廣州樓市:投資用途可考慮哪些板塊?看完后終于不再糾結(jié)了

來源：智能家居時間：2020-11-02 01:59

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提問：廣叔你好，我目前是有科學城科城山莊一套150w左右的房產(chǎn)（無貸），打算置換做投資用，每月可負擔1.5w左右商貸（總價350-400w）想問下廣叔，投資用途可考慮哪些板塊呢？目前認籌了科學城的星樾山畔，但高速噪音影響有些猶豫。

回答：你好?？瞥巧角f一房，一般買房都是家庭單位的，一房缺少居住體驗，可出手置換。星樾山畔的主要賣點就是地鐵上蓋，缺點就是靠近高速，有噪音，加隔音玻璃會好一些，總的來說性價比還可以。350-400w還可看下：具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部。

提問：新人首問，廣叔您好，坐標廣州，已無房票，想用家人名額投資一套，現(xiàn)有110W，月供1W5以內(nèi)，請問科學城二手房：嶺南越秀山畔和新福港鼎峰哪個好？新盤：品秀星樾和龍湖首開.云峰原著哪個好？還有一個想法：白云高爾夫花園一直漲幅不高，是否應出手？在附近入手的話，建議入手哪個樓盤？謝謝！

回答：你好。越秀嶺南山畔要更好一些，近地鐵，周圍環(huán)境好，景觀強，宜居。新盤品秀星樾要好一些。白云高爾夫花園由于片區(qū)發(fā)展成熟，缺少增量，樓齡偏老，所以漲幅較弱。目前有新地鐵在建，有一定的帶動作用，能漲一點，在白云新城輻射圈內(nèi)，保值升值沒問題的。附近潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：新人首問，廣叔你好！本人現(xiàn)在廣州戶口，廣州無房，欲入一套100平米左右，總價在300-400W的房產(chǎn)，以投資為主，5-10年看，現(xiàn)在哪個區(qū)域最有投資價值？最近也看了黃埔的合眾中央城、龍湖攬景，南沙看了恒大陽光半島、綠城曉風印月、美的華發(fā)天珀、華潤瑞府、金科博翠明珠、星河東悅灣、星河山海灣，哪些樓盤較好，求推薦！

回答：你好。短期建議考慮黃埔，南沙適合中長期投資。你列的樓盤中，黃埔中央城不是很好，盤大；龍湖攬景位置偏，地鐵遠，沒啥配套；南沙比較有潛力的是橫瀝、靈山二島，我的看法：首選華潤瑞府，次選星河山海灣。300-400建議看下：廣州投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔您好，我想問問我剛剛賣了自己的一套房子，現(xiàn)在有300萬的首付能力，想買改善型的住房。最近看了亞運城天峯樓王138方和146方都比較喜歡，和山海連城的房子，兩者對比了一下山海連城就是位置太偏僻但是樓盤素質(zhì)比亞運城要好，我在南沙上班，小孩也準備上幼兒園，我想廣叔幫忙分析一下買哪里比較好？對于我來說。

回答：你好，不建議選擇亞運城了，其實你也看得出這么多年了亞運城的漲幅一直不太好，注定是跑輸大市的命，建議買到萬博去吧，劍橋郡看一下，未來漲幅可期

提問：您好廣叔，廣州投資黃埔中鼎君合名城76方兩房，15年次新，有點怕追高浪，黃村中?？党?8方西向兩房02年偏舊。中?？党?2方雙陽臺北向，02年偏舊。打算持有五年未來哪個升值潛力更大？總價350萬有沒有其他更好的小區(qū)推薦？

回答：你好，今年初黃埔成交量就有明顯上升，中鼎目前的價格已經(jīng)有點高了，入手有點勉強。中海康城屬于金融城+奧體新城雙區(qū)域板塊的大盤，以剛需自住為主，小區(qū)接近4000戶的中大盤，以80-120平的兩房和三房為主，成交量在第二季度的反應非常好，因為戶型產(chǎn)品100分、園林物業(yè)100分雙地鐵優(yōu)勢、中?？党切W還不錯這些價值點，造成這個項目的二手熱銷局面，其實中海才是金融城真正的價值洼地和筍盤聚集地，可惜3個月過后市場再無筍盤，除了一些有硬傷的比如靠近廣園、東環(huán)、車陂北，還有樓梯樓除外，其他的戶型基本上都被消除掉了所以，一旦市場形成共識，價格就一去不復返了。這2個盤對比，優(yōu)先中鼎。

提問：您好廣叔，目前在花都，戶口也上在花都了，去看了融創(chuàng)文旅城和桐悅的三房，不考慮學位，只考慮自住和升值選擇哪個好些？

回答：你好，文旅地產(chǎn)自住還是不錯的，但是由于其欠缺剛需，同時配套方面不足，距離核心區(qū)遠投資潛力較弱，融創(chuàng)文旅城就是這種產(chǎn)品。桐悅相對要好一些，至少有地鐵，配套方面也在不斷完善，建議考慮后者。

提問：您好廣叔，怎樣才能讓資產(chǎn)最大化，早日擺脫房奴財務自由？目前居住工作深圳，為了娃讀書，2017年底入手豪方天際，貸款500W月供26000，付完月供年收入余款不多，沒有別的投資理財經(jīng)驗，家庭收入4w月，目前子彈30，另武漢萬科城花景苑一套，托管租金4K月，少量尾款無壓力。請問廣叔，有必要賣掉武漢填深圳貸款，來降低月供與利息嗎？500貸款目前現(xiàn)狀有沒有辦法能提前還完？剩下的子彈應該怎樣投資理財？目前35歲，已面臨中年危機，想在40歲擺脫老鼠賽跑模式，破解月供房奴困局？求支招。

回答：你好，只考慮你這一輩子的話，還是有可能財務自由的。比如在武漢你現(xiàn)在賺5000萬，基本到你退休你還是比較隨心所欲的。在深圳這個數(shù)字要翻倍。但是你的孩子未必隨心所欲，因此如果你想要在你所生的全部年份，你的子孫也隨心所欲，估計你要終生奮斗了。萬科城花景苑屬于關(guān)山大道，光谷領漲區(qū)，建議保留。等待下一輪漲幅來了，在考慮裂變2套低價潛力盤。不建議提前還貸款，開發(fā)副業(yè) 增加收入和現(xiàn)金流才是重中之重。剩余子彈30，不要全部打光，去沈陽入手一套低價潛力盤，單價8千左右的二手房，首付十多萬，租金能抵大部分月供。

提問：你好廣叔，我在三四線城市，目前有幾套房產(chǎn)出租，打算賣掉去投資二線城市，請問異地置業(yè)如何實操？

1.選城市。我在廣東，深圳太高門檻，廣州后勁不足，個人覺得東莞珠?；葜荻急怀醋鳎也蝗缰形鞑慷€城市，這個觀點對嗎？目前去二線城市，選擇中西部二線還是東部城市。江浙三線城市估計價格都超過中西部二線。按照城市行政價格選？應該優(yōu)先中西部二線？2.版塊：中西部二線，武漢光谷和重慶兩江四岸，哪個板塊更安全更有后勁？之前重慶房價很低是因為天量供應？以后呢？3.買房后如何打理？現(xiàn)金流有限無法空置。

目前廣東小城市體制內(nèi)上班，為了多一點實操經(jīng)驗，利用周末做了大半年的中介，看房了百來套。

回答：你好，首先夸一下你，在體制內(nèi)上班還能夠利用周末時間做中介，不懼辛勞與眼光，非常贊。問題也提得很好，看得出來是動腦思考過的。在城市選擇上。我不同意廣州后勁不足的說法。

廣州是一個非常重要的城市，雖然現(xiàn)在排在4個一線城市之末，但是積淀還是在的，有重新輝煌的潛力，而且廣州房價比深圳低，有上車的空間。其次是廣東內(nèi)的二線城市，我認為東莞可以關(guān)注。如果是二線城市做比較，重慶這樣的低單價中西部強二線在全國范圍內(nèi)都屬于價值洼地。無論是和江浙三線比還是其他二線比。所以城市的判斷我認為是重慶（中西部二線）≥東莞珠海＞江浙三線

其次是板塊上，重慶兩江四岸好于武漢光谷。一來是價格更低，二來行政級別也高出一截。重慶房子天量供應的時代已經(jīng)過去，兩江四岸的新盤數(shù)量極少，安全性和后勁都更足。最后，買房后的打理問題需要一事一議。如果是持有3年以內(nèi)，建議直接空關(guān)；持有3年以上，建議裝修后出租。

提問：你好廣叔，我在華為工作，之前買了萬科城的房子，小區(qū)還是很舒服的，離上班也不遠，又好住，生活也很方便，請問為什么這么好的房子就是漲不上去呢？可以幫忙分析一下原因嗎？感謝。

回答：你好，從房子的區(qū)域價值來看，萬科城位于龍崗區(qū)的坂田片區(qū)。假如我們把華為拿掉，大家想想坂田會變成什么樣子？我的腦袋里已經(jīng)有畫面了！如果把華為拿掉，坂田還沒有布吉好。因為華為的存在，很多朋友對坂田寄予了很大的期望。但是一個華為遠遠不夠，一個華為也撐不起坂田！所以說，區(qū)域的價值起不來，房子的價值自然好不到哪里去。

從房子的周邊環(huán)境來看，萬科城的西邊是華為坂田基地，可是北邊東邊南邊不是工業(yè)園就是農(nóng)民房，進了小區(qū)是世外桃源，漂亮舒服！出了小區(qū)，你以為走錯地方了。一個小區(qū)，如果只是里邊舒服，出來就不舒服，是很難漲上去的，因為生活出行體驗不好！有層次的人就不愿意買這種小區(qū)，而這些人是支撐小區(qū)持續(xù)上漲的核心購買力。

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