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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔，您好！我和太太目前單身狀態(tài)，我名下花都和從化各有一套房，太太名下在白云有一套房，均廣戶(hù)，現(xiàn)有資金300萬(wàn)，想在廣州或珠三角再投資一到兩套住宅，怎么破限購(gòu)，建議哪些區(qū)域？另外前段時(shí)間去看重慶渝中渝北CBD，不限購(gòu)不限售，是否有投資價(jià)值。

回答：你好。單身在限購(gòu)區(qū)域只能購(gòu)買(mǎi)一套，有其他名額嗎？子女的或者看找人代持。建議考慮黃埔科學(xué)城、番禺萬(wàn)博、番禺廣場(chǎng)，長(zhǎng)期的話南沙也可以。重慶渝北可以考慮，但由于重慶供應(yīng)量較大，消化需要一些時(shí)間，需做好中長(zhǎng)期投資的打算。

提問(wèn)：廣叔，你好。廣州戶(hù)口，總價(jià)150萬(wàn)左右，2房一廳，學(xué)校還可以（例如：華師，廣外，廣雅等省市一級(jí)學(xué)校），交通較便利（現(xiàn)在有地鐵，或者將來(lái)會(huì)規(guī)劃地鐵）的廣州樓盤(pán)，推薦一些樓盤(pán)。新房，二手房都可以。

回答：你好。學(xué)校還可以，近地鐵，總價(jià)150w可看下：投資價(jià)值高的樓盤(pán)，詳見(jiàn)內(nèi)部分享！

提問(wèn)：廣叔，您好。謝謝您之前的指點(diǎn)，已開(kāi)始踩盤(pán)中?，F(xiàn)況說(shuō)明一下：廣州歐泊小三房及東莞小三房已掛，預(yù)計(jì)出手后可籌資金530W。廣州還有一套汽車(chē)小鎮(zhèn)，有貸款（40）。后續(xù)月供可到2.5W。工作地化龍。

1、首選學(xué)位+改善，看了華景新城、雅郡，樓齡舊，居住密度有點(diǎn)大，不是太滿(mǎn)意。牛奶廠華潤(rùn)天合，學(xué)校不確定，不敢定。

2、如果不考慮學(xué)位，改善+投資，換萬(wàn)科歐泊四房750可以嗎？萬(wàn)博商圈，適合改善投資的盤(pán)優(yōu)選那些？或者琶州或天河北、黃埔有沒(méi)有適合推薦？

現(xiàn)在兩個(gè)小三房都掛出，好像很容易成交。但是，四房還沒(méi)看好，所以很急。希望廣叔指點(diǎn)？掛出小三房發(fā)現(xiàn)，小三房流通性還蠻強(qiáng)的。如果，實(shí)在沒(méi)有好的置換方案，是否東莞小三房出手后，再買(mǎi)個(gè)新盤(pán)？

回答：你好。1、華景新城、雅郡確實(shí)是有點(diǎn)老，但地段價(jià)值大，配套成熟，生活便捷。華潤(rùn)天合以雙名校做宣傳，如今名校落空，已被業(yè)主多次維權(quán)。

2、歐泊小三房還有可以的，近萬(wàn)達(dá)CBD，生活安靜。換歐泊四房是可以，但這個(gè)片區(qū)大戶(hù)型改善未來(lái)流通性沒(méi)有這么好，這片區(qū)主要需求就是300-500之間。

我的建議歐泊小三房先保留，上漲行情置換建議先買(mǎi)后賣(mài)，或者做加按，把資金套出來(lái)買(mǎi)，否則容易踏空，即把房子賣(mài)了，沒(méi)有房子買(mǎi)或者漲價(jià)了夠不著。具體板塊及樓盤(pán)詳見(jiàn)內(nèi)部分享。

提問(wèn)：您好廣叔！坐標(biāo)廣州，已有海珠區(qū)市內(nèi)住房一套，商貸剩余15萬(wàn)，另有購(gòu)花都區(qū)住房一套，原本打算退休自住，樓齡10年，公積金貸款剩余44萬(wàn)，因不去居住，沒(méi)出租，最近看中一套市內(nèi)海珠區(qū)11號(hào)線（未開(kāi)通）地鐵旁一手房公寓，總價(jià)279，但手頭沒(méi)有資金，首期無(wú)著落，于是打算賣(mài)花都的住房，出售價(jià)215萬(wàn)，在市區(qū)內(nèi)購(gòu)公寓，公寓考慮自住，請(qǐng)問(wèn)廣叔，這樣操作是否可行，現(xiàn)在是不是置換的時(shí)機(jī)，因?yàn)槭诸^的資金不足，不賣(mài)花都的話，首期無(wú)著落，另外公寓首期5成，是新盤(pán)，而我還有十年就退休，想在市內(nèi)多一套住房，謝謝！

回答：你好，公寓投資不能買(mǎi)，堅(jiān)決回避，漲幅嚴(yán)重跑輸住宅。增值部分需要繳納 50%的稅金，所以二手房幾乎沒(méi)人接盤(pán)。不光是物業(yè)費(fèi)不低，水電費(fèi)都是商業(yè)水電費(fèi)價(jià)格。產(chǎn)權(quán)只有 40 年，有可能拿鑰匙的時(shí)候只剩下了 30 年，產(chǎn)權(quán)到期以后也不可交易，且不享受商品房免費(fèi)延期土地證政策。投資公寓是大坑，所以在買(mǎi)公寓之前要考慮一個(gè)問(wèn)題：買(mǎi)來(lái)會(huì)虧多少！

提問(wèn)：廣叔你好，500左右三房，單身，5/6年內(nèi)沒(méi)學(xué)位需求。 投資/自住。交通方便，環(huán)境好。天河，海珠范圍 中遠(yuǎn)期有地鐵的話，未開(kāi)通之前出租，開(kāi)通后可能重新裝修自己住。 金融業(yè)，上班地點(diǎn)大概率都是天河，體育西，珠城，未來(lái)可能金融城。 也可考慮琶洲互聯(lián)網(wǎng)利好，或者海珠舊改利好。 可以推薦幾個(gè)盤(pán)做備選嗎？以及戶(hù)型面積朝向。萬(wàn)分感謝。

回答：你好，500萬(wàn)左右三房，地鐵預(yù)期，交通方便+環(huán)境好： 1、琶洲：大家庭、畔江花園、世港國(guó)際公寓 2、金融城：駿景、天朗明居、城市假日?qǐng)@ 3、魚(yú)珠：美林湖畔、盈彩美居

提問(wèn)：你好廣叔，長(zhǎng)期目標(biāo)是想在南山蛇口招商片區(qū)入手二房，但目前手上資金不足。想短期投資用首付100左右買(mǎi)南山南油B區(qū)學(xué)位房或沙井區(qū)新房，這兩個(gè)方向哪個(gè)更好呢？目前在南山蛇口租住，小孩一個(gè)，學(xué)位已解決。謝謝！

回答：你好，1、南山：最近小戶(hù)型上漲幅度較大，科苑居。 推薦三個(gè)學(xué)區(qū)： 1）南外大沖：如科苑居、硅谷公寓 2）南山實(shí)驗(yàn)?zāi)虾Ｖ袑W(xué)：如瑞景華庭、心語(yǔ)家園、心語(yǔ)家園、心語(yǔ)雅園 3）南二外學(xué)府：如深藍(lán)季節(jié)、友鄰公寓 學(xué)位價(jià)值：南外大沖》南實(shí)南?！纺隙鈱W(xué)府 2、福田 建議主要看保稅區(qū)的福外南校區(qū)，福外南中學(xué)+福苑小學(xué)有不少選擇，如自由港灣公寓、福源花園一期。 3、羅湖 羅湖是傳統(tǒng)教育老區(qū)，也是正在沒(méi)落的區(qū)域，教育資源不錯(cuò)，但整體片區(qū)沒(méi)落導(dǎo)致中高端客群轉(zhuǎn)移，不建議選擇。如果一定要看看，那就選螺嶺小學(xué)或翠園東曉學(xué)區(qū)吧。

提問(wèn)：您好廣叔，坐標(biāo)廣州，計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)改善型住房?？戳撕Ｖ閰^(qū)華發(fā)江南府、星匯海珠灣、金融街融御。如從自住加投資角度分析的話，哪個(gè)盤(pán)更合適呢？感謝指點(diǎn)解答。

回答：你好，其實(shí)你這個(gè)問(wèn)題不在”華發(fā)江南府、星匯海珠灣、金融街融御“這些關(guān)鍵詞上而在于，買(mǎi)這套房的真正目的 有時(shí)候我們想當(dāng)然的認(rèn)為買(mǎi)房就是為了自住，就是為了那一抹的新樓盤(pán)帶來(lái)的愉悅，有時(shí)候真的不是，那么為什么會(huì)有這種觀點(diǎn)，就是因?yàn)椤睍r(shí)間“這個(gè)變量在作怪 另外買(mǎi)房分為投資、自住，有的人經(jīng)常來(lái)我這里提問(wèn)，我既要自住，還要投資，甚至還列出了比例：自住30%+投資70%，非常嚴(yán)謹(jǐn)、非常打破沙鍋問(wèn)到底 你們700-800萬(wàn)的預(yù)算，可能的幾個(gè)選項(xiàng)大概如下 在越秀區(qū)，比如農(nóng)林下，東山口、環(huán)市東、中山三等附近，選擇一個(gè)小三房起的帶學(xué)位的電梯樓，既滿(mǎn)足學(xué)位的需求，也滿(mǎn)足通勤的考慮。

但可能就滿(mǎn)足不了對(duì)于小區(qū)新、戶(hù)型靚的要求 還有一種思路是在白云新城附近考慮，700萬(wàn)買(mǎi)一個(gè)4房，這個(gè)可行性也是有的，也是沒(méi)問(wèn)題的 剩下的就是所謂荔灣區(qū)的一手樓盤(pán)，至于金融街融御，已經(jīng)去到了工業(yè)大道南，其實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)離了你們的工作地和通勤要求，可能你只是看到了她的新，而已 星匯海珠灣自住沒(méi)問(wèn)題的，廣紙這個(gè)板塊是“加強(qiáng)版、升級(jí)版”的革新路光大花園片區(qū)。

提問(wèn)：你好廣叔，剛需首套 首貸，有三成名額，首付160萬(wàn)左右?，F(xiàn)在月收入2.6-3萬(wàn)左右。我想買(mǎi)500萬(wàn)以?xún)?nèi)的房子，是純投資，希望通過(guò)投資能讓自己財(cái)富增值，大概持有5年左右。目前優(yōu)先考慮福田和南山龍華，南山上車(chē)太難了，所以關(guān)注了福田景田。最近關(guān)注了締夢(mèng)圓一期帶小中學(xué)，蓮花北華富大廈帶小中學(xué)，皇崗皇御苑，這幾個(gè)地方在大師兄看來(lái)，怎么樣排序最好？

回答：你好，總價(jià)500萬(wàn)預(yù)算，純投資選的區(qū)域是南山、福田、龍華，肯定是沒(méi)問(wèn)題的，但是落到個(gè)盤(pán)，眼光實(shí)在是不咋地，締夢(mèng)園、蓮花北、皇崗口岸，誰(shuí)家還沒(méi)有帶個(gè)小中學(xué)的學(xué)區(qū)，問(wèn)題是帶的哪家小中學(xué)。感覺(jué)你是沖著低單價(jià)去的，大概率踩坑。在福田選籌還真難，已經(jīng)進(jìn)入存量博弈的成熟區(qū)域，低單價(jià)就說(shuō)明低價(jià)值，很多老錢(qián)在羅湖福田待久了，溫水煮青蛙，很難有更高的眼界格局咯，不如一早來(lái)南山寶安或者龍華的近郊選。

提問(wèn)：您好廣叔，我在外地有過(guò)房貸記錄，在老家有個(gè)大房子，但是也不怎么住，我要再過(guò)段時(shí)間在深圳才有名額，預(yù)算總價(jià)在1000萬(wàn)左右，我目前在南山上班、愛(ài)人在福田上班，我們是優(yōu)先考慮通勤的問(wèn)題，同時(shí)也希望能有升值空間，也希望學(xué)位中上。請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在買(mǎi)在哪些片區(qū)比較好呢？廣叔有沒(méi)有好的小區(qū)可以推薦呢？感謝。

回答：你好，你的這個(gè)情況可以首選南山前海、寶中，位置，資源，配套，教育很多東西是沒(méi)有辦法全部取代的。好的地段還是很多人選擇，特別是剛需。即便是再過(guò)五年十年，我相信還是稀缺資源。買(mǎi)房買(mǎi)的是土地的價(jià)值，而非房本身。深圳投資實(shí)操邏輯：一、堅(jiān)決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級(jí)總部基地這條海岸線；二、一路向西，大方向大趨勢(shì)堅(jiān)決不變；三、1000+的產(chǎn)品，只考慮南山；四、堅(jiān)決看好大戶(hù)型（89-180平的次新產(chǎn)品）；五、不僅看多，而且做多；六、樓齡、地鐵、戶(hù)型、品質(zhì)、價(jià)格、學(xué)位、商業(yè)、地段必須中4-5個(gè)。

提問(wèn)：廣叔你好，請(qǐng)問(wèn)龍崗片區(qū)西邊的房產(chǎn)怎么樣呀？比如熙景城。

回答：你好，龍崗區(qū)域西邊，聽(tīng)起來(lái)那么拗口，本地人管那叫平湖，這個(gè)區(qū)位很是一般。

第一，除了10號(hào)地鐵，沒(méi)有其他值得稱(chēng)道的利好了，而地鐵助力有限，因?yàn)榛A(chǔ)配套很弱，地鐵難遮百丑。第二，像一個(gè)大工廠，滿(mǎn)眼廠棚區(qū)，商品房，舊改都很零碎，沒(méi)有連成片，沒(méi)有量變就難以質(zhì)變，任何配套都要人流支撐。 第三，光芒不夠，購(gòu)買(mǎi)力有限，平湖雖然是電商大本營(yíng)，但是一些平湖上班的甚至更愿意買(mǎi)到隔壁的龍中去。 第四，說(shuō)回熙璟城這個(gè)盤(pán)，樓盤(pán)自身還是不錯(cuò)的，但離地鐵口遠(yuǎn)，對(duì)面就是華南城，華南城有點(diǎn)像18線縣城商場(chǎng)。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

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