拿地均價上漲！華潤置地毛利率下降未見底，釋放哪些信號？

來源：智能家居時間：2021-04-19 10:24

2020年，華潤置地歸母凈利潤為298.1億元，同比增加3.57%；歸母凈利潤率為16.6%，同比下降2.81個百分點

《投資時報》研究員林申

在完善房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)下，整個行業(yè)的盈利優(yōu)勢似乎有所消散。

近日，華潤置地有限公司（下稱華潤置地，1109.HK）披露的業(yè)績公告顯示，2020年，其毛利率為30.9%，不僅同比減少7個百分點，且較2018年的43.4%下滑超10個百分點。

《投資時報》研究員注意到，這一下滑趨勢與政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不無關(guān)系。眾所周知，樓市調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)商一方面減少了大手筆拿地的預(yù)期，另一方面也在通過打折等多種方式以促進回款，在拿地成本上行與銷售價格下行的雙重疊加下，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的毛利率有所收窄似乎不可避免。

以此來看，雖然華潤置地毛利率的下滑趨勢從行業(yè)層面可以得到一定的邏輯自洽，但據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年該公司毛利率已經(jīng)明顯低于可比公司平均值。

此外，毛利率下滑的背后，也凸顯出其銷售成本的上升。

年報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，華潤置地銷售成本為1241.72億元，同比增長34.93%。而2018年及2019年，其銷售成本已呈現(xiàn)出同比增加態(tài)勢，增速分別為12.51%%、33.71%。

而在債務(wù)方面，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，華潤置地總負(fù)債每年都跨越一個臺階。2017年該公司總負(fù)債為3362億元，體量位于3000億元至4000億元區(qū)間，2018年即上漲至4750億元，此后兩年更是分別突破5000億元及6000億元級別，分別高達(dá)5286億元、6128億元。

對于該公司相關(guān)業(yè)績數(shù)據(jù)及未來如何提升毛利率等事宜，《投資時報》研究員電郵溝通提綱至該公司，截至發(fā)稿尚未收到公司回復(fù)。

毛利率下滑

華潤置地近日公布了截至2020年12月31日止年度業(yè)績。公告顯示，2020年該公司實現(xiàn)營業(yè)收入1795.87億元，同比增加21.21%；實現(xiàn)凈利潤340.9億元，同比下降1.08%。

可以看到，2020年該公司呈現(xiàn)出增收不增利的現(xiàn)象，而這或與其毛利率下滑相關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，華潤置地2020年綜合毛利率為30.9%，較2019年同期的37.9%下滑7個百分點。對此，該公司高管層在業(yè)績會上表示，公司2017年至2018年拿的高價地結(jié)算時間在2020年，這部分項目拉低了毛利率。同時，其預(yù)計2022年毛利率水平會達(dá)到底部，最低或為25%，此后將觸底反彈。

進一步將時間維度拉長來看，《投資時報》研究員注意到，該公司近三年毛利率已呈現(xiàn)出連續(xù)下滑趨勢，由2018年的43.4%下滑至2019年的37.9%，此后進一步下降至2020年的30.9%，兩年內(nèi)下滑近15個百分點。

若與在聯(lián)交所上市的行業(yè)內(nèi)公司相比較可以發(fā)現(xiàn)，2018年，該公司毛利率約為43.39%，相較于行業(yè)35.35%的中位值及41.61%的平均值均具備比較優(yōu)勢；2019年，其毛利率下降至37.91%，略高于行業(yè)35.15%的中位值，但已經(jīng)較行業(yè)42.28%的平均值有所走低；2020年，該公司毛利率進一步下降至30.86%，而同期行業(yè)中位值及平均值分別為30.95%、35.08%，均高于其毛利率表現(xiàn)，這從一定程度上反映出該公司盈利水平在行業(yè)內(nèi)的競爭力已經(jīng)有所走低。

具體到各業(yè)務(wù)條線，《投資時報》研究員注意到，早在2016年，該公司即提出“開發(fā)物業(yè)+投資物業(yè)+X”的新商業(yè)模式，且據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2016年—2020年，該公司投資物業(yè)的毛利率整體處于上升通道，由2016年的60.6%增加至2020年的66.4%，開發(fā)物業(yè)毛利率則在2016年至2018年呈現(xiàn)出連續(xù)上升的趨勢，此后至2020年處于連續(xù)下降通道，最終降至2020年的29.1%。

華潤置地投資物業(yè)及開發(fā)物業(yè)2016年至2020年毛利率表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)公司公開資料整理

單位拿地價格上漲

公告顯示，2020年華潤置地以總地價1379.5億元（權(quán)益地價987.3億元）增持了69宗優(yōu)質(zhì)土儲，但新增土地總計容建筑面積為1492.1萬平方米，同比減少26.13%。同時，截至2020年12月31日，該公司總土地儲備面積為6808.67萬平方米，同比微降0.86%。

分區(qū)域來看，《投資時報》研究員注意到，2020年該公司除華南大區(qū)及東北大區(qū)土地儲備面積有所增加外，華北大區(qū)、華東大區(qū)、華西大區(qū)及華中大區(qū)土地儲備面積均呈現(xiàn)出同比下降的趨勢，降幅分別為

另據(jù)中指研究院此前發(fā)布的《2020年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，該公司2020年全年拿地金額969億元，同比上漲19.19%，百強房企排名第6；拿地面積為1150萬平米，同比下降13.4%，排名第9；拿地均價為8426元，較2019年的6122元上升37.63%。

事實上，2018年至2019年，該公司已呈現(xiàn)出拿地金額增加、拿地面積下降的情況。

同樣來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年及2019年，該公司拿地金額分別為803億元、813億元，拿地面積分別為1656萬平方米、1328萬平方米。計算可得華潤置地各年拿地均價分別為4849元、6122元，加之2020年8426元的拿地單價，可以看到其單位拿地價格呈現(xiàn)出明顯上升趨勢。

此外，《投資時報》研究員計算發(fā)現(xiàn)，該公司2019年及2020年拿地均價的同比增速分別為26.25%、37.63%。以此來看，除均價有所上漲外，其同比增速也處于上漲通道。

需要注意的是，考慮到“兩集中”政策（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動）下，土地出讓節(jié)奏得到有效控制，溢價率也得以控制在合理范圍內(nèi)，市場將向頭部企業(yè)集中，現(xiàn)金流充足、融資能力強的企業(yè)顯然將具備更大的競爭優(yōu)勢。未來，華潤置地的拿地面積及拿地價格表現(xiàn)如何仍待觀察。

華潤置地2018年—2020年拿地金額、面積及均價