??5月12日晚間，港龍（中國）地產集團有限公司（以下簡稱港龍地產）向港交所遞交新版招股書，華高和升財務顧問有限公司擔任獨家保薦人。這也是繼4月22日首份招股書失效之后，港龍地產再次向港股IPO發(fā)起沖刺。

??值得注意的是，近兩年遞交招股說明書的多家房企中，港龍地產、海倫堡等房企招股書均已處于“失效”狀態(tài)，且尚未更新；于2019年第二次申請上市的奧山控股、第四次申請上市的萬創(chuàng)國際，至今也無新的進展。

??多位業(yè)內人士向《每日經濟新聞》記者指出，中小房企頻頻沖擊IPO卻不斷失利，可見港交所對于這些企業(yè)的上市門檻在逐漸抬高，相關企業(yè)披露信息的完善度、可信度也有待提高。熱點轉移、選手素質降低、市場趨冷，這是中小房企沖刺港股IPO需要面臨的“三大門檻”。

??資產負債率連年大幅攀高

??企業(yè)在港股申請IPO時，招股書出現(xiàn)“失效”，可能因為審計報告有效期滿等原因所致。58安居客房地產研究分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，擬發(fā)行人依然可以通過更新資料重新申請并激活上市程序。也就是說，港龍地產一直未放棄上市，且已經準備好了再沖一次。

??但其信心似乎并未表露在數(shù)據(jù)中。據(jù)最新招股書顯示，港龍地產截至2018年及2019年12月31日止年度，錄得來自經營活動的現(xiàn)金流凈額分別約為-6.26億元及-67.56億元，資金依然緊張。

??據(jù)招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年3月31日，港龍地產的資產負債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%；2017年、2018年及2019年借款總額（包括銀行貸款和其他借款）分別為3.18億元、8.56億元、28.53億元。其2019年底銀行及其他借款加權平均實際利率為8.8%，債務壓力不小。

??從目前港龍地產的規(guī)模來看，2017~2019年物業(yè)開發(fā)及銷售收益分別為4.33億元、16.59億元、19.78億元；凈利潤分別為3283萬元、3.31億元、4.70億元；同期毛利率分別為21.9%、30.8%及42.7%。

??招股書顯示，2007年在常州成立的港龍地產，目前業(yè)務已擴展至長江三角洲地區(qū)周邊城市，包括江蘇省常熟、鹽城及南通以及浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興等城市，并在2018年進入上海以及河南省和貴州省多座城市。

??目前，港龍地產在21個城市的53個項目的總土地儲備為544.44萬平方米，其中可銷售及可出租建筑面積為26.08萬平米，開發(fā)中項目的建筑面積為475.17萬平米，持作未來開發(fā)物業(yè)的建筑面積為43.19萬平米。

??中小房企赴港IPO門檻提升

??根據(jù)港交所發(fā)布的上市規(guī)則，顯示為“失效”的上市申請將在新上市公司查詢的“沒有進展”一欄中顯示，此前刊登的上市文件內容將無法獲得。根據(jù)規(guī)定，公司需要更新申請資料后重新提交，更新內容一般包括財務數(shù)據(jù)及其他需要披露的信息。

??從港交所公布的新上市-每年指數(shù)的綜合索引統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2019年申請港股IPO企業(yè)還有130多家企業(yè)處于“失效”狀態(tài)。而這一數(shù)據(jù)在2014年為19家，2015年為41家，2016年為69家，2017年為104家，2018年增至180家，增長速度可見一斑。

??而“規(guī)模小”被業(yè)內分析為諸多房企沖刺港股上市不順利或失敗的主要原因。就港龍地產而言，就是一個“小盤子”。

??“地產是（港龍地產）主營業(yè)務，在現(xiàn)有房地產調控持續(xù)調控、沒有松懈的前提下，很多投資人對于小型開發(fā)商的發(fā)展前景存有疑慮，這就導致其在發(fā)展層面會遇到較大瓶頸?！睆埐ㄖ赋觥?/p>

??“其實，優(yōu)質的房企獲得資本市場青睞，仍有空間。但現(xiàn)在剩下的企業(yè)，規(guī)模小、資金緊、負債高，問題比較多，市場只會更謹慎對待?！币晃徊辉妇呙娜谭治鰩熣J為，市場存量資金有限，資金自然會追求高估值、高回報、現(xiàn)金流穩(wěn)定的行業(yè)，這就使得純地產的資金減少，整個市場趨冷。

??該券商分析師同時指出，香港是國際市場，大部分是國際發(fā)售，疫情之下部分資金全都收回保本土業(yè)務，這就使得資金有限。在市場趨冷的情況下，企業(yè)所提供的數(shù)據(jù)有效期就是6個月，超過6個月的數(shù)據(jù)來進行發(fā)行，對投資人來說也是不負責任的。

??張波則認為，港股上市的門檻在提高，熱點轉移、選手素質降低、市場趨冷，這是中小房企沖刺港股IPO需要面臨的“三大門檻”。審核過程的步驟和涉及點會更多，今年上市的房企對去年變化的程度了解不夠透徹，一些機構的更新程度也不夠，這就需要去反復遞表來達到相應要求。

??此外，張波還指出，和內地房企不同，港資房企大都更為重視公司整體合理負債水平以及持續(xù)性盈利能力，而非規(guī)?；俣?，因此早些年港股市場的投資者以往會以評判港資房企的態(tài)度來審視內地赴港上市的房企。但由于不少內地房企赴港上市的重要訴求就是融資，同時往往負債水平偏高，在此背景下也導致了后續(xù)內地房企上市門檻不斷提升，難度不斷增大。

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