作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

9月29日晚間，恒大物業(yè)集團有限公司（簡稱“恒大物業(yè)”）向香港聯(lián)交所遞交上市申請，華泰國際、UBS、農(nóng)業(yè)國際、建銀國際、中信證券及海通國際為聯(lián)席保薦人。

恒大的動作很快，從7月底宣布考慮分拆物業(yè)上市，到如今遞交招股書，僅過去2個月的時間。

期間，恒大還干了一件大事，為恒大物業(yè)合計引入了235億港元戰(zhàn)略投資，戰(zhàn)投隊伍中包括中信、光大控股等大型央企，紅杉資本中國基金、云鋒基金等頂級投資基金，以及騰訊、周大福等大型企業(yè)，聚集了馬云、馬化騰、沈南鵬等重磅人物，可謂巨頭云集。

恒大物業(yè)遞交招股書，也意味著頭部房企“恒碧萬融”中，只剩下了萬科還未有動作。其中，碧桂園服務早先一步上市，已成為在港上市物業(yè)陣營的頭部企業(yè)；融創(chuàng)服務于8月6日在港交所遞交上市申請。

招股書顯示，截至今年6月底，恒大物業(yè)業(yè)務覆蓋全國22個省、5個自治區(qū)、4個直轄市及香港逾280個城市，總在管面積約為2.54億平方米，簽約面積為5.13億平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，30家上市物企合計在管面積達到26.54億平方米。其中，彩生活、雅生活服務、保利物業(yè)和碧桂園服務4家物企在管面積超3億平方米，規(guī)模最大的是彩生活，在管面積達到3.6370億平方米；而其余16家上市物企，在管面積均不超2.5億平方米。

目前，正在已經(jīng)遞交招股書尚在排隊的企業(yè)當中，在管面積規(guī)模較大的是金科服務、融創(chuàng)服務和華潤物業(yè)科技，在管面積分別為1.2億平方米、1.01億平方米、1.07億平方米。

按照恒大物業(yè)2.54億平方米的在管規(guī)模，位列TOP 5物企之內(nèi)。

恒大集團持股71.94%

2020年3月13日，恒大物業(yè)于開曼群島注冊成立，是恒大專為分拆物業(yè)上市而設立的主體，金碧物業(yè)是其在中國的主要運營子公司。

趙長龍，目前是管理和運營這家龍頭物企的一號人物，任恒大物業(yè)董事會主席兼執(zhí)行董事，今年55歲，加入恒大已長達17年，曾在恒大的多家地區(qū)公司擔任多個職位，包括恒大地產(chǎn)集團西安有限公司董事長兼總經(jīng)理、江西公司董事長、山西公司董事長，擁有20多年的物業(yè)開發(fā)及物業(yè)管理經(jīng)驗。

恒大物業(yè)董事會共有7人，除趙長龍之外，還有執(zhí)行董事胡亮、王震、安麗紅，以及獨立非執(zhí)行董事陳鎮(zhèn)洪、黃偉德、郭朝暉。其中，胡亮是金碧物業(yè)總經(jīng)理，王震和安麗紅是副總經(jīng)理；

高級管理層方面共有4人，分別是金碧物業(yè)副總經(jīng)理方舜、陳相、葛曉，以及金碧物業(yè)總經(jīng)理助理韓超，4人年齡均在31-35歲之間。

目前，恒大物業(yè)由恒大集團間接持有71.94%股權。待上市完成后，恒大物業(yè)將仍然為其附屬公司。

高增長確定性

恒大物業(yè)的歷史可追溯至1997年，彼時金碧物業(yè)成立，經(jīng)過近24年的發(fā)展，如今已成為中國最大、增長最快的綜合物業(yè)管理服務提供商之一，管理的物業(yè)組合多元化，其中包括中高端住宅物業(yè)、商用物業(yè)、主題樂園、產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)項目、特色小鎮(zhèn)及學校等。

如大多數(shù)物業(yè)公司類似，恒大物業(yè)的業(yè)務也分三類，分別是物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務。

招股書顯示， 2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月，恒大物業(yè)的收入分別為43.99億元、59.03億元、73.32億元及45.63億元；凈利潤分別為1.06億元、2.39億元、9.3億元及11.47億元。

根據(jù)中指研究院的資料，恒大物業(yè)2017至2019年的凈利潤復合年增長率為195.5%，增速在中國物業(yè)服務20強企業(yè)中高居榜首，遠高于中國物業(yè)服務百強企業(yè)的平均增速26.4%和十強企業(yè)的平均增速52.3%。

而且，這種高增長將會是可持續(xù)的，背靠恒大集團這種龐然大物，恒大物業(yè)能夠獲取穩(wěn)定的項目來源和商業(yè)機會，恒大龐大的土儲和高速增長合約銷售面積，不僅能為其提供充足的優(yōu)質(zhì)儲備項目，同時還能持續(xù)快速轉化為其在管項目。

據(jù)2020年中報顯示，截至6月30日，恒大集團住宅土儲總建筑面積2.4億平方米。根據(jù)克而瑞的排名，自2017年起連續(xù)三年，恒大集團權益銷售排名穩(wěn)居行業(yè)第一。此外，恒大集團截至6月30日共有104個舊改項目，其中55個位于深圳。

可以說，恒大集團豐厚的土儲，已經(jīng)提前鎖定了恒大物業(yè)未來的高增長性。

“外拓隊”發(fā)力

在過往期間，雖然恒大物業(yè)的在管面積主要來自于恒大集團。但是來自獨立第三方的收入占比卻在持續(xù)上升，由2017的55.8%上升至2019年的62.5%。

自2019年起，恒大物業(yè)與獨立第三方物業(yè)開發(fā)商積極物色項目。截至6月30日，獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的在管面積為100萬平方米。

2020年6月，恒大物業(yè)成立外部業(yè)務開發(fā)團隊，專門發(fā)展由獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)相關業(yè)務，并展開了一系列收購行動，目前已收購五家區(qū)域物業(yè)管理公司，包括南昌馨雅、成都威爾斯普、遵義中信、湖北冠博、永康嘉華，共獲得總在管面積772萬平方米。

可以看出，在恒大集團背書之外，恒大物業(yè)也在積極尋求來自第三方的規(guī)模拓展，而收并購成為了主要途徑之一。

這一點，從其招股書中的募資用途也可以感知出來，“戰(zhàn)略收購及投資”被放在募資用途首位，足見恒大物業(yè)外拓的決心。

對此，恒大物業(yè)補充道，會在已布局的城市大力開展項目外拓；除住宅項目外，包括寫字樓、商業(yè)綜合體、醫(yī)院、學校、產(chǎn)業(yè)園、政府辦公大樓、公服設施等在內(nèi)，都是其外拓的對象，意在進一步豐富其物業(yè)管理類型。

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