中小房企再掀赴港上市潮求解規(guī)模資金雙重難題

來源：智能家居時間：2020-05-23 10:51

本報記者郭陽琛張玉上海報道

中小房企再度掀起赴港上市熱潮。

繼奧山控股、萬創(chuàng)國際招股書失效后，今年以來，金輝控股、上坤集團、領(lǐng)地集團等多家中小房企又紛紛向港交所遞交了上市申請。

剛剛首次IPO折戟的三巽集團和港龍集團又分別于4月27日、5月12日重返漫漫赴港上市路。

《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者梳理相關(guān)招股書發(fā)現(xiàn)，上述企業(yè)多為區(qū)域性房企，銷售規(guī)模均在500億元以下。從近年來發(fā)展情況來看，規(guī)模增速明顯放緩甚至不進反退，資產(chǎn)負(fù)債率、融資成本等也普遍較高，亟須通過上市直接融資的方式“止渴”。

針對公司降負(fù)債的相關(guān)措施及業(yè)務(wù)布局等問題，記者致電致函領(lǐng)地集團有限公司（以下簡稱“領(lǐng)地集團”）、安徽三巽投資集團有限公司（以下簡稱“三巽集團”）等房企。

其中，領(lǐng)地集團方面回復(fù)稱，緘默期不能接受專項采訪，信息披露以招股書為準(zhǔn)；截至發(fā)稿，三巽集團尚未有回復(fù)。

資產(chǎn)負(fù)債率高企

2019年，港交所的IPO數(shù)量和籌資額均雙冠全球。但許多中小房企的赴港上市之路并不順利，不斷增長的資產(chǎn)負(fù)債率所帶來的財務(wù)風(fēng)險便是“絆腳石”之一。

4月17日，躊躇了6個月之久，三巽集團最終還是沒能等到敲響港交所上市鐘聲的機會。然而就在招股書失效后僅十天，三巽再次向港股發(fā)起沖擊。

盡管更新了IPO申請材料，但三巽集團的財務(wù)情況卻未見根本性的好轉(zhuǎn)。據(jù)招股書數(shù)據(jù)，公司資產(chǎn)負(fù)債率逐年遞增，2017～2019年末分別為132.6%、140.5%、204%。對此，三巽方面表示，主要因為公司增加土地收購及物業(yè)開發(fā)的融資需要致使總借款有所增加。

4月9日，向港交所提交招股書的領(lǐng)地集團的情況也類似。據(jù)招股書，2017～2019年，領(lǐng)地集團未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額約為35.86億元、78.54億元及117.55億元，凈負(fù)債率分別為60%、110%、140%。

此外，領(lǐng)地集團也面臨著較大的短期償債壓力。截至2019年末，領(lǐng)地集團一年內(nèi)需要償還的債務(wù)規(guī)模為57.63億元，而賬面現(xiàn)金僅為13.82億元。

對于不斷增長的凈資產(chǎn)率，領(lǐng)地集團在招股書中解釋稱，“凈資產(chǎn)負(fù)債比率的增長與銀行及其他借款的增長大致相符，主要是為應(yīng)對業(yè)務(wù)擴張引致的融資需求?！?/p>

3月30日，港交所披露上坤地產(chǎn)招股書。招股書顯示，2017～2019年，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為684.9%、325.9%、118.8%，雖然逐年下降，但仍在行業(yè)水平高位，有較高的償債風(fēng)險。

第三次沖擊上市時，萬創(chuàng)國際曾因為超過1000%的負(fù)債率備受關(guān)注。接連失敗的教訓(xùn)，也讓其知曉優(yōu)化財務(wù)數(shù)據(jù)的重要性，大量清還債務(wù)以求降低杠桿。

最新招股書顯示，2018年，萬創(chuàng)國際資本負(fù)債比率從1218%暴降至180.4%；流動比率提升20%至1.2。這樣的短效“美容針”并不能夠打動資本市場，去年年底萬創(chuàng)國際第四次IPO“闖關(guān)”失敗。

借上市拓寬融資渠道

現(xiàn)金流短缺也是排隊上市、處于擴張期的中小房企所面臨的一大難題。

以三巽集團為例，2016～2019年，公司經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額連續(xù)4年為負(fù)，其中現(xiàn)金流在2019年出現(xiàn)大幅流出。2017年～2019年其現(xiàn)金流量凈額分別為-4.83億元、-4.21億元以及-19.13億元。

領(lǐng)地集團亦是如此。招股書數(shù)據(jù)顯示，2017～2019年，領(lǐng)地集團經(jīng)營活動所用現(xiàn)金流量凈額分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元，連續(xù)三年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負(fù)。此外，投資活動現(xiàn)金流量凈額也連續(xù)三年為負(fù)。

由于突如其來的疫情，各大房企的銷售端普遍大受影響，直至3、4月才逐步恢復(fù)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1～4月，TOP100房企全口徑銷售業(yè)績同比下降14.5%，但降幅自3月以來繼續(xù)收窄。其中，4月，TOP100房企實現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，環(huán)比上升17.2%，同比轉(zhuǎn)正。

與此同時，百強房企門檻降至32.7億元，與頭部房企不斷加大促銷力度不同，中小房企促銷有限，銷售情況也不容樂觀，這無疑會進一步放大中小房企的現(xiàn)金流壓力，也催生了它們對于上市的渴望。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任崔光燦教授告訴記者，企業(yè)上市直接的好處的便是擴大權(quán)益融資渠道，增加長期資金實力；間接好處則是提高企業(yè)知名度，增加品牌效應(yīng)。

“中小房企謀求上市主要是資金面的原因?！蓖呒瘓F首席分析師張宏偉也認(rèn)為，雖然現(xiàn)在融資環(huán)境稍微寬松了些，但整個房地產(chǎn)行業(yè)還是較為緊張，同時中小企業(yè)與大型企業(yè)、央企國企相比在融資方面也不占優(yōu)勢。“在這種情況下，通過上市直接融資的成本相對而言是最低的，能夠解決中小房企的融資通道?！?/p>

據(jù)克而瑞對50家典型上市房企統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年，整體的融資成本為7.13%，同比上漲0.33個百分點。而記者梳理發(fā)現(xiàn)，渴望上市的中小房企非銀行融資普遍占比較高，融資成本也因此水漲船高。

就三巽控股而言，信托、資管計劃是其重要的融資手段，也造成融資成本一直居高不下。據(jù)招股書披露，2017～2019年，三巽集團未償還銀行貸款及其他借款總額分別約為5.14億元、7.09億元及17.57億元；加權(quán)平均實際年利率高達(dá)14.9%、14.0%及12.3%。

近幾年，領(lǐng)地集團的融資成本也呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢。招股書數(shù)據(jù)顯示，2017～2019年底，公司未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元，加權(quán)平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。對此，領(lǐng)地集團在招股書中直言，融資成本增加將對企業(yè)的盈利能力及經(jīng)營業(yè)績有不利影響。

值得一提的是，2019年，領(lǐng)地集團僅銀行及其他借款利息就高達(dá)14.45億元，遠(yuǎn)高于凈利潤6.72億元。為此，領(lǐng)地也拿出了“利息資本化”的“大招”，資本化的部分達(dá)到12.9億元。

規(guī)?？是笙碌那|野心

體量偏小，主要在一定區(qū)域內(nèi)布局，是近年來赴港上市房企的共性。因此，規(guī)?；涂沙掷m(xù)也是其未來發(fā)展的“痛點”。

直到去年10月，萬創(chuàng)國際業(yè)務(wù)布局從安徽淮南擴展到鄰市六安。2018年萬創(chuàng)國際的營業(yè)收入首次突破10億元，截至2019年4月末，土地儲備不滿百萬平方米，是典型的小型地方房企。

同為深耕安徽的區(qū)域性房企。2016年，三巽集團走出大本營，隨后“落子”河南、江蘇、山東等地。2018年，三巽將總部遷往上海，開啟“深耕區(qū)域、布局全國”的新戰(zhàn)略。

但“布局全國”并不容易。據(jù)招股書，截至2020年3月末，三巽集團安徽省內(nèi)開發(fā)物業(yè)占比為89%，尤其以亳州占比為42%，其次是滁州占比15.2%，僅在江蘇南京、山東泰安各有5個和1個項目。

與三巽相似，領(lǐng)地集團對于大本營的依賴度也頗高，目前共有90個項目，其中57個位于四川省內(nèi)。對此，領(lǐng)地集團方面也坦陳，集團的業(yè)務(wù)及前景高度倚賴四川省房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，相較業(yè)務(wù)分布更廣泛的若干中國競爭對手而言，“面臨更高的地域集中風(fēng)險”。

自2010年在上?！笆仔恪?，上坤地產(chǎn)的業(yè)績幾乎全部來源于長三角地區(qū)。其中，2017～2019年，公司物業(yè)銷售收入來源上海的占比分別達(dá)到100%、100%、60%。

上坤地產(chǎn)也直言，“我們高度依賴長三角經(jīng)濟地區(qū)的房地產(chǎn)市場，尤其是上?！?，但已邁入“百強房企”行列的它仍想要有新的突破。這也體現(xiàn)在投資策略上，上坤地產(chǎn)的全國化投資戰(zhàn)略可以總結(jié)為“3+X”，即做透長三角、突破珠三角、加強長江中游，伺機進駐新區(qū)域。

“這些房企也都是有規(guī)模上的訴求的，還想去發(fā)展、做全國布局?！睆埡陚ケ硎?，從企業(yè)規(guī)模發(fā)展的角度來講，無論是走向全國還是下沉到三四線，登陸資本市場的主要目的也是推動它們進一步實現(xiàn)規(guī)模上的追求。

但記者注意到，盡管赴港上市的中小房企大多都有沖擊千億的理想，但目前仍相差較遠(yuǎn)，2019年銷售額止步不前甚至“開倒車”。

在總部喬遷上海的儀式上，三巽集團董事長錢堃也曾放出豪言，2019年實現(xiàn)銷售收入300億元，并在五年內(nèi)實現(xiàn)千億目標(biāo)。然而事與愿違，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，三巽集團在2019年的全口徑金額為91.2億元，排在全行業(yè)的167位。

同在2018年，大唐地產(chǎn)總裁郝勝春也曾公開表示，未來三年將沖擊500億元銷售目標(biāo)。到了2019年，目標(biāo)再次升級為“三年沖千億，進入全國房企50強”。至于整體的規(guī)模增長，目標(biāo)則是三年內(nèi)每年50%左右的復(fù)合增長率。

對于規(guī)模和“江湖地位”，領(lǐng)地集團也有著自己的野心。此前，領(lǐng)地集團曾設(shè)定了2018年實現(xiàn)300億元、2019年千億元的目標(biāo)。2019年4月，領(lǐng)地又公布了“2020～2021年實現(xiàn)千億目標(biāo)”的新戰(zhàn)略?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017～2019年領(lǐng)地集團銷售額分別為151.6億元、235億元、247億元。不僅增速明顯放緩，甚至2018年的目標(biāo)還未達(dá)成。

規(guī)?！巴粐鷳?zhàn)”受阻，領(lǐng)地集團的盈利能力也受到影響。數(shù)據(jù)顯示，2017～2019年，公司利潤凈額分別約為6.49億元、5.18億元及6.72億元。2019年，公司毛利率為27.8%，下降了7.9個百分點；凈利率為8.9%，下降了2.6個百分點。

在崔光燦看來，企業(yè)上市要求主營業(yè)務(wù)收入的穩(wěn)定性和盈利的持續(xù)能力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目制使未來的盈利測算不確定性較大，因而導(dǎo)致中小企業(yè)上市成功率不高。

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）