觀點直擊 | 租金收入15%增速華潤置地另冀分拆物業(yè)成新增長點(實錄)

來源：智能家居時間：2020-08-27 08:20

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 香港資本市場很理性，對于股價的判斷，絕大部分是依據(jù)企業(yè)完成的業(yè)績。也就意味著，在8月底這個房企集中發(fā)布半年報的時間點上，企業(yè)業(yè)績好不好，看股價就明了。

華潤置地應(yīng)該是好的。8月26日午間，其發(fā)布了2020年上半年中期業(yè)績，下午港股開盤，華潤置地股價快速拉升，最高升至37.15港元/股，截至收盤，報36.45港元/股，漲幅5.96%。

緊接著收盤后，華潤置地有限公司以電話會議形式舉行2020年半年度媒體業(yè)績會，總裁李欣、副主席張大為、高級副總裁謝驥、高級副總裁喻霖康、財務(wù)部總經(jīng)理郭世清等出席會議，向外界介紹起這份在疫情黑天鵝影響下的成績單。

綜合營業(yè)額448.7億元，同比下降2.1%；租金收入50億元，同比下降12.5%；股東應(yīng)占凈利潤115億元；同比下降9.3%；核心凈利潤84億元，同比增長3.2%；中期股息0.15元，同比上升16.3%；加權(quán)融資成本4.26%，下降19bps......

對比起年初業(yè)績會上華潤置地管理層極力想向外界傳達疫情影響是可控的不同，半年時間過去，因疫情不斷蔓延的悲觀情緒得到了極大的緩解，這次的業(yè)績會上，疫情也不再是重點話題。

有投資者在參加完投資者交流會后告訴觀點地產(chǎn)新媒體，喻霖康在解答華潤置地其中一項核心業(yè)務(wù)購物中心業(yè)績時曾感嘆道：“完成的情況，確實是要好于年初的預(yù)期?！?/p>

這句話應(yīng)是華潤置地卸下?lián)鷳n的一個縮影，更加明確的是，即便在上半年如此之差的市場環(huán)境下，華潤置地選擇了調(diào)整派息策略，將派息率提高了2個百分點，達到37%。

提升派息的底氣

疫情的影響沒有想象中的大。

上述投資者表示，管理層稱提升派息率是結(jié)合公司的發(fā)展發(fā)展健康穩(wěn)健，對未來業(yè)績的預(yù)期，有信心是可控的背景下做出的決定。

從管理層介紹的數(shù)據(jù)看，2020年下半年可售貨源約4122億元，其中一二線占比高達83%，住宅產(chǎn)品占比達73%，60%的可售資源為下半年新推。即新推貨值為2500億元，三季度和四季度占比約40%和60%。

“在后期供貨，8-12月預(yù)計有超過35個項目是首開的，這中間包括了有北京的東大項目和海淀南項目天津的瑞府項目、深圳潤府四期項目、深圳光明等重點優(yōu)質(zhì)項目?！惫芾韺又赋?，從供貨節(jié)奏、市場以及客戶積累情況綜合來看，完成全年銷售任務(wù)是信心充足的。

若僅以下半年任務(wù)目標和可推售貨值相比，華潤置地僅需不足四成的去化率便可完成全年任務(wù)。

而開發(fā)業(yè)務(wù)之外另一項重點業(yè)務(wù)——投資業(yè)務(wù)板塊，上半年收益按年下降12.5%至49.9億元。其中購物中心租金收入39.1億元，按年下降8.9%，如加回期內(nèi)免租影響約7億元，則同比增長7.4%；寫字樓受增量項目推動，收入按年增長5.8%至7.3億元；酒店受疫情影響嚴重，營業(yè)收入按年下降51%至3.5億元。

在投資物業(yè)中最重要的購物中心業(yè)務(wù)，僅2-4月因疫情出現(xiàn)零售額、租金同比減少或無增長的情況。在5月、6月、7月零售額按年增長26%、14%和29%，同店銷售增長17%、7%和21%，租金收入按年增幅為18%、15%和22%，租金收入同店增長8%、6%和13%。

管理層表示，疫情還給了華潤置地一些其他的機遇，比如海外消費的回流。因為華潤置地是國際品牌合作最多的單一業(yè)主，與將近90個國際品牌開設(shè)了288個店鋪，合作品牌最多，開業(yè)店鋪最多。同時管理層堅信，享受了公司的服務(wù)后，這部分消費者不會因為疫情的消退而流失。

“我們2020年投資物業(yè)的收入可能在120億元”，喻霖康表示。而據(jù)華潤置地預(yù)計，投資物業(yè)租金收入預(yù)計2021年開始，可恢復(fù)15%以上的年復(fù)合增速。

加之華潤置地期末已簽未結(jié)算開發(fā)物業(yè)營業(yè)額2304億元，其中，1070億元將于2020年下半年結(jié)算，或許正是各項可預(yù)期的指標，讓管理層有底氣提升派息比率。有投行甚至驚呼，中期派息有驚喜。

不過無法避免的是，華潤置地在開發(fā)業(yè)務(wù)上毛利率進一步下探。2020年上半年，綜合毛利率為33.5%，較2019年末的37.9%減少4.4個百分點，背后主因是開發(fā)物業(yè)毛利率下降導(dǎo)致。

李欣坦言，行業(yè)發(fā)展到今天，地價不斷提高，房地比一直下降，行業(yè)毛利率下降的趨勢是一個定勢，這是一個比較顯性的判斷。他在回應(yīng)投資者質(zhì)疑布局過于分散時亦坦承，華潤存在城市布局過散，深耕不夠的問題，單項目產(chǎn)出并不高，高能級的單項目不多。

華潤置地給出的解法是，投資布局向一、二線高能級城市傾斜，并在城市管理結(jié)構(gòu)上，做一些必要的改革和調(diào)整。具體而言，就是聚焦在三大城市圈、九大城市，根據(jù)城市未來發(fā)展?jié)摿Γ喜⒁恍┏鞘泄尽?/p>

分拆的物業(yè)

業(yè)績之外，外界的關(guān)注重點全部集中在物業(yè)管理業(yè)務(wù)獨立上市上。

在公布中期業(yè)績后幾分鐘內(nèi)，華潤置地公告表示公司正考慮可能分拆集團的物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)于香港聯(lián)合交易所有限公司獨立上市。

據(jù)中報顯示，在今年6月30日，華潤置地便啟動了物業(yè)管理分拆上市工作，于8月21日接獲港交所的批準，可根據(jù)港交所證券上市規(guī)則應(yīng)用指引第15項進行可能分拆。

物業(yè)管理上市是當(dāng)下的風(fēng)口，不少房企都乘著這股東風(fēng)沖向港交所。就在8月26日，同樣在港交所上市的禹洲集團亦公布，正考慮可能分拆集團的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)及商業(yè)營運服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所獨立上市。

不管是投資者還是媒體，都在關(guān)心華潤置地物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆的狀況。只是由于剛剛遞表，一切都言之尚早，管理層僅能用關(guān)于上市的時間和具體的方案暫時沒有特別明確的定案，請關(guān)注后續(xù)進展來回答。

不過，李欣強調(diào)，物業(yè)管理公司分拆上市對于華潤置地而言，肯定不是因為現(xiàn)在是物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)口，才趕去上市。華潤置地考慮業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略層面的問題，在三年前已經(jīng)開始了。“遞交申請表同時獲批的節(jié)點，應(yīng)該是基于戰(zhàn)略引領(lǐng)下水到渠成的考慮?！?/p>

他表示，華潤做物業(yè)管理歷史是很悠久的，用時間跨度來看物管行業(yè)，是伴隨中國城市建設(shè)還有中國房地產(chǎn)市場成熟化發(fā)展，是慢慢成長起來的企業(yè)。

“物業(yè)管理市場容量很大，除了正常的開發(fā)業(yè)務(wù)、銷售物業(yè)、購物中心、酒店、寫字樓這些物理空間的管理之外，還有城市的空間管理?！崩钚乐赋觯飿I(yè)市場前景也是無限廣闊。在消費升級的背景下，基礎(chǔ)服務(wù)上提供增值服務(wù)的空間也很大。

對于為何將物業(yè)和商管放到一起，李欣指出，是基于華潤置地雙輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)特點之下，如何釋放1109（華潤置地股票代碼）的價值，如何能夠強化1109資產(chǎn)負債表，如何提升1109合并市值規(guī)模的幾個核心目標來做的安排。

華潤置地對于物業(yè)管理公司也寄予了厚望，希望依托華潤置地現(xiàn)有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，要做強做大輕資產(chǎn)管理平臺。一方面可以提升重資產(chǎn)價值創(chuàng)造，另外一方面也希望能夠推動這塊業(yè)務(wù)能夠構(gòu)建自己的盈利能力，然后再經(jīng)過幾年培育和發(fā)展，能夠成為華潤置地新的利潤的增長點。

而目前，華潤置地截至2020年6月30日物業(yè)管理面積規(guī)模達1.12億平米，較2019年底增長5.4%。其中，住宅物業(yè)管理面積0.98億平米，商業(yè)物業(yè)管理面0.14億平米。

2020年上半年，物業(yè)管理收入27.2億元，同比增長9.1%，其中，住宅物業(yè)管理收入達16.8億元，同比增長9.3%，商業(yè)物業(yè)管理收入高達10.4億元，同比增長8.9%。

以下是華潤置地有限公司2020年中期業(yè)績會問答實錄：

現(xiàn)場提問：公司上半年的權(quán)益的土地開支，比去年同期減少，原因是什么？下半年會否加大土地方面的投入，全年拿地預(yù)算是多少？

管理層：公司今年上半年的合約總地價是589億，權(quán)益地價投入388億，在權(quán)益的土地開支策略，第一個是根據(jù)戰(zhàn)略布局，第二個根據(jù)投資回報，今年上半年并沒有特意的是說要比去年多或者說年少在今年的一季度，出現(xiàn)一個短暫的窗口期，公司拿地的金額是權(quán)益金額是在整個所有開發(fā)商當(dāng)中應(yīng)該是排名第二；到了二季度以后市場急速升溫，土地很貴，毛利率和凈利率都非常低，在這種情況下還可以保持理性、保持定力，然后嚴守這種投資紀律和回報體現(xiàn)，因此二季度我們沒有盲目追高在所有開發(fā)商中權(quán)益的拿地金額是排名第九，整體的銷售額達70%，并沒有明顯的落后。

公司本著這樣的邏輯原則，第一個是以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，第二就是堅守回報和投資紀律。我們所重視的一線、二線城市，包括有發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市，目標市場全覆蓋，通過我們堅守回報要求，來創(chuàng)造條件。在公開市場及非公開市場方面，全覆蓋目標市場和充分的發(fā)揮中高端房產(chǎn)優(yōu)勢，包括城市綜合投資開發(fā)運營商的核心能力。公司相信拿地和多渠道市場兩者互相配合，有信心為華潤置地未來發(fā)展，補充足夠的土地資源。

現(xiàn)場提問：為什么會考慮把兩部分整合上市，兩部分業(yè)務(wù)有沒有協(xié)同？

管理層：合并上市原因有三大點，第一點要最大限度的釋放1109的整體價值，過往近20年的發(fā)展是非常成功的，受到資本市場和投資者的信任和追捧。發(fā)展到今天，可以就在輕資產(chǎn)的平臺上考慮像物業(yè)管理和商業(yè)管理搭建一個完整的華潤置地，具有特色一個清單的管理平臺。

第二，做強大華潤置地輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)和管理的平臺，一方面可以提升重資產(chǎn)的價值創(chuàng)造。另一方面，希望能夠推動他們業(yè)務(wù)構(gòu)建自己的盈利能力。經(jīng)過幾年的培育和發(fā)展，能夠成為華潤置地新利潤的增長點。第三，為華潤置地長期股東，體現(xiàn)投資過程中價值回報。

現(xiàn)場提問：公司在房地產(chǎn)企業(yè)整個業(yè)績出現(xiàn)下滑情況下，采取哪些措施？有信心在下半年完成全年銷售目標嗎？

管理層：公司今年上半年受到疫情非常大的影響，在疫情可控情況下積極和政府配合復(fù)工，做了全面的復(fù)牌。供貨量基本上上半年的按照原計劃，除了武漢之外，幾乎其他所有城市我們的供貨基本都身份得以保證。華潤置地及時啟動網(wǎng)上的銷售平臺，結(jié)合市場情況，實施不同城市不同客戶的促銷舉措等?。

在后續(xù)的供貨預(yù)計在8~12月份預(yù)計有超過35個項目是首開的，包括北京的東大項目和海淀南項目，天津的瑞府項目，深圳的粵西瑞普斯西巷和光明等重點優(yōu)質(zhì)項目。綜合來講，我們有信心在未來4個月時間，完成今年2,620億的這樣的一個全年銷售任務(wù)指標。

購物中心方面，受到疫情的影響，二三月份的時候，公司旗下的購物中心按照政府的要求，不同程度的停業(yè)閉店。在積極復(fù)產(chǎn)的同時，提供了約7億的租金減免措施，有效的工作，公司所有的購物中心，從業(yè)的員工都實現(xiàn)零感染。按照政府的要求，新常態(tài)下，公司所有的客戶服務(wù)項目均由系經(jīng)營，客流車流零售額的穩(wěn)步提升。

截止到7月底，租戶的營業(yè)率為99.9%，3月11號的時候，我們所有閉店的項目也都全部恢復(fù)了經(jīng)營，從零售額和客車流逐步的恢復(fù)。5月份，零售額的同比增長已經(jīng)實現(xiàn)了回升，7月份的時候零售額的同比增長是29%，車流的同比增長11%。

短期來說，在下半年我們各個項目仍將繼續(xù)重點提振客流，提高出租率，拉動會員消費，拉動國內(nèi)零售品牌的業(yè)績恢復(fù)。從中長期來說，公司還將進一步堅定與優(yōu)質(zhì)住戶合作共同成長的戰(zhàn)略，堅持發(fā)展中高端定位的購物中心，回顧審視過往營銷打法，探索創(chuàng)新營銷模式，持續(xù)擴大會員規(guī)模，加快商業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，線上線下一體化為業(yè)績輸入新的增量。我們有信心在下半年維持目前比較良好的經(jīng)營增長態(tài)勢，全年零售額營業(yè)額都能夠?qū)崿F(xiàn)一定的增長。

現(xiàn)場提問：關(guān)于物業(yè)行業(yè)的前景，你們是怎么樣看的?

管理層：華潤置地上市是考慮業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略層面的問題，在三年前已經(jīng)開始，只不過在8月21號遞交申請表，是一個基于戰(zhàn)略引領(lǐng)之下的水到渠成考慮。華潤置地對物業(yè)管理認知，歷史悠久，公司已經(jīng)有大概幾十年的一個經(jīng)驗，用一個時間的跨度來看，這個行業(yè)發(fā)展是伴隨中國城市建設(shè)，中國的房地產(chǎn)市場的成熟和發(fā)展是慢慢成長起來的企業(yè)。

物業(yè)管理第一個，是市場容量很大，除了正常的開發(fā)業(yè)務(wù)、銷售物業(yè)，寫銷售物業(yè)、購物中心、酒店、寫字樓這些物理空間的物業(yè)的物理空間的管理需求之外，還有一個大市場就是城市管理，城市的空間的管理，物業(yè)市場前景也是無限廣闊。第二個，對應(yīng)整個中國的城市建設(shè)，城市的升級，還有消費的升級，其實在服務(wù)領(lǐng)域，在物業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域就是消費者是從消費升級角度來看這個行業(yè)，所以會給這個行業(yè)帶來，基礎(chǔ)服務(wù)提供至上的增值性的服務(wù)的空間會很大。

第三點，把物業(yè)和商管把放到一起來做，主要還是從戰(zhàn)略的引領(lǐng)，戰(zhàn)略的引領(lǐng)角度來看，基于華潤置地雙輪驅(qū)動的這么一個業(yè)務(wù)特點之下，如何釋放1109價值，充分釋放壓力的價值，如何能夠強化1109的資產(chǎn)負債表，如何能夠提升1209合并市值規(guī)模這么幾個核心的目標。

現(xiàn)場提問：對于城市更新的方面有怎么樣的部署? 有多少個項目被轉(zhuǎn)化，然后貨值是多少？

管理層：城市更新項目，是一個難度特別大的項目，每一個項目歷時的時間會比較久，然后各種的需要解決的問題也會比較多城市更新方面儲備比較大的資源，這個資源會逐年釋放。大的釋放的指標，大概每年有50萬平米的規(guī)模，超過150億左右的貨值。從現(xiàn)在開始應(yīng)該是華潤置地土儲結(jié)構(gòu)的一個重要的補充部分。

（責(zé)任編輯：徐帥）