觀點地產網 在絕大部分經營業(yè)績都同比下降的三季報發(fā)布潮中，萬科的報表是比較好看的，但是，對于萬科而言，年輕人無感的焦慮依然嚴重。

10月29日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，1-9月，集團累計實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣2,414.9億元，同比增長7.9%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤人民幣198.6億元，同比增長8.9%。

其中，房地產業(yè)務結算面積為1,725.0萬平方米，貢獻營業(yè)收入人民幣2,139.1億元，同比分別增長18.6%和7.4%。

第三季度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣951.4億元，同比增長12.5%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤人民幣73.6億元，同比增長14.9%。

其中，房地產業(yè)務結算面積為675.2萬平方米，同比增長10.9%，貢獻營業(yè)收入人民幣849.4億元，同比增長15.8%。

對比同日發(fā)布的眾多規(guī)模房企，同為前五的另一家房企保利，在前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入1174.04億元，凈利潤183.27億元，歸母凈利潤132.04億元，分別同比增長5.02%、4.40%和2.88%。

而今年銷售排名新晉前十的招商蛇口(001979,股吧)，在前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入501.18億元，同比增長96.21%，歸屬于上市公司股東的凈利潤21.92億元，同比減少56.96%。

另一家規(guī)模房企金地集團(600383,股吧)，前三季度則實現(xiàn)營業(yè)收入404.39億元，同比減少4.92%；歸屬于上市公司股東的凈利潤49.92億元，同比減少7.98%。

不管是營業(yè)收入，還是歸母凈利，萬科都是眾多企業(yè)中最高的。但是，萬科或許是對未來最焦慮的。

值得注意的是，在今年中報業(yè)績會上結算毛利率走低的問題再一次體現(xiàn)。在三季度報告期內，萬科房地產開發(fā)及相關資產經營業(yè)務收入的毛利率為22.9%，較2019年同期27.6%下降4.7個百分點，較2020年中期24.1%下降1.2個百分點。

毛利率下降直接導致萬科毛利水平相較于2019年減少82.9億元。在毛利率走低的背景下，萬科依舊能夠保持歸母凈利潤增長的原因或許可以歸結為營業(yè)稅金及附加的減少、投資收益較去年大幅增加以及今年無計提資產減值。

其中，與去年同期相比，萬科營業(yè)稅金及附加減少16.31%，從197.41億元減少至165.21億元；投資收益則從1.93億元增長132.94%至4.5億元；在2019年同期，萬科計提資產減值損失16.49億元，在報告期內，萬科無項目計提減值準備。

多種因素，使得萬科在毛利率下滑的背景下，依然保持凈利潤的增長。

只是，對于毛利率下降的趨勢，萬科也并沒有什么辦法。在今年中期業(yè)績會上，財務負責人韓慧華便坦承：“地價占售價比在持續(xù)上升，對于整個行業(yè)來說，毛利率下降是長期的趨勢。目前銷售的毛利率與已經結轉的毛利率相比更低，我們預計到年底還有小幅的回落?！?/p>

對此，在萬科近期舉辦的多場媒體交流會上，主席郁亮便表示，在房地產業(yè)的“白銀時代”，土地紅利、金融紅利相繼消失，行業(yè)將回歸成國民經濟中的一個普通行業(yè)。在這一階段，企業(yè)將不能再依靠杠桿，而是靠全面競爭能力獲取競爭優(yōu)勢。

郁亮認為，中國房地產行業(yè)已經歷三個階段，目前正在第三階段初期。具體來看，2002年之前是土地紅利階段，“招拍掛”之后是金融紅利階段，而“三道紅線”之后是管理紅利時代。

而萬科對于管理水平的提升要求，也反映在了財報上。雖然前三季度萬科不管是營收還是合同銷售均是同比增長，但是，報告期內萬科的三費（銷售、管理、財務費用）成本同比卻是走低的，從180.24億元減少至176.42億元。

這是萬科對內管理水平的提升。不過，萬科對于外部環(huán)境卻依然有著年輕人無感的焦慮，因此，萬科選擇收緊了投資力度。

據觀點地產新媒體查閱，萬科第三季度新增46個開發(fā)項目，總建筑面積約851.3萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積約572.2萬平方米；1-9月，累計新增101個開發(fā)項目，總建筑面積約1,832.3萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積約1,066.4萬平方米。

在2019年，萬科第三季度就新增62個開發(fā)項目，總建筑面積約1,479.0萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積約1,155.3萬平方米；1-9月，累計新增116個開發(fā)項目，總建筑面積約2,832.1萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積約2,042.0萬平方米。

可以看出，萬科在新增開發(fā)項目、新增項目總建筑面積、新增項目權益建筑面積方面均較去年同期大幅降低。這也使得萬科在今年前三季度經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為33.38億元，較去年同期1.73億元同比增長1824.62%。

減少投資的背后，是萬科依然有充足的儲備。數(shù)據顯示，截至9月底，萬科在建項目總建筑面積約11,291.0萬平方米，權益建筑面積約6,697.6萬平方米；規(guī)劃中項目總建筑面積約4,521.2萬平方米，權益建筑面積約2,693.9萬平方米。

此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃條件，權益建筑面積合計約330.5萬平方米。

在經營上的謹慎，讓萬科截至報告期末的持有貨幣資金達到了1,730.5億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和人民幣850.7億元。有息負債占總資產的比例為14.1%，且有息負債中66.8%為長期負債。

截至9月底，萬科凈負債率僅為27.6%。

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