華潤(rùn)置地（01109.HK）于3月30日發(fā)布2020財(cái)政年度業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)，華潤(rùn)置地全年合同銷售額2850億元，同比增長(zhǎng)17.5%，超額完成年度目標(biāo)；營(yíng)業(yè)收入為1796億元，較2019年同期增長(zhǎng)21.2%；核心凈利潤(rùn)241億元，較2019年同期增長(zhǎng)11.6%。

華潤(rùn)置地還在2020年分拆旗下華潤(rùn)萬(wàn)象生活赴港上市，成為2020年港交所第三大IPO。華潤(rùn)置地管理層在3月30日的業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，“十四五”期間，公司將通過(guò)構(gòu)建“3+1一體化業(yè)務(wù)”模式，到“十四五”期末實(shí)現(xiàn)權(quán)益簽約額和租金收入的雙翻番。

聚焦核心戰(zhàn)略城市

2020年半年度業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，華潤(rùn)置地管理層曾公開(kāi)表示將投資方向繼續(xù)向一、二線核心城市聚焦，到2020年底，投資變革已初顯成效。

華潤(rùn)置地2020財(cái)政年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，年內(nèi)新增土儲(chǔ)面積1492萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土儲(chǔ)面積1148萬(wàn)平米，新增土儲(chǔ)權(quán)益比提高至77%。截至年末，開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)面積達(dá)5821萬(wàn)平方米，一線城 市土儲(chǔ)面積占比按年提升3個(gè)百分點(diǎn)至11%。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷售也更向高能級(jí)城市傾斜，華潤(rùn)置地2020年簽約額過(guò)百億城市有7個(gè)，一、二線銷

售占比高達(dá)85%，每平米簽約均價(jià)超2萬(wàn)元，同比上漲9.8%。

華潤(rùn)置地的另一部分主要收入來(lái)源——經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，同樣聚焦一、二線，截至2020年末，其土儲(chǔ)面積達(dá)988萬(wàn)平米。其中購(gòu)物中心占比是59%，購(gòu)物中心重點(diǎn)布局和北京、上海、廣州、杭州、南京、成都等30個(gè)核心城市。

2020年，華潤(rùn)置地45個(gè)核心購(gòu)物中心租金收入首次破100億元，全部租金收入達(dá)128億元，同比增長(zhǎng)4.5%；零售額738億元，按年增長(zhǎng)14.3%;出租率和毛利率分別維持94.7%和71.9%的高位， EBITDA回報(bào)率提升至8.8%。

華潤(rùn)置地介紹，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)在2020年實(shí)現(xiàn)寬厚“護(hù)城河”的搭建，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心綜合實(shí)力排名第一，2020年45家在營(yíng)購(gòu)物中心中，有36家的零售額名列所在城市的前三名，其中16家排名第一，在營(yíng)加儲(chǔ)備項(xiàng)目超過(guò)100個(gè)，面積超過(guò)了1100萬(wàn)平方米。

寫字樓業(yè)務(wù)同樣因?yàn)楹诵某鞘袃?yōu)勢(shì)，抵抗住了疫情的沖擊。2020年華潤(rùn)置地旗下寫字樓租金收入達(dá)16億元，按年增長(zhǎng)15.5%，出租率按年提高6個(gè)百分點(diǎn)至81.8%，毛利率為71.8%。

2020年12月，華潤(rùn)置地旗下華潤(rùn)萬(wàn)象生活分拆并于香港聯(lián)合交易所主板上市，華潤(rùn)萬(wàn)象生活也于3月30日公布了2020年度業(yè)績(jī)。2020年全年?duì)I業(yè)收入67.8億元，按年增長(zhǎng)16%，核心凈利潤(rùn)8.2億元，按年增長(zhǎng)148%，毛利潤(rùn)提升94%至18.3億元。

對(duì)于毛利的大幅增加，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的管理層在30日的業(yè)績(jī)會(huì)上稱，主要是由于購(gòu)物中心業(yè)務(wù)的毛利貢獻(xiàn)大幅增加，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的毛利率達(dá)到了48.8%。

展望“十四五”

華潤(rùn)置地作為融資新規(guī)12家試點(diǎn)房企之一，一直處于“綠檔”行列。截至2020年底，華潤(rùn)置地凈負(fù)債率為29.5%，較2019年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；期末現(xiàn)金及銀行結(jié)余895億元，現(xiàn)金短債比為2.23倍。另外，到2020年底，其平均融資成本按年下降0.37個(gè)百分點(diǎn)至4.08%，達(dá)到近五年最低水平。

基于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基本面，華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，截至2020年底可售貨源達(dá)5057億元，其中一二線占比達(dá)81%，住宅產(chǎn)品占比達(dá)69%，新推可售資源占比為62%，公司將2021年的目標(biāo)銷售額定為3150億元。

2021年，土地供應(yīng)“兩集中”疊加“三線”“四檔”的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制初步形成，成為對(duì)土地市場(chǎng)影響最大的因素?！罢{(diào)控對(duì)頭部企業(yè)，尤其是華潤(rùn)置地這樣追求穩(wěn)健、質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)是有利的，2021年對(duì)于華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)是拓展資源很不錯(cuò)的時(shí)間窗口期，公司將拓展多渠道拿地，包括TOD、城市更新、片區(qū)統(tǒng)籌、收并購(gòu)等?！比A潤(rùn)置地總裁李欣在業(yè)績(jī)會(huì)上稱。

2021年是“十四五”開(kāi)局之年，郭世清介紹了未來(lái)五年的發(fā)展計(jì)劃：“預(yù)計(jì)到‘十四五’期末，在2020年基礎(chǔ)上， 實(shí)現(xiàn)權(quán)益簽約額和租金收入的雙翻番?！逼渲?，截至2025年末，預(yù)計(jì)在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量超過(guò)100 個(gè)，總面積超過(guò)1100萬(wàn)平米，其中一二線核心城市占比達(dá)77%，四大核心城市群占比超50%，實(shí)現(xiàn)深耕城市20個(gè)。

值得注意的是，截至2020年底，華潤(rùn)置地的租金收入對(duì)利息和股息的覆蓋倍數(shù)為0.84倍?！皟赡陜?nèi) 有望成為唯一一家租金收入全額覆蓋利息及股息支出的開(kāi)發(fā)商?！惫狼逭f(shuō)。

華潤(rùn)置地管理層還介紹，在戰(zhàn)略層面上，華潤(rùn)置地在“十四五”期間模式，將構(gòu)建“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，三大主業(yè)包括開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)型不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)及輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，“1”即生態(tài)圈要素性業(yè)務(wù)。其中開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的簽約目標(biāo)是行業(yè)排名前10，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中的購(gòu)物中心的目標(biāo)是行業(yè)第一。

生態(tài)圈要素性業(yè)務(wù)包括城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，城市更新、長(zhǎng)租、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)、教育等。2020年，華潤(rùn)置地的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額153.6億元(含集團(tuán)內(nèi)業(yè)務(wù))。其中，城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比97%。這部分業(yè)務(wù)的“十四五”的目標(biāo)則是在協(xié)同主業(yè)未來(lái)發(fā)展和資源獲取的同時(shí)，培育發(fā)展新增長(zhǎng)級(jí)

“面對(duì)‘十四五’，華潤(rùn)置地將繼續(xù)堅(jiān)持‘城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商’的戰(zhàn)略定位，堅(jiān)持好產(chǎn)品、好服務(wù)和三個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)均好的核心經(jīng)營(yíng)策略，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義發(fā)展思維來(lái)發(fā)展企業(yè)，堅(jiān)守嚴(yán)格的財(cái)務(wù)技術(shù)和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，做強(qiáng)戰(zhàn)略引領(lǐng)的投資和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)精細(xì)化管理，強(qiáng)力推動(dòng)科技賦能、金融創(chuàng)新、組織變革與激勵(lì)三大發(fā)展引擎的建設(shè)工作。為‘十四五’期間華潤(rùn)置地的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)筑面向未來(lái)的強(qiáng)大的核心能力和發(fā)展動(dòng)力。”李欣補(bǔ)充。

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