華潤(rùn)置地(01109.HK)旗下的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司（下稱“華潤(rùn)萬(wàn)象生活”）分拆上市工作正在緊鑼密鼓地推進(jìn)。

　　11月23日晚間，華潤(rùn)置地公告稱，公司董事會(huì)已厘定合資格股東于優(yōu)先發(fā)售中獲得華潤(rùn)萬(wàn)象生活預(yù)留股份的保證配額基準(zhǔn)。具體來(lái)看，保證配額基準(zhǔn)為合資格股東于記錄日期2020年11月18日下午四時(shí)三十分持有的每130股股份整數(shù)倍數(shù)可認(rèn)購(gòu)一股預(yù)留股份。

　　合資格股東獲得預(yù)留股份的保證配額不可轉(zhuǎn)讓，且未繳款配額不可于聯(lián)交所買賣。

　　11月3日，華潤(rùn)置地公告稱，倘建議分拆得以進(jìn)行，將以優(yōu)先發(fā)售的方式，向公司合資格股東提供全球發(fā)售項(xiàng)下初步提呈發(fā)售的不超過(guò)10.0%的華潤(rùn)萬(wàn)象生活股份的保證配額。買賣合資格享有保證配額股份的最后日期將為2020年11月13日。厘定全球發(fā)售中華潤(rùn)萬(wàn)象生活合資格股東的保證配額之記錄日期為2020年11月18日。

　　據(jù)悉，華潤(rùn)萬(wàn)象生活于2017年5月18日在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)。

　　目前，華潤(rùn)置地直接擁有華潤(rùn)萬(wàn)象生活已發(fā)行股本的100%，華潤(rùn)集團(tuán)間接擁有華潤(rùn)置地已發(fā)行股本約59.55%。

　　華潤(rùn)萬(wàn)象生活已于11月8日通過(guò)港交所上市聆訊。最新的市場(chǎng)消息顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)行指導(dǎo)價(jià)區(qū)間為每股18.60~22.30港元，擬在香港IPO中發(fā)行5.5億股股票。華潤(rùn)置地方面告訴第一財(cái)經(jīng)記者，華潤(rùn)萬(wàn)象生活將于12月完成上市。

　　根據(jù)早前華潤(rùn)萬(wàn)象生活聆訊后資料，截至2020年6月30日，公司業(yè)務(wù)已覆蓋中國(guó)27個(gè)省級(jí)行政區(qū)62個(gè)城市，提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積1.07億平方米，提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的購(gòu)物中心建筑面積560萬(wàn)平方米。

　　從行業(yè)角度來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活整體表現(xiàn)位于物管前列，且商業(yè)特色業(yè)務(wù)標(biāo)簽顯著。根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，按2019年中國(guó)所有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì)算，華潤(rùn)萬(wàn)象生活排名第五；按2019年中國(guó)所有購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商的購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì)算，排名第二。

　　從收入端來(lái)看，與絕大多數(shù)物業(yè)公司類似，過(guò)去三年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活超三成收入來(lái)自華潤(rùn)集團(tuán)和華潤(rùn)置地等華潤(rùn)系公司，高毛利的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)，更是高度依賴于后者。公司近年八成左右的在管項(xiàng)目來(lái)自母公司華潤(rùn)置地。

　　具體到毛利率這一指標(biāo)來(lái)看，過(guò)去三年及2020年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利分別為4.07億元、6.65億元、9.42億元和7.55億元，對(duì)應(yīng)毛利率分別為13%、15%、16.1%及24.1%。公司毛利率整體處于逐步走高的趨勢(shì)，達(dá)到行業(yè)平均水平。公司的毛利率水平受限于包干制收費(fèi)模式。

　　這也意味著華潤(rùn)萬(wàn)象生活與大多數(shù)收入、在管面積等背靠母公司的物管企業(yè)類似，上市將直面提升獨(dú)立第三方收入占比、做大高毛利的物業(yè)增值服務(wù)收入規(guī)模、拓展商業(yè)物業(yè)和城市物業(yè)業(yè)務(wù)等共性問(wèn)題。

　　在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地管理層就向包括第一財(cái)經(jīng)在內(nèi)的媒體表示，合并物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)上市原因有三大點(diǎn)：第一，最大限度地釋放“物業(yè)管理+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”的市值規(guī)模；第二，做強(qiáng)做大華潤(rùn)置地輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)和管理平臺(tái)；第三，為華潤(rùn)置地長(zhǎng)期股東提供價(jià)值回報(bào)。

　　近兩三年，除了加快拿地節(jié)奏、尋求規(guī)模突破，華潤(rùn)置地也在逐步調(diào)整組織架構(gòu)，積極推動(dòng)分拆商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)管理。

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