華潤置地毛利率再下滑分拆物管商業(yè)上市尋增長點(diǎn)

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-05 09:20

本報(bào)記者陳婷趙毅深圳報(bào)道

8月26日，華潤置地有限公司（1109.HK，以下簡稱“華潤置地”）發(fā)布2020年中期業(yè)績報(bào)告。財(cái)報(bào)顯示，公司今年上半年錄得營業(yè)收入448.7億元，同比下降2.1%；股東應(yīng)占凈利潤115.4億元，同比下降9.3%。

值得注意的是，華潤置地的綜合毛利率進(jìn)一步下探至33.5%，為近三年來最低水平。其中，開發(fā)物業(yè)毛利率僅31.1%，較去年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。

對此，華潤置地方面對《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者表示，“開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下行是行業(yè)趨勢。從綜合毛利率看，相對于其他住宅開發(fā)商，公司投資物業(yè)的毛利率較高且業(yè)務(wù)占比較大，未來綜合毛利率整體可以維持在行業(yè)高位。”

事實(shí)上，不僅多項(xiàng)利潤指標(biāo)出現(xiàn)下跌，華潤置地今年上半年錄得的合約銷售額同比減少6.7%，全年目標(biāo)（2620億元）完成率為42%。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長放緩之際，華潤置地開始探索新的業(yè)績增長點(diǎn)。

8月31日，華潤置地旗下物業(yè)管理公司——華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象生活”）正式向港交所遞交招股書。

值得注意的是，華潤萬象生活亦面臨毛利率方面的考驗(yàn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年，上市物管公司的平均毛利率為29.4%，而華潤萬象生活同期的毛利率僅為16.1%。

針對華潤萬象生活赴港上市相關(guān)細(xì)節(jié)問題，華潤置地方面對記者表示，“以在港交所網(wǎng)站公開披露的招股書和公告為準(zhǔn)?！?/p>

開發(fā)物業(yè)影響綜合毛利率

今年前六個(gè)月，華潤置地的核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)集體下滑。報(bào)告期內(nèi)，公司的開發(fā)物業(yè)營業(yè)額和投資物業(yè)租金收入分別為359.7億元、49.9億元，分別較去年同期下降1.7%、12.5%。

在利潤指標(biāo)方面，華潤置地2020年上半年的利潤總額為193.29億元，同比減少14.15%；毛利潤150.46億元，同比下降14.12%；凈利潤132.35億元，同比下滑9.5%；綜合毛利率同比下降4.7%至33.5%，主要受開發(fā)物業(yè)毛利率下降導(dǎo)致，投資物業(yè)的毛利率則同比增加0.1%。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，華潤置地在開發(fā)物業(yè)方面實(shí)現(xiàn)簽約額1108.2億元，較去年同期下降6.7%；實(shí)現(xiàn)簽約面積632.1萬平方米，較去年同期增長1%；結(jié)算營業(yè)額也較去年同期下降1.7%至359.7億元，結(jié)算毛利率為31.1%，低于去年同期的36%。

早前，華潤置地總裁李欣在2019年業(yè)績會(huì)上稱，公司2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售目標(biāo)為2620億元，較2019年銷售額上升8%。照此粗略推算，下半年華潤置地仍需加快銷售節(jié)奏。截至2020年6月30日，華潤置地已簽未結(jié)算開發(fā)物業(yè)營業(yè)額約2304億元。

在業(yè)績會(huì)上，華潤置地管理層仍毫無例外地對完成全年目標(biāo)表達(dá)了信心，并透露公司預(yù)計(jì)在今年8～12月有超過35個(gè)項(xiàng)目首開。

不過，在開發(fā)物業(yè)增長放緩的影響下，華潤置地今年上半年的綜合毛利率下滑至近三年來最低水平。

事實(shí)上，華潤置地毛利率持續(xù)上升的趨勢在2019年已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。2016～2018年，公司的綜合毛利率分別為33.7%、40.3%、43.4%，到2019年則下降至37.9%。

針對下半年及未來提升公司毛利率的措施，華潤置地方面僅對記者表示，公司的投資物業(yè)毛利率高且占比大，未來綜合毛利率整體可以維持在行業(yè)高位。

記者注意到，今年上半年，華潤置地的投資物業(yè)受疫情影響明顯，整體收益下降。其中，購物中心租金收入39.1億元，同比下降8.9%；寫字樓受增量項(xiàng)目推動(dòng)，收入同比增長5.8%至7.3億元；酒店業(yè)務(wù)受疫情影響嚴(yán)重，營業(yè)收入同比下降51.2%至3.5億元。

業(yè)績會(huì)上，華潤置地首席財(cái)務(wù)官郭世清曾對此解釋稱，隨著疫情好轉(zhuǎn)，投資物業(yè)評估增值回歸正常之后，2020年全年公司的利潤額將有望上漲。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)亦顯示，扣除投資物業(yè)評估增值后，今年上半年華潤置地的核心股東應(yīng)占溢利為83.7億元，同比增長3.2%。

華潤置地高級副總裁喻霖康在業(yè)績會(huì)上透露，預(yù)計(jì)2020年公司的投資物業(yè)收入在120億元左右，從2021年開始可恢復(fù)15%以上的年復(fù)合增速。

土儲(chǔ)擴(kuò)張放緩

8月26日，李欣在業(yè)績會(huì)上從另一個(gè)角度回應(yīng)了華潤置地的毛利率下滑問題。其坦言，“行業(yè)發(fā)展到今天，地價(jià)不斷提高，房地比持續(xù)下降，行業(yè)毛利率呈下降趨勢。從過往三四年出讓的土地情況來看，我們判斷這是一個(gè)定勢?！?/p>

記者發(fā)現(xiàn)，近期發(fā)布的多份2020年半年報(bào)顯示，毛利率出現(xiàn)同比下滑的房企并非孤例，“土地成本升高”成為深層原因之一。

與此同時(shí)，記者注意到，華潤置地今年上半年在擴(kuò)張土地儲(chǔ)備方面亦有所放緩。報(bào)告期內(nèi)，公司新增土地儲(chǔ)備495萬平方米，總地價(jià)589億元，權(quán)益地價(jià)388億元，總貨值為1200億元，總面積為7109萬平方米。其中，近半的土地資源集中在今年2月至3月份獲取。

與之對比的是，華潤置地在2019年上半年新增土地儲(chǔ)備的總地價(jià)為820.6億元，新增面積為1021萬平方米；2018年，公司的拿地規(guī)模和權(quán)益拿地金額均幾乎相當(dāng)于2016年和2017年的總和。

面對土地儲(chǔ)備擴(kuò)張方面的變化，華潤置地管理層回應(yīng)稱，今年二季度后市場急速升溫，“土地很貴，毛利率及凈利率都非常低。我們在這種情況下嚴(yán)守投資紀(jì)律和回報(bào)體現(xiàn)，因此我們在二季度沒有盲目追高”。

華潤置地方面在接受記者采訪時(shí)亦表示，現(xiàn)階段華潤集團(tuán)也沒有注資公司的土地儲(chǔ)備，“華潤置地規(guī)模已較大，可支持未來穩(wěn)健增長。公司未來會(huì)積極拓展多元化拿地渠道，降低拿地成本，毛利率維持行業(yè)較優(yōu)水平”。

另外，李欣在回應(yīng)投資者針對公司布局相關(guān)質(zhì)疑時(shí)則坦承，華潤置地存在城市布局過散、深耕不夠的問題，并指出公司在今年年初制定了聚焦、深耕的投資買地策略，今年的投資布局明顯向一、二線高能級城市傾斜，未來也將在城市管理結(jié)構(gòu)上做出必要的改革和調(diào)整，使城市數(shù)量得到優(yōu)化以及單一城市的產(chǎn)出提高。

截至2020年6月30日，華潤置地的現(xiàn)金及銀行結(jié)存約為609億元，較2019年末下降4.4%；有息負(fù)債合計(jì)達(dá)1645億元，較2019年末的1345.4億元增長22.27%；凈有息負(fù)債率較2019年末增加15.6個(gè)百分點(diǎn)至45.9%。

分拆物管商業(yè)上市

在華潤置地于8月26日發(fā)布2020年中期業(yè)績報(bào)告同時(shí)，公司亦發(fā)布擬分拆物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)分拆或獨(dú)立上市的公告。5天之后，港交所便披露了華潤萬象生活的招股書，但具體上市時(shí)間、募資金額等相關(guān)內(nèi)容尚未公布。

值得一提的是，與現(xiàn)有物業(yè)公司不同，華潤萬象生活被注入了物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)營運(yùn)服務(wù)業(yè)務(wù)，即以“物管+商業(yè)”模式搶灘資本市場。

招股書顯示，截至目前，華潤萬象生活由華潤置地100%控股。為將物管和商業(yè)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合并，華潤置地在今年分別將境內(nèi)、境外相關(guān)主體所持有的業(yè)務(wù)打包放入華潤萬象生活，最終形成華潤萬象深圳、華潤物業(yè)科技服務(wù)有限公司、華潤潤欣商業(yè)管理（深圳）有限公司“三足鼎立”的局面，分別負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及商業(yè)分租服務(wù)。

不過，與多數(shù)物管公司相似的是，華潤萬象生活的發(fā)展亦離不開母公司的支持。華潤萬象生活在招股書中坦言，營業(yè)記錄期間，公司的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)大部分與華潤集團(tuán)和華潤置地（連同各自的合營企業(yè)和聯(lián)營公司）所開發(fā)的物業(yè)有關(guān)。

2017～2019年及2020年上半年，華潤集團(tuán)和華潤置地是華潤萬象生活兩大客戶，所貢獻(xiàn)合計(jì)收入分別占總收入31.2%、32.2%、32.3%和36%，占比持續(xù)走高。

2017～2019年，華潤萬象生活分別實(shí)現(xiàn)總收入31.29億元、44.32億元、58.68億元；利潤分別為3.88億元、4.23億元、3.65億元。2020年上半年，公司實(shí)現(xiàn)收入31.34億元，利潤3.38億元。

在毛利率方面，華潤萬象生活2017～2019年的整體毛利率分別為13%、15%、16.1%，今年上半年該項(xiàng)數(shù)據(jù)為24.1%。值得注意的是，盡管公司的毛利率處于上升趨勢，但仍低于上市物企毛利率均值。

根據(jù)招股書，華潤萬象生活在報(bào)告期內(nèi)對住宅及其他物業(yè)、購物中心、寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)收入均按包干制收取。只不過，2017～2019年和2020年上半年，在按包干制收入模式管理的項(xiàng)目中，公司分別有96個(gè)、113個(gè)、98個(gè)和102個(gè)住宅和其他物業(yè)項(xiàng)目（若干三供一業(yè)項(xiàng)目除外）錄得虧損，金額分別為8010萬元、7570萬元、7920萬元和5920萬元。

另外，華潤萬象生活同期分別有2個(gè)、5個(gè)、7個(gè)及2個(gè)購物中心項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，金額分別為2350萬元、2650萬元、2490萬元和490萬元；分別有5個(gè)、11個(gè)、8個(gè)及5個(gè)寫字樓項(xiàng)目錄得虧損，金額分別為990萬元、560萬元、740萬元和1100萬元。

華潤萬象生活在招股書中表示，將繼續(xù)采用包干制管理住宅及其他物業(yè)以及寫字樓，而購物中心物業(yè)管理服務(wù)的收入模式自2020年下半年開始由包干制改為酬金制。住宅及其他物業(yè)以及寫字樓方面，若其未能提高物業(yè)管理收費(fèi)水平，則會(huì)對公司毛利率產(chǎn)生不利影響。

在業(yè)績會(huì)上，華潤置地管理層對合并物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)上市寄予厚望，表示希望能夠推動(dòng)這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)構(gòu)建自己的盈利能力，成為華潤置地新的利潤增長點(diǎn)。

而對于下一步是否還有分拆其他優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市的計(jì)劃，華潤置地方面對記者表示，“不予置評”。

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）