數(shù)量達(dá)到132家酒店，其中運(yùn)營中為90家，總建筑面積為395.2萬平方米。

今年上半年，富力地產(chǎn)就開始對投資物業(yè)動(dòng)刀了，2019年12月富力地產(chǎn)在運(yùn)營中的投資物業(yè)總建面為252.3萬平方米，在建或規(guī)劃中投資物業(yè)總建面為234.6萬平方米，到今年6月30日，在運(yùn)營建面基本不變，在建或規(guī)劃中建面下降至221萬平方米。

9月初，有消息傳出，富力地產(chǎn)擬在未來10個(gè)月內(nèi)分拆從萬達(dá)收購來的部分酒店以房地產(chǎn)信托基金（REITs）形式在新加坡上市，從而盤活酒店資產(chǎn)以緩解償債壓力。

界面新聞確認(rèn)該酒店分拆計(jì)劃屬實(shí)，但目前仍沒有相關(guān)進(jìn)展。

遠(yuǎn)水解不了近渴，繼去年底配售2.73億股新H股之后，富力今年再次選擇了股權(quán)融資。10月5日完成2.57億股新H股配售，配售所得款項(xiàng)凈額為24.98億港元，將用于償還公司的境外債務(wù)。

除了股權(quán)融資、出讓資產(chǎn)或股權(quán)外，銷售才是富力地產(chǎn)解決資金問題的最得力方式。然而富力地產(chǎn)銷售相比去年并無明顯提高，前十月累計(jì)權(quán)益合約銷售為1026.8億元，同比下降3.71%，僅完成年度銷售目標(biāo)1520億元的67.6%。

經(jīng)過一系列的籌資舉措后，富力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況開始有了改善。富力地產(chǎn)三季度報(bào)告顯示，截至9月底，富力地產(chǎn)的總有息負(fù)債為1157.5億元，比中期下降了719億元，凈負(fù)債率已下降至166%。

來源：界面新聞

相關(guān)知識(shí)

減負(fù)壓力大,富力找來黑石44億接盤旗下資產(chǎn)
房企大力減負(fù)降桿桿，為何富力地產(chǎn)被稱“優(yōu)等生”
消息稱融創(chuàng)7億出售上海香溢花城一幢商業(yè)物業(yè) 接盤方為黑石
富力大力降杠桿流動(dòng)性逐步優(yōu)化
富力擬超44億元轉(zhuǎn)讓廣州機(jī)場物流園7成權(quán)益
富力分子系列商業(yè)的激情與速度
潘石屹套現(xiàn)落空 黑石集團(tuán)終止收購SOHO中國
優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債 富力地產(chǎn)出售廣州國際機(jī)場富力綜合物流園30%權(quán)益
富力“自救”：融資端受限，邊談?wù)蛊谶呝u資產(chǎn)
富力雙線“搶收”