毛利率持續(xù)走低，仁恒置地規(guī)模與負債難平衡

來源：智能家居時間：2020-08-17 08:20

進入中國20余載，一直以開發(fā)高端住宅為主、專注于“慢而精”的仁恒置地開始提速了。

8月13日，仁恒置地發(fā)布了上半年業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，截止6月30日，集團合同銷售金額為297億元，同比增加65%。合同銷售面積為83.1萬平方米，平均銷售金額為3.6萬元，按年增長26.2%。

雖然銷售保持了高速增長，但上半年股東應占溢利為4.93億元，同比大幅下降59%；毛利率為35.9%，較2019年同期的46.5%下跌超十個百分點。對仁恒來說，如何走好規(guī)模、利潤與負債這根平衡木是接下來需要考量的問題。

規(guī)模增長背后，權益占比持續(xù)走低

仁恒置地這樣的增速無疑是亮眼的。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，1-6月TOP100房企總銷售金額同比下降2.7%，截至6月末，近半數(shù)企業(yè)的累計銷售金額低于去年同期，5家房企累計業(yè)績降幅超20%。

在上半年297億元的銷售額中，南京市場功不可沒，為仁恒貢獻了79.31億元銷售業(yè)績，占比達26.6%。在克而瑞發(fā)布的上半年南京房企TOP20中，仁恒置地排名第四，去年同期，其并未進入該排行榜TOP20。而據(jù)統(tǒng)計，目前在南京共有6個仁恒置地參與的項目在售。

這背后是仁恒置地的規(guī)模企圖。1993年，仁恒置地創(chuàng)始人、現(xiàn)公司主席兼總裁鐘聲堅帶著仁恒置地首次進軍上海房地產市場，打造了仁恒花園、仁恒河濱、仁恒濱江園等住宅項目。入華20余載，新加坡房企仁恒置地一直在規(guī)模方面較為“佛系”。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，仁恒置地的銷售額分別為256.64億元、256.38億元、248.88億元，業(yè)績增速緩慢甚至有所下降。然而，從2019年開始，仁恒開始求規(guī)模，當年仁恒制定了銷售500億的目標。最終，仁恒置地以557億元的合同銷售額完成了銷售目標，銷售增速達到了116.1%。2020年，仁恒置地制定了700億元的銷售目標。

銷售狂飆突進的同時，仁恒置地的權益占比卻持續(xù)走低。以克而瑞發(fā)布銷售榜單粗略計算，2017年、2018年間，仁恒置地的權益占比分別為67.82%、67.81%，而在其開啟規(guī)模追求的2019年，其權益比驟降至48.2%；2020年上半年，這一比例進一步降低至43.41%，處于行業(yè)較低水平。

從拿地上來看，上半年，仁恒在公開市場共拿下大約7塊地，總拿地價為61億元。其中，有4宗是采取聯(lián)合拿地方式競得。

布局剛需戶型，毛利率走低

與銷售額快速增長不同的是，仁恒置地的毛利率走出了一條下滑曲線。2020年上半年，其毛利率為35.9%，較去年同期的46.5%下跌逾十個百分點。

針對毛利率同比下跌逾十個百分點，鐘聲堅回應稱：“集團毛利率目標為30-40%，上半年35.9%的毛利率不如過去好，但也不算太差。上半年毛利率較低，主要是受天津、深圳回龍埔等項目影響?！?/p>

他指出，集團尚有部分毛利率較高項目未推出，例如深圳項目三期、四期將于今年底或明年初推出，土地成本為1.2萬，連同成本2萬，應該可賣到5.2萬左右，毛利率較高；而上海一項目，成本約6-7萬左右，而周邊項目已拍到9.5萬，預期項目稅后可達到40億收入。未來這些項目會攤銷毛利率較低的項目，即使整體毛利率會下降，仍可高于行業(yè)水平。

事實上，仁恒置地毛利率下滑的態(tài)勢在2019年就已經有所顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，仁恒置地2019年的毛利率較2018年下滑4.8個百分點至41.2%。而此前受益于企業(yè)重點高端產品的打造，仁恒置地毛利率多年處于行業(yè)較高水平，2018年其毛利率為46.0%。

上海中原地產首席分析師盧文曦對藍鯨房產分析認為，一方面，近兩年來土地與融資成本處于高位，另一方面，多城市限售限價，這導致行業(yè)整體毛利率處于下降通道中。仁恒置地的毛利率表現(xiàn)也情有可原。

不過，值得一提的是，除了政策的原因外，毛利率的下滑與產品線也不無關系。近年來，為了追求規(guī)模，主打高端的仁恒置地開始布局剛需市場，如南京城南賽虹橋仁恒G59、G60地塊“仁恒城市星光”項目，最小戶型僅74平方米。此外，上海仁恒靜安世紀的面積相較于以前也不算大，最小戶型為106平方米的3室2廳2衛(wèi)。“這也會對企業(yè)的毛利率產生影響?！北R文曦表示。

“目前剛需群體是房地產市場的購房主體，其產品需求集中小戶型產品上。仁恒要做規(guī)模，必須抓住剛需群體，從產品上適當?shù)脑黾有粜偷谋壤??！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥表示。

與眾多房企相同，仁恒置地的規(guī)模增長也伴隨著負債率的走高。截至6月末，仁恒置地的凈負債比率達到88.2％，較2019年末的80.1%上漲了8.1個百分點。未來，如何平衡好二者之間的關系，依然是仁恒置地需要積極面對的問題。

（責任編輯：季麗亞 HN003）