??“你有我有全都有”的年代宣告終結后，房地產行業(yè)敘事轉進“剩者為王”的語境，馬太效應為房企追求規(guī)?！徽撝鲃舆€是被動，制造了無法規(guī)避的現(xiàn)實動機。

??以高負債杠桿撬動規(guī)模，在持續(xù)數(shù)年的身位之爭中，一再被證明快捷有效。卻猶如飲鴆止渴、涸澤而漁。

??房地產行業(yè)的高負債擴張，與中國經濟整體發(fā)展思路背道而馳。即使沒有“三道紅線”的預警與強力約束，這一模式的不可持續(xù)性也終究會成為行業(yè)共識，只是屆時已付出了慘痛的代價。

??高負債杠桿難以為繼，上規(guī)模的動機卻并未消減，怎么辦？《東地產財經周刊》注意到，在這個“轉型”、“歸零”聲此起彼伏的年報發(fā)布季，對絕對規(guī)模的標榜終于讓位于對增長內涵的探求。

??“三連跳”擴張

??規(guī)?？焖佘S升中的新加坡上市房企仁恒置地集團有限公司(Yanlord Land Group Ltd.，以下簡稱“仁恒置地”)搶眼入鏡。

??仁恒置地日前發(fā)布2020年業(yè)績顯示，公司2020預售額約784.55億元，同比上漲40.8%。

??從200億、500億到700億，這家進入中國28年的老牌房企，實現(xiàn)了規(guī)?？焖贁U張的三級跳。

??曾經的仁恒置以精工慢做著稱，規(guī)模增速此前在中型房企中并不突出。資料顯示，2016年—2018年，仁恒置地的銷售額分別為256.64億元、256.38億元及248.88億元，銷售目標始終維持在200億級別。

??競爭環(huán)境的變化，行業(yè)集中度的不斷提升，促使仁恒主動提速，并順利完成了預期目標。2019年，仁恒置地以557億元的合同銷售額，成為當年TOP50房企中唯一一家增幅超50%的房企。數(shù)據(jù)表明，2018年至2020年，仁恒合同銷售額年復合增長率高達75%。

??雖然受到新冠疫情沖擊，但年報數(shù)據(jù)顯示，仁恒置地整體銷售和房屋交付沒有受到過多影響。2020年，仁恒置地實現(xiàn)收入239.18億元人民幣，同比增長28.1%。

??規(guī)模增長的同時，仁恒置地現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物亦獲取了24.5%的增長，與下降的負債率對比——凈負債與總股本之比全年下降16.8%至63.2%，一增一減，方向趨穩(wěn)。

??“加杠桿”發(fā)展

??“三道紅線”出臺，行業(yè)面臨較大利空，多數(shù)規(guī)模房企高負債、高周轉的模式難以延續(xù)，甚至被迫再次轉型，仁恒置地卻相對從容。

??仁恒置地高質量擴張，一定程度上切中了行業(yè)發(fā)展的要害問題——面對去財務杠桿的長期要求，房企還能用什么去撬動規(guī)模？

??4月25日，仁恒置地在上海發(fā)布了28周年品牌主張“以仁為恒“。在外界開始猜測“變大變快”的仁恒會不會在不久的將來泯然眾人時，仁恒置地集團董事局主席鐘聲堅再度強調，仁恒的道路選擇不會變：“仁恒一直堅持走自己的路，本著‘善待土地，用心造好房’的理念，精益求精?！?/p>

??“做好房”形成的肌肉記憶，“長期主義者“的目標設定，使仁恒置地在不確定的周期內，往往能抓住切實的市場機遇并有所收獲。

??按照仁恒置地自我的成長解構，在“土地、城市、行業(yè)、客戶、伙伴“五個維度，仁恒置地二十余年所積淀的品牌信任，才是支撐仁恒尋求擴張的基本面和行動指南。

??對于仁恒置地今后的擴張戰(zhàn)略，鐘聲堅稱，企業(yè)發(fā)展也要遵循市場規(guī)律，仁恒置地的邏輯是“防守排第一，發(fā)展排第二，著重于產品，逐步地有道理地發(fā)展，至于銷售規(guī)模順其自然?！?/p>

??以品質口碑鍛造的群體信心作為支點，仁恒置地依靠“加產品力杠桿“的方式撬動規(guī)模，這同行業(yè)內屢見不鮮的依賴金融資本實現(xiàn)“彎道超車”的做法，形成兩條道路的對比。

??毛利率下行

??2020年仁恒置地毛利率36.4%，同2019年相比下降了約5個百分點；歸屬于公司所有者的利潤為25.92億元人民幣，下降22.6%。雖然在行業(yè)利潤率普遍滑坡的背景下，該表現(xiàn)仍處于上游水平，但對于一向以盈利能力著稱的仁恒，這是一個應該引起警覺的信號。

??解讀仁恒置地全年逾四成的預售額增長，長江三角洲和大灣區(qū)項目分別占到集團全年預售額的69.7%和16.3%；全年預售合約建筑面積2141352平方米，增長14.0%；平均銷售價格36638元/平方米，同比增長達23.6%，高于銷售面積增幅。

??高等級土地——高品質賦能——高溢價回報，粗略勾勒出仁恒式的盈利閉環(huán)。

??外部環(huán)境的變化，對拿地端與銷售端帶來的影響顯而易見。政策調控對樓市和地市的管控越來越嚴格，土地成本愈發(fā)高昂，企業(yè)對商品房的自主定價能力嚴重受限。

??仁恒置地布局集中在高等級城市。與低線城市相比，高線城市有充裕的購買力支撐和抵御風險的長遠市場保障，通常也意味著更高的成本投入以及更嚴厲的定價限制。

??雖然仁恒置地表示利潤減少受到“缺少了凈廉價收購收益、重測算聯(lián)營公司和共同控制實體權益虧損凈額，以及投資性房地產公允值變動盈利減少影響”，但在外界看來，增收不增利，將是仁恒置地擴張路上需要面對的長期難題。

??鐘聲堅坦然表示：“毛利率下降是現(xiàn)實，而且市場容錯率更低，以前投錯標做錯了，可以快速賺錢補回來，現(xiàn)在看來很難了，要盡量保證每一個項目都能產生盈利?！?/p>

??壓力中拆招

??壓力顯而易見，仁恒拆招的動作也精準清晰。

??4月28日,仁恒置地32.21億元競得無錫經開區(qū)清源路與觀順道交叉口東南側地塊,首進無錫。

??《東地產財經周刊》認為，在城市群建設的新時代，仁恒置地持續(xù)擴展戰(zhàn)略布局，開始穩(wěn)健下沉，嘗試將自身產品力的領先優(yōu)勢與高潛力城市的發(fā)展紅利結合，拓寬利潤池。

??目前，仁恒置地已實現(xiàn)了港珠澳大灣區(qū)、江浙滬長三角、京津冀環(huán)渤海三大城市群的拓展，以及中西部核心區(qū)的深耕。

??除傳統(tǒng)的土地競拍外，仁恒置地依托強大的品牌認知度和品質基礎，通過合作、舊改等方式擴大規(guī)模，控制土地成本，維持市場準入。

??在城市更新賽道，仁恒的強勢表現(xiàn)格外引人矚目。繼蘇州倉街項目大獲成功后，上海的仁恒·海上源項目，作為仁恒新一代國際社區(qū)的開篇之作將在今年亮相。

??近年大量布局的代建業(yè)務，也有望成為仁恒置地一個重要的利潤來源以及潛在的未來營收支撐。

??日前，標普將仁恒置地的評級上調為“穩(wěn)定”。穩(wěn)定的展望反映了標普的預期，即在未來12-24個月內，仁恒置地的合同銷售還將適度增長并加快項目交付，同時更好地管理其債務融資土地補充。

??投資學者達摩達蘭認為，報表數(shù)字背后，更具力量的，是企業(yè)為市場所講述的真實故事。作為最擅長用產品講故事的房企之一，仁恒置地能否順利實現(xiàn)向更高臺階的躍升，實際根本仍取決于其提升產品力杠桿，講好居住故事的能力。

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