??許家印在2019年度業(yè)績發(fā)布會上表示，今年恒大發(fā)布會最大的亮點，是新戰(zhàn)略的實施。

??步入2020年，在疫情的沖擊下，宏觀經(jīng)濟面臨挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場也尚未走出寒冬。受疫情的影響，全國房地產(chǎn)市場銷售均出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年前兩個月，全國商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積

??下降48.4%;商品房銷售額8203億元，下降35.9%?！笆芤咔榈挠绊?，全世界各大央行，都在放寬金融政策，增加市場流

??動性。中國在此方面也給予了大力支持，流動性的增加對房地產(chǎn)的銷售同樣會產(chǎn)生刺激。在‘房住不炒’的政策指引下，對全國房地產(chǎn)總成交量來說，房價不會上升，但也不會大跌。”恒大集團董事局主席許家印在恒大2019年業(yè)績發(fā)布會上表示。

??在疫情背景和“房住不炒”的政策基調(diào)下，放眼地產(chǎn)行業(yè)，房企通過高杠桿實現(xiàn)擴張的時代已然過去，敏銳的企業(yè)已悄然開啟新一輪戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，伴隨上市房企全年業(yè)績披露，從其公布的業(yè)務(wù)調(diào)整方向看，房企戰(zhàn)略調(diào)整逐漸拉開帷幕。

??3月31日，中國恒大(HK.3333)發(fā)布2019年全年業(yè)績。許家印在2019年度業(yè)績發(fā)布會上表示，恒大發(fā)布會最大的亮點，是新戰(zhàn)略的實施。

??控規(guī)模降負債

??2020年開年受疫情影響，對所有房企而言，都是巨大的沖擊，也是巨大的考驗。對恒大來說，也是極其重要的一年，許家印將恒大2020年定調(diào)“發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的一年”。其全新戰(zhàn)略是:“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施‘高增長、控規(guī)模、降負債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來?！?/p>

??恒大2019年報顯示，恒大實現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長9%;營收4775.6億元，同比增長2.4%;核心利潤408.2億元，同比下降48%;凈利潤172.8億元;現(xiàn)金余額2287.7億元。同比增長12%。截至2019年年末，恒大資產(chǎn)負債率77.9%，同比增加4.2個百分點;負債率159.3%，同比增加7.4個百分點。

??從年報披露數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，雖然恒大多項經(jīng)營指標依然突出，但是負債率仍處于行業(yè)偏高水平。面對恒大負債率偏高的痛點，許家印決心在“降負債”的道路上換擋加速。許家印表示，“高增長”就是要實現(xiàn)銷售高速增長，今年要實現(xiàn)銷售8000億元，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億元;“控規(guī)?！本褪且獓揽赝恋貎湟?guī)模，實現(xiàn)土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右;而“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。

??據(jù)恒大管理層介紹，目前恒大擁有2.93億平方米土地儲備，今年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億元，按照64%的去化率保守估算，可實現(xiàn)銷售8110億元，完成8000億元銷售并無壓力。通過控制規(guī)模，加大銷售，減少負債。使恒大在2022年實現(xiàn)公司的總負債規(guī)模降到4000億元以下，負債率降到同行業(yè)中低水平。

??對于一直以“規(guī)?！比俚暮愦蠖?，可以充分利用充足的土地儲備，在大幅增加現(xiàn)金回款的同時減少買地支出，就可大幅降低債務(wù)總額，為恒大新戰(zhàn)略的實施提供保障。

??許家印在發(fā)布會現(xiàn)場算了筆賬，“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實現(xiàn)銷售8000億元，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現(xiàn)今年有息負債下降1500億元的目標。”

??許家印認為，企業(yè)的發(fā)展，要根據(jù)不同的時期、不同的階段、不同的背景做出不同的發(fā)展經(jīng)營和戰(zhàn)略。恒大的發(fā)展戰(zhàn)略，從“三高一低”向“三低一高”轉(zhuǎn)變?！叭咭坏汀笔侵浮案吒軛U、高負債、高周轉(zhuǎn)、低成本”，為了實現(xiàn)公司的跨越式發(fā)展;“三低一高”，是指“低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)”，是為了使公司的管理能夠跟得上企業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)公司進一步的穩(wěn)增長。

??有分析認為，在“去杠桿”時代背景下，房企通過杠桿擴張的時代已經(jīng)過去，房企的降負債、高質(zhì)量發(fā)展已刻不容緩。

??首創(chuàng)“網(wǎng)上賣房”619個樓盤房價全公開

??值得一提的是，在新戰(zhàn)略指引下，恒大繼續(xù)放出“新招式”，開始實施“網(wǎng)上銷售”再一次刷新網(wǎng)上賣房新模式。實現(xiàn)了一季度業(yè)績“開門紅”:銷售額1465億元大增23%，銷售回款1133億元大增55%。

??3月18日，繼今年2月恒大宣布全面網(wǎng)上賣房后，恒大宣布全國619個樓盤每套房源價格在“恒房通”全面公開，619個樓盤的“一房一價”數(shù)據(jù)全公開，一手房源透明化?？蛻艨梢詫崟r了解相關(guān)房源單價、房屋總價等信息。

??自2月13日起，恒大啟動網(wǎng)上賣房，提供網(wǎng)上VR看房、網(wǎng)上選房、網(wǎng)上購房等一站式服務(wù)，并推出“最低價購房”和“無理由退房”等多重優(yōu)惠政策，成為首家全面推行“網(wǎng)上購房”的房企。

??如今恒大公布全國619個在售樓盤每套房源的價格，這一次，恒大直接亮了“家底”，消費者可根據(jù)不同樓層、戶型、面積等信息，輕松查詢更適合自己的房源和價位，購房信息透明化。

??事實上，行內(nèi)人都知道，樓盤的銷售價格是底牌。房產(chǎn)價格也一直是消費者最為關(guān)心的。房企在售房的過程中，以高價來獲得高利潤也是常態(tài)，而在各個項目的流通之間，房價的漲跌也在其中。

??有業(yè)內(nèi)人士指出，買房其實是一個博弈的過程，雙方都在猜測對方的底牌，因為知道對方的底牌，勝算更大。過去消費者想要了解一個樓盤的價格，往往只能獲知均價。即便在“一房一價”政策實施后，客戶到了樓盤現(xiàn)場，一般也只能了解到房源的備案價格，而非最終售價。而現(xiàn)在恒大亮出了“底牌”價格公開化，推行“網(wǎng)上購房”率先打破了行業(yè)慣例。

??據(jù)介紹，消費者只需登錄“恒房通”APP，便可在線瀏覽每套房源價格、樣板房、周邊配套、戶型面積等樓盤詳細信息，消費者可以快速甄選對比和購買，不再擔(dān)心信息不透明、價格欺詐等問題。

??此外，恒大公布的房源價格，均是當(dāng)前折扣體系下的折后銷售價格，按照恒大目前的優(yōu)惠政策，即“全線7.8折+‘恒房通’推薦額外9.7折”的折后價格。此外，根據(jù)付款方式不同，可享有不同折扣，如一次性付款額外9.3折、常規(guī)按揭付款額外9.5折，自購則“定金抵房款，減4萬元，疊加額外9.9折”。這一次，恒大實現(xiàn)“一房一價”

??的價格透明化，再加上此前的“最低價賣房”和“無理由退房”，構(gòu)成了恒大網(wǎng)上賣房三板斧。

??恒大此次推出新的網(wǎng)上銷售政策，對清理庫存與資金回流起到了很大作用，一旦疫情結(jié)束，恒大也可以憑借相較其他企業(yè)更充足的糧草與更小的庫存壓力，更好地把握未來有可能出現(xiàn)的行業(yè)機遇。

??開創(chuàng)“地產(chǎn)電商新時代”

??互聯(lián)網(wǎng)的平臺思維就是開放、共享、共贏。平臺模式最有可能成就產(chǎn)業(yè)巨頭。而平臺模式的精髓，在于打造一個多主體共贏互利的生態(tài)圈。

??3月17日，國務(wù)院總理李克強主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，促進穩(wěn)就業(yè)的措施之一是要對“互聯(lián)網(wǎng)+”、平臺經(jīng)濟等加大支持力度，發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟新業(yè)態(tài)，催生新崗位新職業(yè)。依托工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加快上線上云。

??房地產(chǎn)行業(yè)的線上營銷變革也是大勢所趨，但在沒有疫情的正常時期，企業(yè)很難有動力去推動變革。而疫情期間由于線下銷售停擺，此時發(fā)力線上營銷反而是一個投入產(chǎn)出比更好的時點。

??恒大選擇在這個時點進行大手筆投入，不僅實現(xiàn)了庫存消化與資金回流，還在短短幾個月時間就實現(xiàn)了正常需要幾年才能達到的線上用戶與流量規(guī)模，這讓恒大的線上轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略得以大大提前。

??自2月13日恒大率先啟動全面網(wǎng)上賣房以來，百強房企已有超九成逐步開展了網(wǎng)上售樓業(yè)務(wù)，“互聯(lián)網(wǎng)”儼然成了房地產(chǎn)銷售的主戰(zhàn)場。

??從恒大此次的動作不難看出，是在向“電商化”模式靠攏，無論是折扣、優(yōu)惠，還是售中、售后服務(wù)，甚至連推薦返利，都是電商的傳統(tǒng)模式，有意將“恒房通”打造成為一個B2C電商平臺。商品房明碼標價線上銷售，VR科技線上看房，打造線上銷售平臺恒房通。恒大已經(jīng)打算把線上銷售模式，變成一個“長期策略”。

??無疑，恒大網(wǎng)上賣房舉措從誕生到不斷深化，數(shù)度顛覆地產(chǎn)營銷模式，以其便捷的交易方式、公開透明的價格體系和優(yōu)惠讓利于購房者，逐漸構(gòu)建出一個以客戶為中心的全新行業(yè)生態(tài)，“恒房通”已然成為一個新的流量入口。因此，在業(yè)內(nèi)人士看來，這對于傳統(tǒng)的銷售模式無疑是一個巨大的沖擊，恒大的地產(chǎn)思維越來越電商化，恒大也迎來了地產(chǎn)電商的新時代。

??據(jù)記者了解，恒大網(wǎng)上賣房僅僅是“地產(chǎn)電商”邁出的第一步，未來“恒房通”平臺有望發(fā)展成為銷售其他房企樓盤及汽車等大宗商品的超級交易平臺，這樣將促使恒大構(gòu)筑多元化的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，這一款超級“網(wǎng)購神器”有可能成為大宗商品交易領(lǐng)域的新星。

??業(yè)內(nèi)人士分析，恒大的價格透明化，定義了真正的地產(chǎn)“網(wǎng)購模式”，依托自身強大的品牌號召力和品質(zhì)保證，將行業(yè)從傳統(tǒng)售樓模式中掙脫出來，改變房地產(chǎn)交易生態(tài)，擁有劃時代的意義，可以預(yù)見一個龐大透明的地產(chǎn)超級平臺正漸行漸近。

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