分拆物業(yè)上市的熱潮仍沒有褪去，籌備已久的華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象生活”）終于加入這一行列，在8月最后一天向港交所遞交了招股書。

與別的物管公司不同的是，華潤萬象生活將物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)同時裝進(jìn)了上市平臺。

華潤置地管理層在中期業(yè)績會上表示，這樣做主要是為了釋放過去十幾年來華潤置地“雙輪驅(qū)動”的整體價值。并且做大做強(qiáng)輕資產(chǎn)管理平臺，既能支持房地產(chǎn)開發(fā)和投資業(yè)務(wù)，還能成為華潤置地新的利潤增長點(diǎn)。

發(fā)展至今，華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象生活”）提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)建筑面積約1.07億平方米。管理著502個住宅及其他物業(yè)項目，在管面積約9750萬平方米。

公司物業(yè)覆蓋至全國27個省級行政區(qū)62個城市，其中包括管理面積78%的住宅物業(yè)和76%的商業(yè)物業(yè)位于一二線城市。

從在管面積來看，華潤萬象生活已經(jīng)處于行業(yè)中上水平了。

商業(yè)物業(yè)部分，華潤萬象生活的業(yè)務(wù)范疇包括購物中心及寫字樓。其中，向51個購物中心提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，總建筑面積約560萬平方米；向31個購物中心提供物業(yè)管理服務(wù)，總建筑面積為400萬平方米；向73棟寫字樓項目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積為510萬平方米。

就財務(wù)數(shù)據(jù)來看，2017年至今年上半年，華潤萬象生活分別實(shí)現(xiàn)收入31.29億元、44.31億元、58.68億元及31.34億元。在今年上半年的營收中，來自物業(yè)的收入占比約42%，購物中心營收占比32.1%。

根據(jù)招股書顯示，華潤萬象生活來自住宅物業(yè)及商業(yè)部分的收入差距逐年拉小。

2017年至今年上半年，公司住宅物業(yè)管理服務(wù)部分的營收分別為21.01億元、27.63億元、34.72億元和16.81億元，分別占到總收益的67.1%、62.4%、59.2%和53.6%；來自商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)的收入分別為10.28億元、16.68億元、23.97億元及14.53億元。

華潤萬象生活還在招股書中表示，公司自今年1月開始，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)逐漸作為獨(dú)立的業(yè)務(wù)分布并商業(yè)化。且今年下半年開始，公司開始向向?qū)懽謽翘峁┥虡I(yè)運(yùn)營服務(wù)，如招租服務(wù)、資產(chǎn)管理及運(yùn)營服務(wù)和開業(yè)服務(wù)。

未來商業(yè)運(yùn)營部分或?qū)⑴c住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)趨于相同水平。

同期，公司的毛利率分別為13%、15%、16.1%及24.1%；利潤分別為3.88億元、4.22億元、3.64億元及3.38億元。就目前來看，華潤萬象生活的整體毛利率在逐年提升，但與同行29.4%的平均毛利率相比，還沒到中位水平。

主營業(yè)務(wù)的逐年增長，得益于華潤萬象生活近年來的迅速擴(kuò)張，當(dāng)然也離不開華潤系的支持。

目前，華潤置地直接擁有華潤萬象生活已發(fā)行股本的100%，華潤（集團(tuán)）間接擁有華潤置地已發(fā)行股本約59.55%。

據(jù)招股書披露，華潤集團(tuán)及華潤置地（連同各自的合營企業(yè)和聯(lián)營公司）所貢獻(xiàn)的收入占比逐年上升，不過份額不大，分別占2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日總收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。

其中，華潤（集團(tuán)）及華潤置地為華潤萬象生活在住宅物業(yè)管理服務(wù)分部貢獻(xiàn)的收入，從2017年的16億元升至2019年的26.54億元，到今年上半年其貢獻(xiàn)為13.51億元；對商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)分部的收入貢獻(xiàn)從2017年的4.74億元，升至2019年的10.77億元，今年上半年為8.02億元。

來自第三方的住宅物業(yè)管理服務(wù)收入則從三年前的5.01億元上升至去年的8.18億元，今年上半年為3.3.億元；商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)的收入從2017年的5.54億元，提升至去年的13.19億元，到今年上半年為6.52億元。

追溯至1994年，華潤集團(tuán)投資北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司，也就是華潤置地的前身，開展物業(yè)開發(fā)、投資及管理業(yè)務(wù)。自此，物業(yè)板塊成為華潤置地的一部分。

2017年華潤萬象生活正式成立，一直在等待上市的機(jī)會。

當(dāng)年，華潤置地就對物業(yè)公司的管理架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并重新確定戰(zhàn)略目標(biāo)。還于8月成立了華潤物業(yè)科技，重點(diǎn)布局品質(zhì)物業(yè)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)、智慧物聯(lián)業(yè)務(wù)、平臺創(chuàng)新業(yè)務(wù)四大板塊，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、大型公建等。

為了將物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營服務(wù)合并，華潤置地從今年開始將中國華潤有限公司、華潤（集團(tuán)）、華潤置地所持有的相關(guān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)打包放入華潤萬象生活。

同時，華潤萬象生活在今年6月至8月進(jìn)行了一系列收購——6月，收購華潤（集團(tuán)）所持的歡樂頌香港，進(jìn)而持有華潤潤欣商業(yè)管理（深圳）有限公司；7月從華潤置地手中接收了華潤萬象深圳；8月完成轉(zhuǎn)讓華潤置地所持有的瀘州華潤置地等。

這些收購與轉(zhuǎn)讓完成后，華潤萬象深圳主攻商業(yè)運(yùn)營服務(wù)；華潤物業(yè)科技的主要業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)；華潤潤欣的主要業(yè)務(wù)為商業(yè)分租業(yè)務(wù)。

調(diào)結(jié)構(gòu)、定戰(zhàn)略、并業(yè)務(wù)，為上市做了三年準(zhǔn)備，華潤萬象生活即也將迎來自己的上市。

來源：界面新聞

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