作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

恒大物業(yè)的上市時(shí)間已確定，12月2日正式登陸港交所。緊接著，華潤(rùn)萬(wàn)象生活大概率也會(huì)在港交所掛牌上市。

昨日，華潤(rùn)置地(01109.HK)公告，建議分拆華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市，并指出華潤(rùn)置地股東每持有130股，可認(rèn)購(gòu)1股華潤(rùn)萬(wàn)象生活預(yù)留股份。

今日（11月24日），華潤(rùn)萬(wàn)象生活赴港IPO的更多的內(nèi)幕信息被傳出，稱其香港IPO將發(fā)行5.5億股股票，招股價(jià)范圍設(shè)定在18.6-22.3港元，集資將超過(guò)10億美元，可能高達(dá)16億美元(約124億港元)。

并且還指出，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的公開發(fā)售時(shí)間為11月25日至12月1日，預(yù)計(jì)12月1日定價(jià)，12月9日上市。

此次IPO，華潤(rùn)萬(wàn)象生活計(jì)劃引入7名基石投資者，分別是新加坡政府投資公司(GIC)、高瓴資本、平安、Cephei、Matthews（銘基國(guó)際投資公司）、中國(guó)國(guó)有企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金及GLP，共認(rèn)購(gòu)其6.5億美元 (約50.38億港元)股份。

消息雖多，但可以確定的是，華潤(rùn)萬(wàn)象生活預(yù)計(jì)在12月完成上市。這一點(diǎn)，華潤(rùn)置地已向媒體確認(rèn)。

三個(gè)附屬公司，分管全部業(yè)務(wù)

在8月底遞交招股書之前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活完成重組，由華潤(rùn)置地100%持有，旗下主要有三大附屬公司經(jīng)營(yíng)其主要業(yè)務(wù)，分別是華潤(rùn)萬(wàn)象深圳（提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)）、華潤(rùn)物業(yè)科技（提供物業(yè)管理）、華潤(rùn)潤(rùn)欣商業(yè)管理（提供商業(yè)分租服務(wù)）。

目前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的服務(wù)業(yè)態(tài)主要分為三大類：住宅物業(yè)、購(gòu)物中心和寫字樓，這樣的業(yè)態(tài)構(gòu)成與母公司華潤(rùn)置地的發(fā)展歷程相關(guān)。

1994年，當(dāng)時(shí)華潤(rùn)集團(tuán)并購(gòu)華遠(yuǎn)地產(chǎn)（華潤(rùn)置地前身）并開展物業(yè)開發(fā)、投資及管理業(yè)務(wù)，其后重組成為華潤(rùn)置地。由此，華潤(rùn)萬(wàn)象生活作為其一部分，開始為其所開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

2000年，華潤(rùn)置地開始建設(shè)第一個(gè)“萬(wàn)象城”購(gòu)物中心項(xiàng)目——深圳萬(wàn)象城，華潤(rùn)萬(wàn)象生活也由此展開籌備以“萬(wàn)象”品牌提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)；2004年，深圳萬(wàn)象城開業(yè)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活確立了以“萬(wàn)象”品牌提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

之后的2005年，華潤(rùn)置地收購(gòu)華潤(rùn)集團(tuán)若干物業(yè)，包括北京華潤(rùn)大廈、上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)及深圳華潤(rùn)中心，自此華潤(rùn)萬(wàn)象生活開啟寫字樓物業(yè)管理服務(wù)。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活的三大物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)由此形成，此后管理規(guī)模逐漸擴(kuò)大，截至2020年6月30日，物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.07億平方米，提供商業(yè)營(yíng)運(yùn)服務(wù)的購(gòu)物中心建筑面積約560萬(wàn)平方米，合計(jì)約1.116億平方米。

從管理規(guī)模來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活與剛剛上市的融創(chuàng)服務(wù)相近，但略高于融創(chuàng)服務(wù)。截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)在管面積約1億平方米。

在已上市36的物企當(dāng)中，在管面積超過(guò)1億平方米的還有彩生活、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余、中海物業(yè)和金科服務(wù)。

商業(yè)物業(yè)，撐起半邊天

背靠華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地，是華潤(rùn)萬(wàn)象生活的一大優(yōu)勢(shì)，其所管理的住宅和其他非商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積和收入，主要來(lái)自于華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地所開發(fā)的物業(yè)。

聆訊后資料顯示，截至2020年6月30日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在全國(guó)共管理502個(gè)住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，在管建筑面積為9750萬(wàn)平方米；而來(lái)自華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地的項(xiàng)目為405個(gè)，占在管面積的81.6%。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)板塊（購(gòu)物中心和寫字樓），也是如此。以寫字樓為例，截至2020年6月30日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活為73棟寫字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積510萬(wàn)平方米，其中來(lái)自華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地開發(fā)的在管面積占比為95.4%。

據(jù)了解，華潤(rùn)置地最初透露分拆計(jì)劃時(shí)，物業(yè)管理和商業(yè)管理是分開籌劃的，但最終華潤(rùn)萬(wàn)象生活計(jì)劃將住宅、寫字樓、商業(yè)等物業(yè)服務(wù)一同打包上市，上市主體的名稱從“華潤(rùn)物業(yè)科技”確定為“華潤(rùn)萬(wàn)象生活”。

有市場(chǎng)人士分析道，華潤(rùn)最終選擇物管+商管打包上市，與寶龍商業(yè)的選擇相同，有利于其估值提升。雖然商管板塊體量沒(méi)有住宅板塊大，但對(duì)其整體收入貢獻(xiàn)頗多。

招股書顯示，截至2020年6月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活總收入為31.34億元，其中商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)占比為46.4%，撐起了業(yè)績(jī)收入的半邊天。

而且，商業(yè)物業(yè)板塊也是華潤(rùn)萬(wàn)象生活此次赴港IPO的一大亮點(diǎn)。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，按2020年上半年購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)收入計(jì)算，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在全國(guó)所有購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商中位居第二。

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