以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔好！您昨天提到的年輕人喜歡的次新小區(qū)帶花園的樓盤能不能介紹一下。還有未來有投資潛力的黃埔科學(xué)城的樓盤能否也介紹一下。我們目前住的是40年的老房子，在越秀區(qū)梅花村小區(qū)，工作和交通，孩子上學(xué)都方便。除了2個單間公寓，我們沒有電梯房。五羊新城還有一套70房的舊房子，在出租。我老公總想置換到五羊新城的漢苑，用來自住。我總想買掉金中的小公寓。由于廣州限購，只有兩個名額，所以很糾結(jié)：哪個保留，哪個置換；哪里自住，哪里投資；收租好，還是投資好。平時我們較少去關(guān)注樓盤。您能不能在我們目前的條件下，幫我們綜合籌劃一下。拿一個好的方案。非常感謝！

回答：你好，公寓漲幅慢，稅費(fèi)高，可以出手置換，當(dāng)然如果租售比高，也可以保留，繼續(xù)收租。梅花村的40年的老房子，過去一直說有加裝電梯的計劃，但不知道落實情況如何，如果也沒有加裝電梯，可出手置換。五羊新城的房子不知道樓盤名叫什么，樓齡較老，都是可以置換的。資產(chǎn)就是在不斷的置換中實現(xiàn)保值增值。漢苑，一線江景，樓齡較老，小區(qū)綠化好，學(xué)區(qū)還不錯，如果是自住，可以考慮。不知道你手上資金有多少？黃埔科學(xué)城可參考：雅居樂富春山居、保利林語山莊、科城三莊錦澤

提問：房叔，子彈35，月供5-6000元，自住加投資，新塘那個盤更適合我，一手和二手都行。

回答：你好。子彈35，可以看下：錦繡新天地、力誠凱怡灣、城市花園二期、亞太新城富麗園、富雅都市華庭

提問：您好 廣叔 海珠金碧花園 3期 35樓 三方，南向、103.7方 570w 是否值得入手？2007年2期的一平米就39000-40000 請您賜教

回答：你好，金碧花園三期，最高41層，35樓可以考慮，當(dāng)然有中層是最好的。

提問：廣叔：您好！我在廣州越秀區(qū)永福路金中大廈有一套公寓35方，2009年買的，還在按揭，也有出租還貸，但租客不穩(wěn)定，租金還在降。同時在黃埔大道中易通大廈有一套45方公寓，08年購買，已還清貸款，正在出租。前面這套公寓我一直想賣掉，但又不知道買回哪里。我在廣州沒有名額了。小孩也不夠年齡購買。另外在五羊新城幸福小區(qū)有一套舊的住宅，二樓，72方，交通生活很方便，就是太舊了，現(xiàn)在出租。我想聽廣叔的意見，如何更好地使用這幾套房子。謝謝！

回答：你好。公寓一直不建議，漲幅慢，稅費(fèi)高。金中大廈可以出手置換。易通大廈，有13號線在線，未來有一定利好。幸福小區(qū)，1992年的房子了，樓齡較老，但由于區(qū)位不錯，保值沒問題，投資的話建議出手置換?？傮w看，你的這幾套資產(chǎn)平平，均可出手置換到更優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?？梢钥紤]受年輕人歡迎的次新電梯帶花園社區(qū)，也可以考慮正在開發(fā)的未來有潛力的地段，如黃埔科學(xué)城。

提問：您好廣叔，我有一套蓮塘金色年華家園小兩房市值380萬，欠款25萬，現(xiàn)金50萬，年收入30萬，只有一個名額，工作在羅湖。 1、賣掉置換有升值空間的房產(chǎn)，不限區(qū)有合適的盤推薦嗎？盡量在2號線3號線可達(dá)的區(qū)域。 2、繼續(xù)持有，抵押貸再用老人的名額買一套中心區(qū)1房用來出租，比如福田的星河世紀(jì)、彩天名苑，但看您之前說過這一片區(qū)升值空間不大，貸款購入收租值得嗎？ 3、維持現(xiàn)狀。 一直在糾結(jié)，請您指導(dǎo)一下，謝謝！

回答：你好，建議申請銀行加按揭，再套出200萬現(xiàn)金 去碧海 沙井入手一套次新盤做投資，未來漲幅更可觀 想做包租婆，說說比較成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，還有一種比較特殊的玩法，就是整棟拿下農(nóng)民房改公寓，有人去深圳比較早，目前收租收的手軟，這個利潤就非常高了。其實，現(xiàn)在也有很多大咖在做類似的事情，而且收益頗豐，但是其中的難度，也是比較高的。 做到更大的規(guī)模，就是連鎖酒店了。 但是對于我們普通房東來說，很多人其實感覺利潤不是很多。這個是正常的。其實做包租婆，利潤當(dāng)然要考慮，但是重要的不是這個，重要的是你一直有現(xiàn)金流，有了現(xiàn)金流的保障，你才能去套險，通過有風(fēng)險的投資掙的更大的利潤。 所以，如果你將你的房子出租這塊，進(jìn)行一定的組合配比，把微小的租金拼接成一個持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對你將來的發(fā)展是非常有好處的。

提問：廣叔你好，深圳龍崗大運(yùn)的頤安都會中央89平米新房約510萬，雙龍的恒裕瓏城89平米新房約390萬，你感覺這兩個盤有升值的潛力嗎？是否值得入手？

回答：你好，大運(yùn)>雙龍 但是總價510，為什么不買福田 南山和寶安呢？

提問：廣叔你好，南沙的恒大陽光半島和東莞臨深鎮(zhèn)區(qū)哪個更具投資價值

回答：看個人投資偏好，資金情況。南沙適合中長期投資。臨深片區(qū)短期有利好。

提問：廣叔好，南沙已買 黃埔確認(rèn)沒購房資格 新塘（純投資）無錫太湖新城 杭州余杭 江干 成都天府新區(qū) 西安西咸新區(qū) 曲江新區(qū)（投資兼自?。┞闊┚统鞘星熬?回報率給個排序 想在入手兩套（兩套總價在600萬左右）另外 杭州和成都需要交兩年社保 我是3萬左右單價買無錫太湖新城好 還是杭州江干 余杭更好 過一年多 杭州 和成都天府新區(qū)還有投資空間沒 如果有 我就看您排序 二選一現(xiàn)在開始交社保 陜西人 西安無資產(chǎn) 個人喜歡成都 但還是回報率放第一位 辛苦廣叔指點

回答：你好。我比較看好成都，首選成都，次選杭州。

提問：您好廣叔，我是買房小白，買二手房要不要跟中介交底我的首付和總價預(yù)算？

回答：你好，永遠(yuǎn)不要直接或者間接提供資金底牌，不然會被壓價。你一定不要因為找了中介就真的把看房的事情完全委托給他，你要保持你對于這次購房的思考和選房的專業(yè)。敲打中介的另外一個有效的方式就是，你也很懂行，他必須真的提供有效信息才能在你這邊過關(guān)，而不是隨便說說就能糊弄過去。其次，及時指出中介不好的行為跡象，并可若隱若現(xiàn)的透露你隨時可以找其他中介。

提問：你好廣叔，我是深圳戶口，首套預(yù)算在550萬，想買兩房西城雅筑，未來三到五年的升值空間如何？后面的話能否置換同片區(qū)的三房？

回答：你好，西城雅筑50平兩方在寶中略高于大盤均價的一個定位，以后也可以略跑贏寶中大盤，如果是你還有一張三層的貸票。換的話肯定是能夠換得動的

提問：廣叔，您好！新塘與南沙對比，哪個更值得投資？純投資優(yōu)選哪個？新塘樓盤容易轉(zhuǎn)手套現(xiàn)么？

回答：南沙需要中長期持有，新塘處于低點，短期有暴擊的可能

提問：廣叔好，請教一下沙井拾悅城，開發(fā)商和物業(yè)都沒什么名氣，17年開的盤，115平，四房，其中一房能搭個小樓梯直達(dá)房頂，能搞個小花園啥的，600萬左右，請問是否合適入手？

回答：你好，目前沙井四萬多的價格，聽起來不高，但已經(jīng)有所透支，再往北兩站去到松崗，次新都是三萬多。 沙井能不能和前海寶中打通，其實我是存疑的，因為中間有太大的跳躍帶，加上沙井不可能推倒重來。 你看中的這個房子，就算能有點搭建，單價已去到了五萬多，在我看來有短期站崗的風(fēng)險。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

關(guān)注“廣叔談房”公眾號，進(jìn)入知識星球提問，有問必答；重要信息只在知識星球發(fā)布。

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會第一時間內(nèi)部公布，讓你買在大漲前夜等專業(yè)意見，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實現(xiàn)財富自由。

相關(guān)知識

廣州樓市:房產(chǎn)進(jìn)入緩漲階段,這種地段潛力最大
廣州樓市:這種地段的房產(chǎn)漲幅墊底,勸你還是回避!
東莞樓市:這種地段的房產(chǎn)不要碰,未來面臨無人接盤
廣州樓市:好房子都有這種特征,住著舒服,潛力還大
廣州樓市:這種地段房價易橫難漲,買房投資要謹(jǐn)慎!
廣州樓市:別瞎買了,未來這種房產(chǎn)潛力更高!
廣州樓市:具有潛力的房產(chǎn)都有這種特征,但大部分人都不知道
廣州樓市:這種房產(chǎn)最容易貶值,別留,趕緊拋售
廣州樓市:這種房產(chǎn)進(jìn)一步貶值,內(nèi)行人正悄然撤離
廣州樓市:這種房產(chǎn)常年拋盤,房價易橫難漲,別在盲目買房了!