東莞樓市:這類房產(chǎn)價(jià)漲幅低,卻還有大批人往坑里跳

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-03 23:15

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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔您好，東莞戶在東莞有2套房。其一景湖藍(lán)郡（149平自?。┢涠Ｒ莺劳ビ鍎e墅（618平未裝修）想用小孩名字入手鵬瑞天玥大平層一套自?。ú恢芊褓I到）請(qǐng)問(wèn)如買到后其他2套房是否要賣掉？請(qǐng)廣叔解惑，多謝！

回答：你好。景湖藍(lán)郡在東泰，有一定的樓齡，離地鐵不是很近，不過(guò)該區(qū)域還有一定的潛力，可繼續(xù)持有。海逸豪庭御峰別墅自住可以的，別墅投資不建議，漲幅慢，海逸豪庭御峰周邊配套欠缺，可考慮出手置換。鵬瑞天玥地段價(jià)值大，同時(shí)作為深圳灣一號(hào)的開(kāi)發(fā)商鵬瑞，實(shí)力雄厚，可以考慮。

提問(wèn)：廣叔您好，坐標(biāo)東莞想入手鵬瑞天玥自住改善生活。今天又去看了國(guó)貿(mào)盈臺(tái)后，變得有些糾結(jié)。請(qǐng)廣叔幫忙分析二者的利弊及未來(lái)升值空間？多謝！

回答：你好。鵬瑞天玥稍微安靜一些。國(guó)貿(mào)盈臺(tái)后在豪華商業(yè)區(qū)，近鴻福路地鐵口，生活會(huì)便捷一些，但自然的生活也沒(méi)有那么安靜，顯得有些嘈雜。看個(gè)人偏好吧。論升值潛力國(guó)貿(mào)盈臺(tái)會(huì)大一些。

提問(wèn)：廣叔好，我是第二次提問(wèn)了。家里人希望我們買東莞，說(shuō)最近有個(gè)中證云庭準(zhǔn)備開(kāi)盤。我想問(wèn)問(wèn)，這個(gè)盤投資的話可以嗎？

回答：你好。中證云庭區(qū)位不是很好，高架、鐵路、農(nóng)民房環(huán)繞。自住可以考慮，投資一般般。

提問(wèn)：您好廣叔，新人一枚，老婆有一年社保，目前想在東莞買一套房，投資加自住，手上準(zhǔn)備首付資金60萬(wàn)，可能少了點(diǎn)，因?yàn)榭們r(jià)越高還款壓力越大。請(qǐng)問(wèn)廣叔買那里投資潛力大些，目前看中茶山新盤萬(wàn)潤(rùn)金軌廣場(chǎng)，距茶山地鐵700米，單價(jià)2萬(wàn)毛坯，是否可以入手，比較看中后期茶山雙軌規(guī)劃，謝謝

回答：你好。茶山目前還屬于松山湖片區(qū)的價(jià)格洼地，有來(lái)自松山湖核心區(qū)的外溢，由于自身雙TOD加持，而且距離東城近，目前進(jìn)駐的房企最多，樓市比較火熱。萬(wàn)潤(rùn)金軌廣場(chǎng)可以考慮。

提問(wèn)：你好廣叔，目前手上有兩套房都在坂田地鐵口，德潤(rùn)榮君府，一套89平米小四房，一套123平米大四房，16年買的時(shí)候平均單價(jià)5.6萬(wàn)，都貸了七成，手上沒(méi)子彈了，現(xiàn)在漲幅不大，想問(wèn)下這個(gè)盤未來(lái)的潛力？這個(gè)盤屬于深圳實(shí)驗(yàn)坂田分校學(xué)區(qū)，未來(lái)幾年學(xué)位是否會(huì)好起來(lái)？ 2、親戚還有一個(gè)名額，如果買光明中心的話博暴擊的話，有哪些盤推薦？ 3、寶中熙龍灣1期是寶安實(shí)驗(yàn)的學(xué)位嗎？熙龍灣現(xiàn)在價(jià)格這么高，是否還有上漲空間？寶中如果從增值的角度，有哪些樓盤推薦？謝謝

回答：你好，德潤(rùn)榮君府2017年建成，精裝修交付開(kāi)盤價(jià)從4.1漲到6.1,有小面積贈(zèng)送。1棟安居房1棟公寓，5棟住宅，樓間距小，布龍路旁很吵，花園小，四周環(huán)境差坂田地鐵口，自帶2000米底商，旁邊兩塊空地，以后的開(kāi)發(fā)，將是個(gè)利好。但一手透支了大部分漲幅，所以漲幅不理想。學(xué)位確定了，是個(gè)利好。光明新盤比較推薦金融街，中海寰宇時(shí)代和電建洺悅府。熙龍灣一期九年制海旺學(xué)位，二期九年制寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)位。要比較明確的好學(xué)位，可以關(guān)注凱旋城，熙龍灣，西岸官邸，也是寶中的領(lǐng)漲盤，寶安實(shí)驗(yàn)在寶安排名第三。為了還會(huì)有空間，但是現(xiàn)在的價(jià)格需要淘筍。

提問(wèn)：廣叔好，幾年前畢業(yè)到深圳工作年薪30，工作穩(wěn)定，但是買房還差點(diǎn)錢，要等明年估計(jì)才能買得起，一個(gè)同事之前辭職創(chuàng)業(yè)，前年底在深圳買了一套房，現(xiàn)在漲了不少，心情復(fù)雜，不知道要不要借點(diǎn)錢今年把房買了，要不萬(wàn)一明年房?jī)r(jià)漲了我又白奮斗一年。

回答：你好，為什么同樣的人生軌跡，畢業(yè)幾年后，有人住著幾百平方的房子，有人卻在輾轉(zhuǎn)租房，明明都是差不多的家庭背景、學(xué)歷、月薪，是什么讓他們?cè)谪?cái)富和階層上拉開(kāi)差距？生活過(guò)得天差地別？有時(shí)選擇比努力更重要。努力是可控的，基本上是線性的堆積時(shí)間，需要的是體力和信念。所以一件事情做到極致，達(dá)到目標(biāo)完全是可以的，至少比做相同事情的人所達(dá)到的高度不一樣。但，只有努力并不夠。

真正難的東西是選擇，是判斷時(shí)機(jī)，是理解社會(huì)，是找到機(jī)會(huì)。選擇的關(guān)鍵就在于，人生沒(méi)有辦法重來(lái)，時(shí)間是最大的沉沒(méi)成本，選錯(cuò)了路，可能剛開(kāi)始并不會(huì)發(fā)現(xiàn)，但隨著時(shí)間的推移，差距才會(huì)凸顯出來(lái)。再想轉(zhuǎn)變，需要付出極大的精力和耐力，有些人能夠幸運(yùn)扭轉(zhuǎn)，有些人可能一輩子也沒(méi)法改變。很多有購(gòu)房需求的人，總是說(shuō)我想買套房子，但是錢不夠，真的錢不夠嗎？其實(shí)不是，如果要交通好、位置好、配套好，那價(jià)格肯定也就貴了，對(duì)于剛需而言，與其想著一步到位，不如先“上車”。買房可以等，但是好的房源和房?jī)r(jià)不會(huì)等你！

提問(wèn)：您好廣叔，坐標(biāo)深圳南山區(qū)松坪村三期，目前60平能賣490w,這小區(qū)是經(jīng)適房，旁邊大概1000米有規(guī)劃高鐵站。1：請(qǐng)問(wèn)還能持有多久，短期1-2年有多大的漲幅空間？2：有考慮賣了在龍崗買兩套的想法，不知是否合適。請(qǐng)指點(diǎn)。謝謝！

回答：你好，深圳的很多“村”其實(shí)是公務(wù)員社區(qū)，深圳住建局開(kāi)發(fā)建設(shè)的房子，以實(shí)用性高、密度大著稱，物業(yè)、品質(zhì)、社區(qū)、交通和學(xué)校都只能滿足“基本需求”。松坪村就是這樣的社區(qū)。松坪村在高新北區(qū)，這里以工業(yè)園區(qū)為主，相應(yīng)的公園、地鐵都比較少，當(dāng)然住宅也只有松坪村三期一個(gè)可選。購(gòu)買力來(lái)自于科技園的屌絲白領(lǐng)家庭，騎摩拜上班，家里老人小孩社區(qū)里曬太陽(yáng)。樓盤成交量很高，松坪村熱度也不錯(cuò)。近一年一直在漲，樓齡新，大花園，相對(duì)更適合。短板在于地鐵個(gè)商業(yè)，不過(guò)這個(gè)價(jià)位在南山區(qū)沒(méi)對(duì)手，在很缺住宅的科技園板塊，有強(qiáng)大的碼農(nóng)購(gòu)買力做支撐，未來(lái)松坪村三期跑贏大市沒(méi)問(wèn)題。投資和出租都是不錯(cuò)的選擇。建議繼續(xù)持有，通過(guò)截?cái)嗟盅旱姆绞饺谫Y，再入手一套龍崗做投資。

提問(wèn)：你好廣叔，在龍崗北通道瓏禧雅園有套房子157平，前幾年買的?，F(xiàn)在想賣了置換到寶中來(lái)，老高廣叔有什么好的建議嗎？謝謝。

回答：你好。瓏禧雅苑是15年炒房客高評(píng)高貸的重災(zāi)區(qū)，以為深圳能像上海一樣由市區(qū)向周邊擴(kuò)散，但是沒(méi)想到深圳發(fā)展一路向西。東邊也能發(fā)展，但是周期要多久，是個(gè)未知數(shù)。想要短期內(nèi)有確定收益，建議置換到西部，寶中，碧海，沙井，光明都是不錯(cuò)的板塊。

提問(wèn)：你好廣叔，目前持有龍崗的匯龍?zhí)煜滦?房，紅本在手，這套房也是掉在坑里了，啥都不靠的。現(xiàn)在想賣也賣不出去。我有倆孩子，大的學(xué)位搞定了，明年上初中；小的今年4歲，學(xué)位還無(wú)著落。我想投資一套龍崗城龍花園的小2房，350萬(wàn)以內(nèi)；學(xué)位帶清林小學(xué)和龍城初級(jí)中學(xué)，您看這樣可行嗎？還有沒(méi)有更好的策略？我已付咨詢費(fèi)，謝謝！

回答：你好，龍崗名校在深圳不受關(guān)注，但在龍崗本地仍然很有市場(chǎng)。龍崗名校，前三分別是深中龍初、龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)、和龍城初級(jí)。其中龍城初級(jí)的性價(jià)比最高，3-5萬(wàn)都有的選。如果考慮孩子讀書同時(shí)又資金有限，城龍花園的小2房當(dāng)然可以買；但是如果資金量夠，我建議買更新、更優(yōu)質(zhì)的房子，或者直接買入深中龍初的四盤。99年的城龍花園單靠一個(gè)龍崗第三，漲幅還是有限的。你的第一套匯龍?zhí)煜聸](méi)有買對(duì)，第二套還買龍崗，更要選稀缺加杠桿，才能逆勢(shì)翻盤。

提問(wèn)：廣叔你好，早幾年在喜悅里入了一套89的4房，一直在放租，計(jì)劃持有久一點(diǎn)至少到14號(hào)線、東部過(guò)境高速通車。最近看到和昌的舊改啟動(dòng)，占地26萬(wàn)平規(guī)劃有小學(xué)、初中，所以在想未來(lái)喜悅里有可能跟和昌代建的學(xué)校是同一個(gè)學(xué)區(qū)嗎？目前南聯(lián)在教育資源上比較欠缺，喜悅里、海航城的學(xué)校是龍崗中心小學(xué)，寶龍街道，剛升級(jí)為九年一貫制，在雙龍離喜悅里有點(diǎn)遠(yuǎn)。新干線對(duì)應(yīng)的是南聯(lián)學(xué)校，和昌代建學(xué)校起來(lái)后，根據(jù)你之前的經(jīng)驗(yàn)，學(xué)區(qū)有重新劃分的可能么？如果能把海航城、喜悅里、新干線這幾個(gè)盤劃分到新的大學(xué)區(qū)里，近很多生源也相對(duì)純粹。

回答：你好，學(xué)無(wú)止境仍需上下求索，喜悅里離中心小學(xué)是這幾個(gè)小區(qū)里最近的，而且中心小學(xué)遠(yuǎn)沒(méi)有其他學(xué)校飽和，積分不用很高就可以上學(xué)，劃出去的概率并不是很大。不過(guò)不用沮喪半斤和八兩差別不大，現(xiàn)在新盤動(dòng)輒引入一個(gè)所謂外地名頭的名校只是開(kāi)發(fā)商用來(lái)賣房的幌子，能夠沉淀成名校的幾率小，到了二手市場(chǎng)都是一地雞毛。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)：同樣的資金總價(jià)470萬(wàn)左右，時(shí)間在3-4年的情況下，羅湖萬(wàn)象城片區(qū)和福田的新洲，石廈，上下沙哪個(gè)片區(qū)升值潛力大？

回答：你好，就目前來(lái)看羅湖漲的房子只有兩種，其中一種是學(xué)位房，像螺嶺小學(xué)，深圳中學(xué)，翠園中學(xué)，翠園中學(xué)東曉校區(qū)這些名校學(xué)位房漲幅不錯(cuò)，還有一類是湖貝舊改周邊，萬(wàn)象城跟這兩個(gè)一個(gè)都沾不上邊，未來(lái)跑輸大盤，橫盤期甚至跑不過(guò)利息！

提問(wèn)：廣叔你好，我想在紅山片區(qū)入手一套房子，但是手頭資金有限，所以只能考慮金地梅隴鎮(zhèn)、金地上塘道、卓越皇后道的89平三房，梅隴鎮(zhèn)跟上塘道上車相對(duì)輕松一些，卓越皇后道現(xiàn)在都在630左右，而且周邊配套目前不是很便利，想問(wèn)一下，從后期發(fā)展來(lái)看，皇后道怎么樣，三個(gè)盤，哪一個(gè)比較合適？感謝回復(fù)。

回答：你好。卓越皇后道溢價(jià)太多，現(xiàn)在入手不合適。金地梅隴鎮(zhèn)嚴(yán)格意義上講是在紅山片區(qū)的邊緣，除了外觀差了點(diǎn)，園林物業(yè)戶型都還不錯(cuò)，住家其實(shí)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是很不錯(cuò)的。但是離地鐵遠(yuǎn)，走路大概半個(gè)小時(shí)以內(nèi)，感覺(jué)學(xué)位不行是重大限制因素?，F(xiàn)在深圳北站商務(wù)區(qū)沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，而紅山片區(qū)主要的賣點(diǎn)來(lái)自于學(xué)位，承擔(dān)不了就業(yè)需求，那自然通勤需求大量在科技園和福田，所以對(duì)于地鐵的依賴度高。如果北站商務(wù)區(qū)發(fā)展的好，能在北站通勤的話，金地梅隴鎮(zhèn)就能很快翻身。上塘道是比較推薦的盤。這幾個(gè)盤排序：上塘道>梅隴鎮(zhèn)>皇后道。

提問(wèn)：你好廣叔，家庭年收入65萬(wàn)，一家三口現(xiàn)有資金300，欠款730，1、潤(rùn)恒尚園130平米，自住，女兒名下（剛滿18歲，讀大學(xué)、我們擔(dān)保貸款390萬(wàn)）二、光明玖龍臺(tái)，103平米我名下，未交房，交房后有一點(diǎn)租金收入，現(xiàn)欠款340萬(wàn)。三、羅湖軍產(chǎn)房50平米租金5000.四、瑋鵬花園105平米，紅本，老公名下，市值1100左右，沒(méi)有貸款記錄，月租金9000。想請(qǐng)教廣叔，瑋鵬花園未來(lái)走勢(shì)怎樣？怎樣優(yōu)化物業(yè)？我的想法一、是賣掉瑋鵬分裂2套，用老公的名額買光明金融街和用父親的名字買沙井海岸城用來(lái)投資，投資選多大的面積和戶型性價(jià)比高.二、先賣掉瑋鵬的，等待前海的電健和龍光地產(chǎn)的限價(jià)樓.三、繼續(xù)持著瑋鵬，聽(tīng)說(shuō)深圳外國(guó)語(yǔ)有可能劃入四、請(qǐng)教廣叔怎樣優(yōu)化我的物業(yè)比較妥當(dāng).我們48歲，上班不受居住點(diǎn)限制，現(xiàn)以投資為主。目前月供4萬(wàn)了，已經(jīng)有壓力了。

回答：你好，市區(qū)房產(chǎn)維穩(wěn)，郊區(qū)房產(chǎn)博暴擊這幾套房里最應(yīng)該出手的是羅湖軍產(chǎn)房。時(shí)代的洪流不能一直給華強(qiáng)北高光，資本愿意去更新、更潮流的領(lǐng)域。所以華強(qiáng)北的衰落不可逆。但是瑋鵬花園有學(xué)位優(yōu)勢(shì)，短期內(nèi)能維持溢價(jià)，可以考慮抵押融資，繼續(xù)加倉(cāng)。金融街和海岸城都值得買。

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