原標(biāo)題：三道紅線下，富力地產(chǎn)祭出多招降負(fù)債，能安穩(wěn)過關(guān)嗎？

為緩解短期債務(wù)壓力，除了再次配發(fā)新股、傳出酒店業(yè)務(wù)分拆上市外，富力地產(chǎn)方面還表示，也有出售一些投資物業(yè)或發(fā)展項(xiàng)目股權(quán)的計(jì)劃。

融資“三道紅線”下，高杠桿房企債務(wù)問題凸顯，近日富力地產(chǎn)兩起資本市場(chǎng)動(dòng)作引發(fā)關(guān)注。在繼9月初傳出部分酒店資產(chǎn)打包成房地產(chǎn)信托基金并在新加坡上市后，9月15日，富力地產(chǎn)又發(fā)布公告稱，擬通過配售代理以每股9.82港元配售2.57億股，融資25.24億港元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，無論是分拆酒店資產(chǎn)傳聞還是再配發(fā)新股，富力地產(chǎn)都是為了緩解債務(wù)壓力。截至2020年6月底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為78.16%，凈負(fù)債率為176.7%，現(xiàn)金短債比不到0.5，全部踩中融資新規(guī)“三道紅線”，償債壓力顯而易見。下半年，融資監(jiān)管收緊，多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼，都將令房企銷售與回款增添不確定性，對(duì)于富力地產(chǎn)來說，債務(wù)是否可控？能否破局債務(wù)困境？

分拆酒店業(yè)務(wù)上市“未形成時(shí)間表”，啟動(dòng)配股計(jì)劃

近日，據(jù)媒體報(bào)道，富力地產(chǎn)計(jì)劃在未來10個(gè)月內(nèi)，將其2017年從萬達(dá)手中購買的部分酒店資產(chǎn)打包成房地產(chǎn)信托基金并在新加坡上市，從而盤活酒店資產(chǎn)以緩解償債壓力。

9月18日，富力地產(chǎn)方面回復(fù)新京報(bào)記者稱，“此事涉及多個(gè)機(jī)關(guān)和部門的政策與措施的配合，所以這個(gè)課題我們一直在研究，同時(shí)應(yīng)結(jié)合富力自身的定位和戰(zhàn)略，因此需要一段時(shí)間去討論，目前并未形成明確的時(shí)間進(jìn)度表或?qū)嵸|(zhì)性進(jìn)展。如果有進(jìn)一步的消息，會(huì)第一時(shí)間公布?！?/p>

無獨(dú)有偶，繼去年12月首次配股后，近日富力地產(chǎn)再啟動(dòng)配股計(jì)劃。9月15日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將配售發(fā)行2.57億股新H股，配售價(jià)格為每股9.82港元。

根據(jù)公告顯示，富力此次配售股份約占該公司現(xiàn)有已發(fā)行H股總數(shù)的19.95%，及現(xiàn)有已發(fā)行股份總數(shù)的7.35%。配售完成后，此次配售股份約占擴(kuò)大后已發(fā)行H股總數(shù)及已發(fā)行股份總數(shù)的16.63%及6.85%，預(yù)計(jì)配售股份所得款項(xiàng)總額和凈額分別約為25.24億港元及24.9億港元，擬用于償還境外債務(wù)性融資。

富力地產(chǎn)方面表示，“最近有看好房地產(chǎn)的投資者接觸公司，也對(duì)公司比較認(rèn)可，我們就按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行配股。此次配股融資的目的在于減少對(duì)債務(wù)融資的依賴，優(yōu)化本公司資本結(jié)構(gòu)?！?/p>

受此影響，9月15日當(dāng)天，富力地產(chǎn)股價(jià)以10.1港元高開，最高點(diǎn)達(dá)到10.26港元，最終以10.08港元收盤，上漲1.31%。

受酒店業(yè)務(wù)拖累，負(fù)債壓力進(jìn)一步加大

2017年以199.06億元吞下萬達(dá)集團(tuán)77家酒店，并未令富力地產(chǎn)走向巔峰，其酒店業(yè)務(wù)持續(xù)虧損的同時(shí)，也拖累整個(gè)公司發(fā)展，令其陷入債務(wù)泥潭。

數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，富力酒店業(yè)務(wù)分別虧損1.46億元、4.59億元、10.1億元。2020年，突如其來的新冠肺炎疫情給酒店行業(yè)以重創(chuàng)，富力地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)未能幸免。根據(jù)2020年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入335.9億元，同比減少4%，其中來自酒店的營(yíng)業(yè)額為13.96億元，同比下降58%，虧損從2019年同期的4.20億元擴(kuò)大至9.35億元。

富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在半年報(bào)中稱，在第一季度，因檢疫隔離和旅游限制，商務(wù)和休閑旅游幾乎全部暫停，商務(wù)宴會(huì)和一般餐飲亦全部暫停，這讓酒店業(yè)受到重創(chuàng)。

事實(shí)上，酒店業(yè)務(wù)屬于重資產(chǎn)，投入巨大且回報(bào)周期長(zhǎng)，想要獲得盈利并非易事，同時(shí)還會(huì)沉淀大量資金，加劇企業(yè)負(fù)債壓力。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，收購萬達(dá)資產(chǎn)包，給富力地產(chǎn)的現(xiàn)金流造成很重的壓力。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年-2019年，富力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)，2019年更是達(dá)到-241.45億元，同比下降180%，2020年上半年為-29.32億元；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~在今年上半年雖然轉(zhuǎn)正達(dá)到15.72億元，但是過去三年也是負(fù)數(shù)；籌資性現(xiàn)金流凈額在2017年-2019年為正，這表示其自身造血能力遠(yuǎn)不及對(duì)于外部融資的依賴。不過，今年上半年，富力地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流凈額也開始轉(zhuǎn)負(fù)，為-36.96億元。

從借款方面來看，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)借款總額達(dá)1877.4億元，其中短期借款以及長(zhǎng)期負(fù)債當(dāng)期部分約748億元，而包括作特殊用途而受限的資金在內(nèi)的總現(xiàn)金僅為360億元，現(xiàn)金遠(yuǎn)不能覆蓋短期債務(wù)。

由此，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為78.16%，凈負(fù)債率為176.7%，現(xiàn)金短債比不到0.5，全部踩中“三道紅線”，償債壓力顯而易見。

據(jù)了解，房企融資“三道紅線”分別為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%；凈負(fù)債率不超過100%；現(xiàn)金短債比不小于1。如果三個(gè)指標(biāo)均越線，此類房企將不得新增有息負(fù)債。

受高負(fù)債影響，今年8月底，標(biāo)普下調(diào)了富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)，將其及子公司富力香港的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”。同時(shí)，惠譽(yù)認(rèn)為富力地產(chǎn)流動(dòng)性承壓且再融資風(fēng)險(xiǎn)受制約，將其評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。

對(duì)于負(fù)債壓力較大的富力地產(chǎn)來說，“三道紅線”如果全面實(shí)施，將對(duì)其外部融資形成直接沖擊，進(jìn)而加劇財(cái)務(wù)惡化。

加速降負(fù)債，積極銷售、計(jì)劃出售投資物業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)

在多年回A無望的情況下，今年7月，富力地產(chǎn)最終主動(dòng)撤回IPO的申請(qǐng)。而為了緩解現(xiàn)金流壓力，富力地產(chǎn)積極尋求其他股權(quán)融資途徑，于是就有了上述分拆酒店傳聞以及富力地產(chǎn)再次啟動(dòng)配售新股計(jì)劃。

柏文喜表示，無論是配售新股，還是酒店物業(yè)分拆上市，都是為了緩解債務(wù)難題，優(yōu)化現(xiàn)金流，讓財(cái)務(wù)回到穩(wěn)健和安全的區(qū)間內(nèi)。

同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為，酒店分拆如若屬實(shí)，有兩個(gè)邏輯，一是剝離包袱，降低富力地產(chǎn)整體層面的長(zhǎng)期債務(wù)和運(yùn)營(yíng)壓力；二是通過酒店資產(chǎn)上市進(jìn)行融資，進(jìn)而緩解債務(wù)壓力?！叭绻樌脑?，6-8個(gè)月就能夠?qū)崿F(xiàn)在新加坡上市，一定程度上可以緩解短債壓力?！?/p>

一位券商分析師表示，受疫情影響，上半年房企更多依靠融資輸血，而下半年受融資收緊影響，則需要更多依靠自身的銷售回款。肖云祥也認(rèn)為，房企通常采用“借新還舊”的模式來緩解現(xiàn)金流壓力，但在無法開源的情況下，舊債肯定是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)集中點(diǎn)，這種情況下，房企要想再獲得資金流入，只有降低自身使用杠桿的強(qiáng)度，最好的方法就是加速去化。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，下半年負(fù)債水平過高的房企要通過加大讓利促銷的力度搶奪有效客源，加速回款以應(yīng)對(duì)融資收緊帶來的資金壓力。

不過，縱觀這兩年富力地產(chǎn)的銷售增長(zhǎng)放緩。2019年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售1382億元，同比僅增5%。2020年上半年，由于疫情等綜合因素影響以及推盤高峰集中于下半年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額510.6億元，同比下降15%，僅完成全年1520億元銷售目標(biāo)的34%。而下半年，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻加碼，房企銷售與回款存在諸多不確定性，對(duì)于富力地產(chǎn)來說，挑戰(zhàn)仍大。

富力地產(chǎn)方面表示，下半年，該公司將繼續(xù)推出16個(gè)全新項(xiàng)目及2300億元的可售資源，以達(dá)成協(xié)議銷售目標(biāo)?；诂F(xiàn)在可售資源及新項(xiàng)目推售時(shí)間表，管理層對(duì)完成年度協(xié)議銷售目標(biāo)保持審慎樂觀。

事實(shí)上，對(duì)于降負(fù)債的問題，在今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，富力地產(chǎn)管理層就表示，年初計(jì)劃在年內(nèi)把凈負(fù)債率控制在185%以內(nèi)；從目前來看，年中已經(jīng)降至約177%，完成年初目標(biāo)，預(yù)計(jì)年末下降至160%左右?！耙?yàn)闇p輕負(fù)債，機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)才會(huì)調(diào)整?！?/p>

與此同時(shí)，富力地產(chǎn)方面還對(duì)新京報(bào)記者稱，在積極銷售提高收款效率的同時(shí)，也有出售一些投資物業(yè)或發(fā)展項(xiàng)目股權(quán)的計(jì)劃。事實(shí)上，年中，李思廉曾將這形容為“減磅”，并稱無論是投資物業(yè)或房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，富力地產(chǎn)都有出售的計(jì)劃。

穆迪報(bào)告也透露，富力地產(chǎn)正與買家進(jìn)行談判，以出售其約120億元的物業(yè)。

目前，“三道紅線”在12家房企試點(diǎn)，并未全面實(shí)施。“這給予了高負(fù)債企業(yè)以緩沖時(shí)間，如果能夠運(yùn)用好‘金九銀十’傳統(tǒng)的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，加速銷售回款，并加大股權(quán)融資以及表外融資的力度，就能優(yōu)化現(xiàn)金流?！卑匚南脖硎荆涣Φ禺a(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模較大，擁有核心城市大量土儲(chǔ)，如果可以盤活存量資產(chǎn)，不僅能夠解決融資問題，債務(wù)也會(huì)處于可控的范圍內(nèi)。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 劉軍

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